2017年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

　　這一切皆因房子并非僅僅是一為人所用的普通物品,有史以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)可以說(shuō)是社會(huì)文化屬性很強(qiáng)的東西! 2017年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟有何異樣?以下是學(xué)習(xí)啦小編分享的資料，供參閱!

　　影響2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的13大矛盾

　　中國(guó)人是為了房子活著的：一直是!

　　看到房子，就會(huì)讓人想到幾個(gè)關(guān)鍵詞：安全感，歸宿感，自我認(rèn)同感!

　　產(chǎn)生這些的原因其實(shí)是以為，緊隨房子的隱形福利：教育，醫(yī)療，人文，社交……其實(shí)房子只是一個(gè)文明入口，有了房子的確讓人變得更加熱愛(ài)生活，當(dāng)然房?jī)r(jià)或許也會(huì)讓人變得很焦灼!

　　這一切皆因房子并非僅僅是一為人所用的普通物品，有史以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)可以說(shuō)是社會(huì)文化屬性很強(qiáng)的東西!

　　2017年的房地產(chǎn)可以說(shuō)是歷史上最糾結(jié)的一年，在過(guò)去的十幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)都慣例性的漲2年跌一年。那么2017年的樓市會(huì)如何發(fā)展?從來(lái)沒(méi)有這么糾結(jié)的2017年歷史上第一次具備了13大矛盾?

　　2017年中國(guó)房地產(chǎn)的13大矛盾!

　　1：持續(xù)火熱的地價(jià)與短期平穩(wěn)的房?jī)r(jià)矛盾

　　拿地門(mén)檻提高、資金成本上升，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式將終結(jié)，房地產(chǎn)業(yè)將從制造業(yè)進(jìn)入到服務(wù)業(yè)時(shí)代.

　　房?jī)r(jià)賣(mài)5萬(wàn)的，同區(qū)域拿地的地價(jià)要6萬(wàn)，這種邏輯矛盾的存在讓2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)奇葩。

　　即使在最近熱點(diǎn)城市住宅簽約被市場(chǎng)及行政管控抑制，限價(jià)政策再出。地價(jià)依然處于高位中。

　　2：信貸收緊預(yù)期與房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的矛盾

　　在貨幣政策的層層執(zhí)行和傳導(dǎo)下，與我們息息相關(guān)的樓市，可能也要變天了。

　　這種轉(zhuǎn)變不會(huì)像四季交接那樣分明，但對(duì)2017年的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸政策可能收緊的趨勢(shì)，無(wú)疑又給出了一個(gè)讓人繼續(xù)持幣觀望的理由。

　　在過(guò)去十幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，只要信貸真的收緊，房?jī)r(jià)是不可能漲的，那么未來(lái)房?jī)r(jià)的收緊預(yù)期會(huì)持續(xù)嗎?

　　2017年1月：當(dāng)月人民幣貸款增加2.03萬(wàn)億元，外幣貸款增加246億美元：

　　分部門(mén)看，住戶(hù)部門(mén)貸款增加7521億元，其中，短期貸款增加1229億元，中長(zhǎng)期貸款增加6293億元

　　2017年1月份的天量信貸會(huì)不會(huì)持續(xù)，對(duì)那么多地王需要房?jī)r(jià)上漲，而信貸又能不能支撐這個(gè)資金需求。

　　3：樓市發(fā)展11.76萬(wàn)億天花板與房企排名搶規(guī)模的矛盾

　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售額已經(jīng)在2016年全年達(dá)到了11.76萬(wàn)億的規(guī)模，同比漲幅為增長(zhǎng)34.8%，行業(yè)內(nèi)認(rèn)為這已經(jīng)接近天花板。但從房企的規(guī)?？?，依然在積極拼搶萬(wàn)億規(guī)模。

　　如果行業(yè)接近天花板，那么企業(yè)要增加規(guī)模，特別是在高地價(jià)的趨勢(shì)下，快周轉(zhuǎn)已經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。這種矛盾將很可能導(dǎo)致部分千億級(jí)別房企壓力非常大。

