房地產(chǎn)市場報告
房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的領(lǐng)頭羊行業(yè)，它的一起一伏都關(guān)系著國家命脈，與老百姓的生活息息相關(guān)。為了讓大家更了解 房地產(chǎn)市場，小編整理了一份房地產(chǎn)市場報告，下面是小編為大家整理的資料。
房地產(chǎn)市場報告
2015年：探明底部，復(fù)蘇上行
2014年，中國經(jīng)濟“新常態(tài)”成為高大上的財經(jīng)流行語。其實，中國房地產(chǎn)業(yè)也進入了“新常態(tài)”，政策變調(diào)、增速下滑、結(jié)構(gòu)調(diào)整、利潤壓縮、企業(yè)分化等行業(yè)新特征日漸顯現(xiàn)。
從市場短期變化而言，經(jīng)歷2013年的市場繁榮之后，2014年市場全面降溫，不分一二三四線城市，不分高中低檔產(chǎn)品，皆出現(xiàn)了明顯降溫。成交量下滑、價格下跌、投資增速放緩、房屋開工下降，所有市場指標(biāo)皆下滑。但也應(yīng)看到積極信號，比如房貸政策由緊趨松，比如中央實行“分類指導(dǎo)，雙向調(diào)控”，比如地方政府因地制宜的采取了放松限購、支持合理需求的措施。在政策暖風(fēng)頻吹之下，四季度少數(shù)指標(biāo)復(fù)蘇，比如大城市的住宅成交顯著反彈，房價環(huán)比跌幅收窄，市場信心有所恢復(fù)。
2013年，易居研究院的年度報告如此預(yù)測2014年：高位振蕩，逐步降溫。如今基本被驗證。展望2015年，易居研究院預(yù)測：探明底部，復(fù)蘇上行。雖然，當(dāng)前只是少數(shù)城市、少數(shù)指標(biāo)復(fù)蘇，全國市場還沉浸于“寒冬”之中;但是，《2015年度全國房地產(chǎn)市場報告》已開始暢想“春之聲”。
一、政策預(yù)判
(一)經(jīng)濟政策：穩(wěn)中求進，適度寬松，首要目標(biāo)是穩(wěn)增長
從國際背景看，2015年美國經(jīng)濟繼續(xù)走強，而日本和歐洲仍偏弱。與之相適應(yīng)的經(jīng)濟政策，日本和歐洲將比美國寬松化。2014年10月美國QE刺激全部退出，2015年是否加息存在一定變數(shù)，但2015年內(nèi)部整體來看，仍執(zhí)行偏低利率政策，因此雖然對全球流動性有負(fù)面影響，但程度并不嚴(yán)重。而日本和歐洲，還將繼續(xù)實行超寬松貨幣政策，還可能進一步寬松化。將美歐日綜合考慮，2015年我國面臨的外部貨幣環(huán)境，雖然寬松程度不如2014年，但仍處于歷史上偏寬松區(qū)間。
展望2015年國內(nèi)經(jīng)濟政策走向，必須關(guān)注兩個會議。面對經(jīng)濟運行的新常態(tài)，在12月5日召開的中央政治局會議指出，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，堅持以提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益為中心，主動適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，把轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)放到更加重要位置，狠抓改革攻堅，突出創(chuàng)新驅(qū)動，強化風(fēng)險防控，加強民生保障，促進經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定。
12月9日舉行的中央經(jīng)濟工作會議要求，2015年要保持宏觀政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。積極的財政政策要有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度。要促進“三駕馬車”更均衡地拉動增長。這基本上確定了中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于2015年經(jīng)濟的總基調(diào)仍可能是“穩(wěn)中求進”。不過，其內(nèi)涵已經(jīng)發(fā)生了變化，“穩(wěn)”的重點要放在穩(wěn)住經(jīng)濟運行上，“進”的重點是深化改革開放和調(diào)整結(jié)構(gòu)。穩(wěn)和進有機統(tǒng)一、相互促進，只有經(jīng)濟社會平穩(wěn)，才能為深化改革開放和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造穩(wěn)定的宏觀環(huán)境。值得關(guān)注的是，會議提出了2015年經(jīng)濟工作的五項主要任務(wù)，其中將“努力保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長”放在了第一位。
