購(gòu)買學(xué)區(qū)房需要注意什么

　　購(gòu)買學(xué)區(qū)房有哪些糾紛?辦理房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)糾紛、戶口糾紛、房產(chǎn)中介虛假信息糾紛、賣方惡意漲價(jià)糾紛等等。因此購(gòu)房者在購(gòu)買學(xué)區(qū)房子時(shí)候，比購(gòu)買普通商品房要多留意。

　　學(xué)區(qū)房的房源一般分為兩類，一類是一手商品房，即直接從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買的房屋，另一類是二手房，即存量房。

　　一手房的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房產(chǎn)證的辦理。例如，在簽商品房預(yù)售合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾入住后一年，即可頒發(fā)房產(chǎn)證，但實(shí)際情況是頒發(fā)房產(chǎn)證的時(shí)間，被一拖再拖，遲遲辦不下來(lái)，導(dǎo)致業(yè)主子女無(wú)法上學(xué)。

　　二手房的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)多一些，主要集中在產(chǎn)權(quán)糾紛、戶口糾紛、房產(chǎn)中介虛假信息糾紛、賣方惡意漲價(jià)糾紛。

　　產(chǎn)權(quán)糾紛

　　第一類產(chǎn)權(quán)糾紛，又可分為兩種，一種是共有人之間糾紛，另一種是產(chǎn)權(quán)不清晰導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的糾紛。

　　先說(shuō)第一種，共有人之間的糾紛。大多數(shù)的學(xué)區(qū)房都屬于年代比較久遠(yuǎn)的房屋，而房產(chǎn)的原所有人很可能已經(jīng)去世，這類房屋很可能發(fā)生遺產(chǎn)繼承糾紛。也正是因?yàn)檫@種特殊性，我們必須提醒大家在購(gòu)買年代比較久遠(yuǎn)的學(xué)區(qū)房時(shí)，一定要向賣方詳細(xì)詢問(wèn)房屋的來(lái)源，是從市場(chǎng)購(gòu)得，還是繼承取得，并將房屋的來(lái)源情況，作為合同的一部分寫(xiě)入房屋買賣中，以保障自己的權(quán)益。

　　產(chǎn)權(quán)糾紛的另一種情況是，房屋的產(chǎn)權(quán)能否過(guò)戶。說(shuō)到這一點(diǎn)，很多人可能認(rèn)為夸大其詞，其實(shí)這種情況在很多單位房改房的小區(qū)內(nèi)最為常見(jiàn)。因?yàn)?，有些單位的房改并不徹底，?dǎo)致賣房人雖然有產(chǎn)權(quán)證，但始終不能從單位拿到上市交易審批表，從而導(dǎo)致合同無(wú)法履行。

　　房產(chǎn)中介虛假信息糾紛

　　這類糾紛直接與房產(chǎn)中介的職業(yè)素質(zhì)有關(guān)系，很多中介運(yùn)用自身的信息優(yōu)勢(shì)忽悠買賣雙方簽協(xié)議，等發(fā)生糾紛后，自己置身事外，坐山觀虎斗。目前我國(guó)房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)水平參差不齊，不管是賣方還是買方在決定交易前，一定要去學(xué)?；蚱渖霞?jí)主管部門核實(shí)情況，再?zèng)Q定是否交易。

　　賣方惡意漲價(jià)糾紛

　　這類糾紛是最常見(jiàn)的一類，說(shuō)白了就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快，賣方想多賺錢，并且只要違約金的數(shù)額低于房?jī)r(jià)上漲的幅度，賣方就敢違約。預(yù)防賣方惡意漲價(jià)的違約行為，最好的辦法就是在合同中約定相對(duì)較高的違約責(zé)任，使賣方不敢越雷池半步。

　　戶口糾紛

　　戶口糾紛分為兩種情況，一是賣方的戶口沒(méi)有從房屋內(nèi)全部遷出，按照一般的一房一戶的戶籍管理原則，買房人的戶口無(wú)法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致，一房可以有一個(gè)以上的戶口本，但賣房子女還在學(xué)校就讀，該學(xué)校拒絕接收同一房屋內(nèi)的另外一個(gè)戶口的子女入學(xué)。

　　不管是哪一種情況，最好的預(yù)防對(duì)策就是在房屋買賣合同中約定，如果原房主不將戶口遷出，應(yīng)該支付多少違約金，并且這種違約金一定要按天計(jì)算，每逾期一天遷走，就要承擔(dān)一定的違約金。只有這樣加重違約方的負(fù)擔(dān)，才能保證交易安全。

　　除了在合同中約定違約責(zé)任外，在決定購(gòu)買該學(xué)區(qū)房前，最好是與賣方一起到房屋所在地公安機(jī)關(guān)，共同核實(shí)房屋內(nèi)戶口情況。