　　4：房企規(guī)模持續(xù)爆發(fā)，利潤(rùn)持續(xù)減少的矛盾

　　從2014年開(kāi)始，全國(guó)基本就陷入了標(biāo)桿房企增收不增利的怪圈，干的越多賺的越少。凈利潤(rùn)率持續(xù)下調(diào)。

　　135家企業(yè)2016年上半年報(bào)合計(jì)2016年上半年的營(yíng)業(yè)收入為5695.3億相比2015年同期的4118.4億漲幅高達(dá)37.11%。而凈利潤(rùn)則漲幅低于營(yíng)業(yè)收入漲幅，僅從2015年上半年的4153.6億上漲到了2016年上半年的464.3億。

　　135家上市房企的利潤(rùn)總額僅相當(dāng)于建設(shè)銀行一家利潤(rùn)的1/3.

　　而135家房地產(chǎn)公司464億的總利潤(rùn)，可以說(shuō)對(duì)比建設(shè)銀行2016年上半年1334億、農(nóng)業(yè)銀行1051.48億、中國(guó)平安407.76億。都差距非常大。

　　5：政策不停出臺(tái)，房?jī)r(jià)平穩(wěn)的矛盾

　　春節(jié)后，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策繼續(xù)收緊，不僅加息的預(yù)期逐漸出現(xiàn)，從地方執(zhí)行的調(diào)控政策看，也依然有收緊的可能性：

　　在調(diào)控政策影響下，整體樓市在2017年初繼續(xù)低位運(yùn)行,截止日前，從2016年930日來(lái)的一系列樓市調(diào)控政策已經(jīng)出現(xiàn)在28個(gè)城市，出臺(tái)了各種相關(guān)房地產(chǎn)的新政接近80次。

　　從春節(jié)后的市場(chǎng)預(yù)期看，樓市調(diào)控趨勢(shì)依然延續(xù)。

　　從全國(guó)城市看，整體平穩(wěn)趨勢(shì)明顯，2月春節(jié)后，各地信貸收緊明顯。但總體看，除了執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的部分城市有下行表現(xiàn)外，其他城市基本平穩(wěn)。

　　6：購(gòu)房者害怕踏空與調(diào)控免疫力的矛盾

　　過(guò)去調(diào)控政策非常有效，購(gòu)房者一看政策就觀望，但隨著踏空的次數(shù)增加，購(gòu)房者對(duì)政策的免疫力越來(lái)越大?，F(xiàn)在看，政策因素影響購(gòu)房者越來(lái)越弱。

　　7：租售比越來(lái)越懸殊，依然要買(mǎi)房的矛盾

　　目前國(guó)內(nèi)大部分城市的租售比懸殊，按照投資回報(bào)率計(jì)算，一套500萬(wàn)住宅，年租金僅在10萬(wàn)上下，這種情況下，看似租房劃算，但從房?jī)r(jià)上漲角度看，大部分人依然要買(mǎi)房。2017年租售比更低，而在市場(chǎng)平穩(wěn)期，也更多的之前租戶(hù)想買(mǎi)房。

　　8：住宅買(mǎi)不到與公寓不敢買(mǎi)的矛盾

　　現(xiàn)在看，一二線(xiàn)城市住宅供需比已經(jīng)非常懸殊，想買(mǎi)住宅的難度很大，而現(xiàn)在看，公寓的政策收緊也在持續(xù)，春節(jié)后短短幾天，上海、天津、北京等地都傳聞要對(duì)商住公寓設(shè)限。整體市場(chǎng)出現(xiàn)了住宅買(mǎi)不到、公寓不敢買(mǎi)。

　　9：頂豪遍地與剛需減少的矛盾

　　一線(xiàn)城市頂豪遍地，但剛需盤(pán)、上車(chē)盤(pán)數(shù)量則明顯減少，整體市場(chǎng)高端化趨勢(shì)明顯。

　　10：一二線(xiàn)供不應(yīng)求與三四線(xiàn)庫(kù)存繼續(xù)增加的矛盾

　　從全國(guó)城市看，一二線(xiàn)的土地供應(yīng)持續(xù)不足，2017年將依然會(huì)繼續(xù)萎縮，這種情況下，房企拿地難度持續(xù)增加，而三四線(xiàn)的庫(kù)存則依然天量。