從貨幣政策看，10月召開的央行貨幣政策委員會三季度例會提出，繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，靈活運用多種貨幣政策工具，保持適度流動性，實現(xiàn)貨幣信貸及社會融資規(guī)模合理增長。改善和優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)和信貸結(jié)構(gòu)。繼續(xù)深化金融體制改革，增強金融運行效率和服務(wù)實體經(jīng)濟能力。進一步推進利率市場化和人民幣匯率形成機制改革，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。2015年貨幣政策仍將堅持“總量穩(wěn)定、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”，但內(nèi)涵將有所調(diào)整：一是貨幣政策將在“微刺激”常態(tài)化的作用下采取相對寬松的取向，以緩解經(jīng)濟下行的壓力;二是與“穩(wěn)健定位、積極操作”的貨幣政策相匹配的是“強監(jiān)管”、“金融改革”;三是創(chuàng)新貨幣政策工具，強化利率的預(yù)期管理，加大利率調(diào)控的政策效果;四是進一步采取“定向?qū)捤?rdquo;政策，強化貨幣向?qū)嶓w經(jīng)濟的滲透?？偠灾覀冋J(rèn)為2015年在穩(wěn)增長壓力較大、通脹壓力較小的情況下，貨幣政策必將繼續(xù)寬松化，將采取降息降準(zhǔn)等寬松化措施。
從財政政策看，2015年仍將延續(xù)積極財政政策，但積極的方式將做出調(diào)整：一是適當(dāng)擴大中央財政支出與赤字規(guī)模，按照黨的十八屆三中全會《決定》要求中央財政應(yīng)承擔(dān)更大的支出責(zé)任，加大對結(jié)構(gòu)調(diào)整、節(jié)能環(huán)保和改善民生的支持，預(yù)計赤字率可能提高到2.5%左右;二是通過全面推行“營改增”，使結(jié)構(gòu)性減稅得到全面實施;三是在財稅體制改革的全面實施進程中加大對于地方資金的扶持，2015年稅制改革的重心仍將圍繞營改增、資源稅、消費稅、環(huán)保稅、房地產(chǎn)稅和個稅六大方面展開。
(二)房地產(chǎn)政策：調(diào)控繼續(xù)放松，加快棚戶區(qū)改造
1、總體趨松，繼續(xù)實行“雙向調(diào)控，分類指導(dǎo)”
2014年，中央沒有出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政策。預(yù)計2015年，更不會出臺打壓性的調(diào)控政策。2014年12月的中央經(jīng)濟工作會議，與2013年12月的中央經(jīng)濟工作會議一樣，沒有提及房地產(chǎn)調(diào)控，甚至沒有提及任何與房地產(chǎn)直接相關(guān)的詞語，說明中央對于房地產(chǎn)的態(tài)度趨于“中性”，既不打壓，也不救助，更多地讓市場發(fā)揮配置資源的作用。
展望2015年，房地產(chǎn)政策將會比較平穩(wěn)。關(guān)注三個方面：其一，由于經(jīng)濟穩(wěn)增長壓力較大，在擴大住房消費、加強保障房、棚改房方面，還將穩(wěn)中求進;其二，政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度與方針正在轉(zhuǎn)變，由過去頻頻的行政干預(yù)，轉(zhuǎn)為建立長效機制，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)稅立法等繼續(xù)推進;其三，繼續(xù)堅持此前“雙向調(diào)控，分類指導(dǎo)”的原則，全國多數(shù)地區(qū)樓市仍在降溫，尤其是中小城市庫存壓力較大，地方政府托市、救市意愿依然強烈。一線城市限購不太可能全面取消，但有可能局部放松。
2、金融信貸政策，需求端放松，供應(yīng)端中性
2015年還將繼續(xù)降息，以及降準(zhǔn)，整體貨幣環(huán)境趨松，流動性改善，無風(fēng)險利率趨于下滑，從而為房地產(chǎn)信貸與融資，提供了較為寬松的外部環(huán)境。央行和銀監(jiān)會還將繼續(xù)支持首套房貸、普通住房貸款、二套改善需求等合理的自住需求，預(yù)計商業(yè)銀行落實力度將有所加大，首套房貸利率折扣有所加大，9折左右將成為主流。開發(fā)商融資環(huán)境難有明顯改善，開發(fā)貸款不會明顯放松，而且由于股市走強，吸引了部分社會資金，使房地產(chǎn)信托、私募的融資能力減弱，但國家對于開發(fā)企業(yè)的融資管制將進一步松綁，股市、債市、票據(jù)等融資會有所增長。部分地方政府的公積金政策還會繼續(xù)放松。