　　11：一線(xiàn)城市中心區(qū)域的商品房供應(yīng)不足與市郊的商品房開(kāi)發(fā)過(guò)度并存

　　一二線(xiàn)城市商品房供不應(yīng)求的現(xiàn)象將會(huì)長(zhǎng)期存在下去，限購(gòu)并不能阻止人們對(duì)于大城市生活的向往。對(duì)于大多數(shù)的年輕人而言，到大城市去工作與生活，就是他們中國(guó)夢(mèng)的核心內(nèi)容，換

　　12：未來(lái)樓市發(fā)展機(jī)遇只在20大城市圈的矛盾

　　從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求看，房地產(chǎn)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的支持，上下游幾十個(gè)行業(yè)是目前相對(duì)發(fā)展較快的行業(yè)，去年房地產(chǎn)占GDP比重6.5%.

　　但從未來(lái)發(fā)展看，其實(shí)只有一線(xiàn)和發(fā)展相對(duì)較好的部分二線(xiàn)，合計(jì)大約20個(gè)城市的周?chē)鞘腥Σ庞邪l(fā)展價(jià)值。

　　13:資金價(jià)格上行與融資需求增加的矛盾

　　2016年房企搶地積極性大漲，寬松的貨幣政策是主要原因。在2016年，整體信貸政策寬松，大部分房企發(fā)債成本明顯降低，替換了過(guò)去的高價(jià)資金，最低甚至在3%左右。寬松的信貸貨幣政策，導(dǎo)致房企積極補(bǔ)充庫(kù)存。

　　現(xiàn)在看，2017年拿了地王的企業(yè)進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，資金需求增加，但資金的價(jià)格上行趨勢(shì)明顯，這種情況下，房企的資金壓力增加，2017年可以說(shuō)哪家房企能獲得廉價(jià)資金，這家房企將獲得快速發(fā)展的機(jī)遇

　　2017年，中國(guó)房地產(chǎn)還漲的動(dòng)嗎?

　　一、人口的城市化是房?jī)r(jià)上漲的宏觀背景

　　1 慢變量決定趨勢(shì)，快變量決定周期

　　房地產(chǎn)兼具消費(fèi)和投資屬性。其中消費(fèi)屬性即自住需求，包括剛性需求和改善性需求，隨人們收入的積累而逐漸釋放。而投資屬性主要為在價(jià)格的博弈中獲得價(jià)差收入，主導(dǎo)因素是人們對(duì)未來(lái)各類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期。

　　影響一個(gè)城市房?jī)r(jià)的主要因素可以分為兩類(lèi)：一類(lèi)是慢變量，隨時(shí)間推移逐漸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，主要包括城市化帶來(lái)的人口流入及政府的土地供給;另一類(lèi)是快變量，可能在短時(shí)間內(nèi)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需格局，主要包括政府的房屋限購(gòu)政策及金融環(huán)境。

　　慢變量決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。過(guò)去二十年中國(guó)的城市化進(jìn)程對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上升趨勢(shì)形成了有力支撐。尤其是1990年代中期以來(lái)，平均每年城市化率約提升1.3%，大量人口涌入城市帶來(lái)了住房需求的增長(zhǎng)。而地方政府主導(dǎo)下的土地供給，一方面由于是一種非市場(chǎng)化的行為，使得住宅用地供給對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化的反應(yīng)較為遲鈍。另一方面地方政府為了招商引資，傾向于壓低工業(yè)用地價(jià)格(甚至是零地價(jià))，增大工業(yè)用地供給量，這也間接壓縮了住宅用地供給。但由于賣(mài)地收入的支出靈活性較高，地方政府對(duì)賣(mài)地形成的預(yù)算外準(zhǔn)財(cái)政收入產(chǎn)生依賴(lài)，使其有動(dòng)機(jī)去抬高住宅用地價(jià)格。而一二線(xiàn)城市由于人口流入量大，其住宅用地供給的相對(duì)不足也顯得更為嚴(yán)重，供給端的不足抬高了土地價(jià)格。