3、財稅政策：加快推進房地產(chǎn)稅立法
2014年，限購限貸皆松綁，但房地產(chǎn)稅沒有調(diào)整，為了穩(wěn)定樓市、刺激住房消費，2015年可能會調(diào)整個別稅收政策，比如二手房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，免征年限可能由五年減為二年。另外，在房地產(chǎn)財稅制度中，加快房地產(chǎn)稅的立法工作將是未來重要的改革內(nèi)容。2011年上海和重慶試點對個人住房征收房產(chǎn)稅，2013年“國五條”提出要繼續(xù)擴大房產(chǎn)稅試點范圍，2014年政府工作報告提出“做好房地產(chǎn)稅相關(guān)工作”。房地產(chǎn)稅是指有關(guān)房地產(chǎn)的稅收，包括開發(fā)、流通、保有環(huán)節(jié)，直接以房地產(chǎn)為征稅對象的稅種共5種，包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。財政部財科所原所長賈康的觀點值得參考：從具體時間表來看，2015年房地產(chǎn)稅應(yīng)該進入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年將正式依法全面實施。總的原則是由全國人大簡明扼要設(shè)計好立法框架，具體則由省級政府根據(jù)各地的情況自主選擇實施。
4、住房保障政策：全面推進棚戶區(qū)改造，加大金融支持力度
10月8日，在推進新型城鎮(zhèn)化工作部際聯(lián)席會第一次會議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陳大衛(wèi)表示，在解決“三個一億人”住房問題方面，要科學(xué)制定“十三五”住房保障計劃和年度建設(shè)規(guī)劃，大力推進各類棚戶區(qū)改造，2015年棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于2014年的470萬戶以上，林區(qū)、墾區(qū)棚改力爭基本完成。而根據(jù)住建部在《關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》中也要求，2014年底前，各地區(qū)要把廉租住房全部納入公共租賃住房，實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一資金使用、統(tǒng)一申請受理、統(tǒng)一運營管理。2015年以后，公租房將是保障房建設(shè)和運營的主體。
面對棚戶區(qū)改造資金需求的難題，4月2日在國務(wù)院常務(wù)會議上，要求進一步發(fā)揮開發(fā)性金融對棚戶區(qū)改造的支持作用，并確定由國家開發(fā)銀行成立專門機構(gòu)，實行單獨核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機構(gòu)和其他投資者籌資，鼓勵商業(yè)銀行、社?；?、保險機構(gòu)等積極參與，重點用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。截止2014年上半年國開行新增承諾棚改貸款6760億元，是2013年同期的18倍。上半年已發(fā)放貸款達到2195億元，其中4月2日國務(wù)院常務(wù)會議以來發(fā)放1949億元，同比增長433%。2014年4月以來，國務(wù)院決定給國開行增加棚改資金至1萬億元。這1萬億元的再貸款期限三年，根據(jù)棚戶區(qū)改造的進度放貸，年利率在6%以下。由于我國已確定2013年至2017年改造各類棚戶區(qū)1000萬戶的目標(biāo)，可見，未來中央在金融方面支持棚改的力度仍將不斷加大。
我國已確定“十二五”時期開工建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套(戶)，根據(jù)住建部最新數(shù)據(jù)，2014年前9個月，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程已開工720萬套，基本建成470萬套，分別達到年度目標(biāo)任務(wù)的103%和98%，提前完成年度目標(biāo)任務(wù)。自“十二五”開局以來，我國已開工建設(shè)各類保障性安居工程3100多萬套，建成約2000萬套，距離3600萬套的開工目標(biāo)僅剩500萬套，因此，2015年完成總目標(biāo)不存在任何問題。
總而言之，2015年住房保障政策的重點有四：一是加大棚改力度，2015年棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于470萬戶以上，通過國開行加大資金支持力度;二是加強公租房，推進廉租住房、公共租賃住房并軌運行，公租房逐步成為保障房建設(shè)和運營的主體;三是繼續(xù)進行共有產(chǎn)權(quán)房試點，部分地區(qū)也將跟進這一產(chǎn)品;四是加快完善住房保障制度，尤其是管理和運營體系。