　　房地產(chǎn)小周期的形成更多受快變量的影響。從2005年開(kāi)始，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了三輪完整的小周期，目前正處于第四輪小周期中。以70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)為例，每次周期持續(xù)3年左右，其中同比增速超過(guò)8%或者低于0%即接近一輪周期高點(diǎn)或低點(diǎn)，而環(huán)比增速則以超過(guò)1%或者低于0%作為接近一輪周期高點(diǎn)或低點(diǎn)的臨界區(qū)間。本輪周期始于2015年初，目前行已過(guò)半，處于筑頂回落階段。

　　這四輪周期形成的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，都受到限購(gòu)政策及貨幣政策松緊程度演變的刺激。在每輪周期的前半段，地產(chǎn)銷(xiāo)量疲軟，庫(kù)存增加，政府往往通過(guò)降低首付比例、降低房貸利率、放松限購(gòu)等政策進(jìn)行刺激，而在政策刺激收到成效，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快時(shí)，出于民生保障問(wèn)題的考慮，政府又會(huì)通過(guò)提高首付比例、提高房貸利率、收緊限購(gòu)等政策進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)控，如此反復(fù)，助推房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和下降，形成周期。

　　2. 中國(guó)城市化進(jìn)程將是一二線(xiàn)住房需求的重要支撐

　　在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，出于對(duì)收入、就業(yè)和生活質(zhì)量的追求，人口向大城市集中是全球普遍現(xiàn)象，中國(guó)也一樣。“珠江三角洲和長(zhǎng)江三角洲等地區(qū)的生產(chǎn)總值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的一半以上，而其地理面積卻不及中國(guó)面積的五分之一。巴西中南部州區(qū)米納斯吉拉斯，里約熱內(nèi)盧和圣保羅的生產(chǎn)總值占全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的52% 以上，但其土地面積卻不及全國(guó)土地面積的15%。大開(kāi)羅區(qū)以區(qū)區(qū)0.5% 的土地面積，貢獻(xiàn)了阿拉伯埃及共和國(guó)生產(chǎn)總值的一半”。 人口的不斷流入帶來(lái)住房需求的持續(xù)擴(kuò)張。2015年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為56.1%，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率39.9%。與我國(guó)2015年人均GDP水平相似的韓國(guó)2000年、日本1985年的城市化率則分別為79.6%和76.7%。由此可見(jiàn)，與世界其他國(guó)家相比，我國(guó)城市化相對(duì)較為緩慢，未來(lái)還有很大的空間。

　　今年10月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《推動(dòng)1億非戶(hù)籍人口在城市落戶(hù)方案》，力圖推動(dòng)推動(dòng)常住無(wú)戶(hù)籍人口落戶(hù)城市，目標(biāo)是到2020年戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率提升到45%。結(jié)合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”的基調(diào)，未來(lái)4年將是戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化的高速推進(jìn)階段。從總量的角度看，這或?qū)⑨尫懦隹捎^的住房需求。

　　二、尋找安全資產(chǎn)是推動(dòng)本輪房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素

　　1.本輪房?jī)r(jià)的快速上漲與人口流入和土地供給之間沒(méi)有明顯相關(guān)性

　　上文分析了房?jī)r(jià)上漲的宏觀背景，那么2015年初以來(lái)的新一輪房?jī)r(jià)上漲是否可以用同樣的框架解釋呢?如果將本輪房地產(chǎn)周期與前一輪相對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)以下兩個(gè)明顯的特點(diǎn)：

　　1)增速分化：不同類(lèi)型城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格同比增速出現(xiàn)更為明顯的分化。具體而言，一、二、三線(xiàn)城市的同比增速高點(diǎn)分別為33.9%、18.5%和5.6%，而上一輪分別為21.2%、11.2%和8.0%。一組更為直觀的數(shù)字是，分別取70個(gè)城市兩輪周期的最高增速，并計(jì)算其均值和方差，可以發(fā)現(xiàn)本輪均值和上輪均值相差不大(11.57 vs. 10.03)，但兩輪方差則相差4倍有余(13.91 vs. 3.94)。也就是說(shuō)，本輪房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)了較大程度的分化，漲幅最高的深圳，同比增速曾高達(dá)63.4%，而錦州的最高同比增速為負(fù)值(-2.8%)。

　　2)周期的同步性減弱：從同比和環(huán)比增速均可以發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)。以環(huán)比增速為例，在2012-2015年的周期中，一二三線(xiàn)城市幾乎同時(shí)達(dá)到最高點(diǎn)，僅相差1月。而本輪周期中，一線(xiàn)城市的環(huán)比增速經(jīng)歷了三個(gè)高點(diǎn)，2015年6月、2016年3月和2016年9月，后兩輪從高點(diǎn)下滑實(shí)際上是由于一線(xiàn)城市的兩輪限購(gòu)政策所導(dǎo)致(詳見(jiàn)附表1)，而二三線(xiàn)城市環(huán)比增速的高點(diǎn)則均是2016年9月。整體來(lái)看，一線(xiàn)城市的環(huán)比增速高點(diǎn)大幅領(lǐng)先于二三線(xiàn)城市，這或許與一線(xiàn)城市的限購(gòu)政策將部分需求擠出至二三線(xiàn)城市有關(guān)。

　　從統(tǒng)計(jì)分析的角度，將本輪房?jī)r(jià)漲幅與2010-2014年的人口流入進(jìn)行相關(guān)性分析，可以發(fā)現(xiàn)，人口流入對(duì)房?jī)r(jià)上漲的解釋力比較弱，解釋平方和僅為0.11(越小代表解釋力越弱)。從圖9中也可以直觀看到，人口流入在0-50萬(wàn)區(qū)間的城市，房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)了巨大分化，這種分化顯然難以用人口流入因素來(lái)解釋。從人均住宅土地供給和房?jī)r(jià)漲幅的相關(guān)性來(lái)看，兩者在本輪周期中的相關(guān)性也比較弱。因此很難用人口、土地供給這類(lèi)慢變量來(lái)解釋本輪房?jī)r(jià)的上漲。

　　2. 對(duì)安全資產(chǎn)的配置需求成為推動(dòng)本輪房?jī)r(jià)上漲的主要因素

　　對(duì)于本輪房?jī)r(jià)漲幅，有一個(gè)非常值得關(guān)注的現(xiàn)象是房?jī)r(jià)租金回報(bào)率下降到“不可思議”的程度，且下降的幅度和速度均遠(yuǎn)超上一輪周期。一線(xiàn)四個(gè)城市中，北京、上海和深圳的租金回報(bào)率已跌至2%以下，甚至低于余額寶的年化收益率(見(jiàn)圖11)。簡(jiǎn)而言之，假設(shè)房?jī)r(jià)不上漲，在一線(xiàn)城市買(mǎi)房出租是一個(gè)非常不理性的投資選擇，因?yàn)橐揽渴杖∽饨皤@得的回報(bào)率尚且不如直接投資無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。這其實(shí)也從側(cè)面反映出居民對(duì)一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)進(jìn)行投資，主要是為了博取房?jī)r(jià)上漲的資本利得。而之所以出現(xiàn)這種情況，是因?yàn)橐痪€(xiàn)城市過(guò)去多年創(chuàng)造了幾乎“從未下跌”的成績(jī)。因此，盡管房地產(chǎn)流動(dòng)性相對(duì)較差，但也成為投資者認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)。一旦限購(gòu)政策放松，出現(xiàn)房產(chǎn)配置機(jī)會(huì)，這類(lèi)資金就會(huì)進(jìn)入。如果疊加流動(dòng)性寬松的金融環(huán)境，資金規(guī)?？赡芨育嫶蟆６?，當(dāng)一線(xiàn)城市再次因房?jī)r(jià)上漲而限購(gòu)時(shí)，這種需求可能就會(huì)溢出到部分二線(xiàn)城市，造成這些二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲。

　　這種配置行為在這一輪房?jī)r(jià)上漲中表現(xiàn)的尤為明顯。首先，國(guó)內(nèi)：流動(dòng)性充裕+利率市場(chǎng)化。2015年央行為穩(wěn)增長(zhǎng)，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，共降息降準(zhǔn)五次，同時(shí)采用新工具SLF、MLF、PSL定向提供流動(dòng)性。這導(dǎo)致了流動(dòng)性寬松+資金成本低的環(huán)境，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資回報(bào)率已經(jīng)低于1年期理財(cái)產(chǎn)品(見(jiàn)圖12)，大量的資金需要做資產(chǎn)配置以獲取收益。同時(shí)，央行10月份取消商業(yè)銀行存款利率浮動(dòng)上限，利率市場(chǎng)化靴子落地。利率市場(chǎng)化使得商業(yè)銀行依賴(lài)息差賺錢(qián)的模式亟需改變，對(duì)資產(chǎn)配置的需求也相應(yīng)上升，而房地產(chǎn)按揭貸款作為優(yōu)質(zhì)的較高收益資產(chǎn)，獲得商業(yè)銀行青睞(見(jiàn)圖13)。

　　其次，對(duì)外：匯改貶值+資本管制。2015年8月11日，央行推動(dòng)人民幣匯率改革，導(dǎo)致人民幣匯率當(dāng)日大幅貶值，其后在岸人民幣匯率跟隨離岸人民幣匯率貶值，資金外流壓力上升，外匯儲(chǔ)備加速流失(見(jiàn)圖14)。直至12月央行針對(duì)離岸市場(chǎng)做出部分限制，同時(shí)加強(qiáng)資本管制以限制資金流出，外匯儲(chǔ)備流出規(guī)模才開(kāi)始出現(xiàn)較大回落。站在資產(chǎn)配置的角度，對(duì)于一個(gè)跨境投資者而言，人民幣兌美元匯率貶值意味著人民幣計(jì)價(jià)的國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)值下降，以美元計(jì)價(jià)的境外資產(chǎn)吸引力會(huì)相對(duì)上升。此時(shí)如果不采取資本管制，大量資金會(huì)選擇流出以配置美元資產(chǎn)。資本管制則使得國(guó)內(nèi)投資者配置美元資產(chǎn)的機(jī)會(huì)有限，這使得大量資金開(kāi)始追逐境內(nèi)的安全資產(chǎn)。在這種背景下，一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市的地產(chǎn)成為這類(lèi)資金追逐的對(duì)象。從房?jī)r(jià)和匯率的相關(guān)關(guān)系來(lái)看，自811匯改以來(lái)人民幣匯率的變化確實(shí)在一定程度上領(lǐng)先于房?jī)r(jià)的變化(見(jiàn)圖15和圖16)。

　　最后，從國(guó)內(nèi)資產(chǎn)配置的視角，股災(zāi)使得股票投資的吸引力大幅下降。2015年6月開(kāi)始，滬深兩市經(jīng)歷多次千股跌停。盡管政府及時(shí)采取了相應(yīng)救市措施，但恐慌性下跌導(dǎo)致大量資金流出股市。從股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，2006-2012年的兩輪房地產(chǎn)周期中，股市和房地產(chǎn)的走勢(shì)具有一定的同步關(guān)系，而最近兩輪這種關(guān)系已經(jīng)消失。從最近一輪周期來(lái)看，房地產(chǎn)和股市的走勢(shì)甚至是相反的，這一數(shù)據(jù)也在一定程度上支持了資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的邏輯。

　　整體而言，從資產(chǎn)配置的角度來(lái)看，央行降準(zhǔn)降息創(chuàng)造了相對(duì)寬松的金融環(huán)境，而利率市場(chǎng)化則推動(dòng)商業(yè)銀行大量配置房地產(chǎn)按揭貸款。同時(shí)匯改后的持續(xù)貶值，使得資金存在流出壓力，資本管制則將資金“鎖”在國(guó)內(nèi)。對(duì)這類(lèi)資金而言，可配置的高收益安全資產(chǎn)較為有限。一般來(lái)說(shuō)，安全資產(chǎn)如國(guó)債收益率較低，而高收益率資產(chǎn)如股票則可能面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。而投資一線(xiàn)城市房地產(chǎn)盡管會(huì)犧牲流動(dòng)性，但兼得安全性和高收益。大量資金對(duì)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)的配置需求導(dǎo)致其價(jià)格快速上漲，寬松的金融環(huán)境和金融創(chuàng)新使得資金加杠桿也更為方便。而2016年年初一線(xiàn)城市的限購(gòu)政策使得部分二線(xiàn)城市獲得“溢出”效應(yīng)，成為資金追逐的“次優(yōu)”選擇。

　　三、房地產(chǎn)未來(lái)1-2年的主基調(diào)仍是“分化”

　　1. 一二線(xiàn)限購(gòu)是從需求端控制住資產(chǎn)配置需求，房?jī)r(jià)泡沫不會(huì)在短期內(nèi)被刺破

　　每一次房?jī)r(jià)上漲，都伴隨著房?jī)r(jià)是否有泡沫的討論。然而從本質(zhì)上看，危害經(jīng)濟(jì)的是泡沫的破滅而非泡沫本身。通常而言，泡沫破滅的前提是居民開(kāi)始競(jìng)相拋售持有的房產(chǎn)，造成市場(chǎng)上的供給劇增，供大于求從而房?jī)r(jià)下跌。

　　中國(guó)的實(shí)際情況是，城市化進(jìn)程及土地供應(yīng)的限制這些慢變量支撐了人們對(duì)一二線(xiàn)城市尤其是一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的預(yù)期，只要持有房屋的成本不劇烈上升，比如開(kāi)征房屋持有稅，不論居民是出于投資還是投機(jī)需求目的，都不會(huì)急于出手持有的房產(chǎn)。

　　因此，限購(gòu)政策往往充當(dāng)了房?jī)r(jià)泡沫破裂的保護(hù)傘，在房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲到足夠高，以至于有一部分理性人開(kāi)始拋售離場(chǎng)的時(shí)候，通過(guò)強(qiáng)迫房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需雙方暫時(shí)離場(chǎng)觀望，一定時(shí)期內(nèi)避免了泡沫被刺破時(shí)的房?jī)r(jià)大幅下跌。

　　在短期內(nèi)，政府明確的限購(gòu)態(tài)度確實(shí)可以起到抑制對(duì)房地產(chǎn)投資性需求的作用，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需格局，從而保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。但是這種限購(gòu)政策并不能從根本上消除投資性需求。從資產(chǎn)配置端來(lái)看，在強(qiáng)勢(shì)美元的周期中，人民幣匯率依然承壓，在加強(qiáng)資本管制的背景下，不能外流的資產(chǎn)仍然存在資產(chǎn)配置需求。而實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲弱的狀況暫時(shí)不會(huì)發(fā)生改變，投資實(shí)體的回報(bào)率仍徘徊在低位，這類(lèi)資金依舊需要尋找配置機(jī)會(huì)。因此限購(gòu)時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)的需求可能集聚，在下一次政策、金融環(huán)境寬松時(shí)集中爆發(fā)，進(jìn)一步推升一線(xiàn)及部分二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)，從而形成這些城市房?jī)r(jià)漲多跌少的局面。

　　2. 未來(lái)一線(xiàn)城市住房的消費(fèi)性需求依然堅(jiān)挺

　　今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”，給我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新定調(diào)。其核心是要“穩(wěn)”：既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。對(duì)于一線(xiàn)城市，兩個(gè)重點(diǎn)詞是“疏解”和“帶動(dòng)”，會(huì)議全文中特地提到“京津冀協(xié)同”。對(duì)于北京和上海這樣的超大城市，一是將其部分功能“疏解”至周邊地區(qū)，二是“帶動(dòng)”周邊中小城市的發(fā)展。

　　然而值得注意的是，盡管北京、上海等一線(xiàn)城市人口規(guī)模已經(jīng)很大，但是按照齊普夫定律來(lái)看，這些超級(jí)城市還不夠大，小于該定律揭示的最優(yōu)“規(guī)模”(齊普夫定律在城市經(jīng)濟(jì)學(xué)方面是一個(gè)基于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得到結(jié)論，是指城市人口的自然對(duì)數(shù)與其人口排序的自然對(duì)數(shù)的乘積是一個(gè)常數(shù))。這實(shí)際上說(shuō)明，盡管面臨政府的人口控制(北京十三五期間的目標(biāo)是將常住人口控制在2300萬(wàn)，上海2040年的目標(biāo)是將常住人口控制在2500萬(wàn)，而北京和上海當(dāng)前的常住人口分別為2170萬(wàn)和2415萬(wàn))，但一線(xiàn)城市在創(chuàng)造就業(yè)和醫(yī)療、教育等方面的優(yōu)勢(shì)仍可能繼續(xù)吸引人口流入。從這個(gè)層面來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)城市尤其是北京和上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)性需求仍然向好(深圳和廣州作為第二梯隊(duì)要弱于京滬)。

　　3. 二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)依賴(lài)于一線(xiàn)城市的“帶動(dòng)作用”

　　正如前文中所分析的，本輪周期中大幅上漲的二線(xiàn)城市部分是承接了一線(xiàn)城市的溢出效應(yīng)，典型的是深圳對(duì)惠州、東莞的溢出。未來(lái)城市化中的城市群發(fā)展方向值得關(guān)注。我國(guó)國(guó)家級(jí)的城市群共有11個(gè)，分別是：京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、長(zhǎng)江中游、海峽西岸、成渝、關(guān)中、山東半島、哈長(zhǎng)、遼中南和中原城市群，目前規(guī)劃已經(jīng)落地的有四個(gè)(詳見(jiàn)表1)。

　　我們重點(diǎn)看好長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、長(zhǎng)江中游和川渝五大城市群。其中長(zhǎng)三角、珠三角城市群中距離首位城市較近且交通便利的城市，尤其是本輪上漲中“漏掉”的漲幅較小的城市，可以?xún)?yōu)先分享到首位城市的溢出效應(yīng)，未來(lái)的房地產(chǎn)有進(jìn)一步升值的空間。

　　對(duì)于二線(xiàn)城市，除了關(guān)注其與一線(xiàn)城市的聯(lián)系緊密度，還應(yīng)關(guān)注其自身的優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療以及自然環(huán)境以及土地供給端的調(diào)整。本輪地產(chǎn)周期中由于大幅上漲的二線(xiàn)城市實(shí)際上大部分并不是來(lái)自于真實(shí)的居住需求，而是來(lái)自一線(xiàn)城市溢出的資產(chǎn)配置需求，因而部分二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)很可能已經(jīng)脫離慢變量因素的支持，未來(lái)是否會(huì)出現(xiàn)較大程度的下跌很大程度上取決于該城市的相對(duì)“吸引力”。

　　未來(lái)看好二線(xiàn)城市中的以下城市：第一類(lèi)：武漢和成都，屬于中部和西南部的重要核心城市，發(fā)展成區(qū)域中心的可能性很大;第二類(lèi)：鄭州和濟(jì)南，屬于人口大省的省會(huì)城市，本省的大量人口可能繼續(xù)向省會(huì)集中;第三類(lèi)：杭州、青島和廈門(mén)等旅游城市，空氣質(zhì)量較好，屬于較為典型的消費(fèi)型城市，其中杭州背靠長(zhǎng)三角城市群，在就業(yè)方面也存在較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　4. 三四線(xiàn)城市，去庫(kù)存仍是主要任務(wù)

　　關(guān)于我國(guó)三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存壓力，并不能簡(jiǎn)單地根據(jù)70大中城市、百城數(shù)據(jù)去推斷其庫(kù)存。這是因?yàn)槲覈?guó)有293個(gè)地級(jí)市、361個(gè)縣級(jí)市，還有1381個(gè)縣，目前公布的數(shù)據(jù)并不能真正完全覆蓋到三四線(xiàn)城市的庫(kù)存狀況。換一句話(huà)說(shuō)，三四線(xiàn)城市的實(shí)際庫(kù)存可能永遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。即便在農(nóng)民工市民化和公共服務(wù)方面得到政策扶持。去庫(kù)存也是依然任重道遠(yuǎn)，因此，我們不看好三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)。

　　在三四線(xiàn)城市內(nèi)部，“分化”將同樣存在。重點(diǎn)看好長(zhǎng)三角和珠三角城市群中距離首位城市/區(qū)域中心較近的中小城市，這兩大城市群的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，未來(lái)有望進(jìn)一步吸納人口進(jìn)入。其次看好成渝(臨近成都)和長(zhǎng)江中游(臨近武漢)城市群中距離首位城市較近的中小城市，一方面這些城市群本身有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，首位城市是區(qū)域中心，周邊腹地廣闊，地理?xiàng)l件較好，存在大量的待轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口，另一方面地處中西部，可能會(huì)有一定程度的政策傾斜