5、地方政策：救市繼續(xù)蔓延，一線城市可能局部松綁
2014年三季度以來，地方救市力度進一步增加，直接宣布取消限購的城市數(shù)量也明顯增加，而福建在成為首個救市的省份后，湖南、寧夏、湖北等省份也相繼出臺救市政策，隨著這些省份救市政策的出臺，也為這些省份的下級城市出臺相應(yīng)細(xì)則創(chuàng)造了條件。除了一線城市和三亞外，基本都已放松或取消了樓市限購。隨著9月底以來中央出臺“央四條”、公積金新政、降息等系列政策，各地也會紛紛落實新政細(xì)則，如加快督促商業(yè)銀行在本地分行落實新政，并在公積金政策方面進一步放松，更多城市還會調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)。2015年地方政府為了刺激樓市需求，仍然在公積金、個人房貸、購房補貼、普通住房標(biāo)準(zhǔn)、人才引進、落戶等方面繼續(xù)出臺措施等，另外對于開發(fā)企業(yè)也可能進行政策支持。引人關(guān)注的是，目前北京、上海、廣州和深圳依舊未放開限購。作為全國房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)、高房價集中營、嚴(yán)控人口的主要城市，2015年一線城市限購不太可能完全放開，但在中央強調(diào)市場機制的大背景下，以及一線城市也存在經(jīng)濟穩(wěn)增長、財政壓力大的問題，因此不排除局部放松限購的可能。
二、房地產(chǎn)市場預(yù)判
(一)市場供應(yīng)
1、全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積預(yù)計2015年增長3%左右
2015年土地市場將逐步回穩(wěn)，土地成交量全年增幅預(yù)計在3%左右。主要原因：一是在經(jīng)濟穩(wěn)增長、樓市回歸市場化的基調(diào)下，隨著信貸及調(diào)控政策的進一步放松，房屋市場逐步回升，房企也會重新調(diào)整策略，加大拿地步伐，全年土地購置面積可能略有增長;二是由于樓市發(fā)展將逐步趨于穩(wěn)定，且地市變化滯后于房市，因此土地購置面積增幅也會較小。
2、20個典型城市土地成交建筑面積預(yù)計2015年增長8%左右
2015年全國20個典型城市經(jīng)營性土地成交量預(yù)計將在2014年基礎(chǔ)上有所提升，增幅在8%左右。主要原因：一是2014年房地產(chǎn)市場下行趨勢明顯，土地市場也隨之降溫，政府推地節(jié)奏放緩，企業(yè)拿地大幅減少，預(yù)計隨著2015年房地產(chǎn)市場逐步回暖，土地市場成交情況也會得到改善;二是由于2014年土地跌幅較大，即期值較低，因此2015年增幅將略高。
3、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計2015年增長10%左右
受宏觀經(jīng)濟增速放緩以及房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行影響，2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅大幅回落，預(yù)計2015年投資金額仍將繼續(xù)增長，但同比增幅繼續(xù)放緩，預(yù)計全年同比增幅為10%。主要原因：一是經(jīng)濟保持低位增長，固定資產(chǎn)投資增幅保持放緩態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也受到制約;二是2015年作為保障住房“十二五”計劃完成年，基本能完成目標(biāo)，但棚改房開工目標(biāo)有所提高，保障房投資仍將保持穩(wěn)步增長;三是由于購地量會小幅反彈，而新開工量會小幅下跌，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅總體與2014年差不多，略有下降。
4、全國房屋新開工面積預(yù)計2015年下降3%左右
2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積預(yù)計同比下降3%左右。主要原因：一是2014年全國開發(fā)企業(yè)購地面積為負(fù)增長，制約了2015年的新開工面積;二是2015年房企資金壓力總體仍偏大，制約了新開工量和復(fù)工量;三是2014年新開工面積出現(xiàn)反常性下跌，基期值較低，所以2015年同比不會明顯下跌。
5、房企資金預(yù)計2015年壓力有所緩解
房價漲跌有多方面原因，從開發(fā)商的角度看，只有開發(fā)商有意愿降價，并形成交易，才會促使房價數(shù)據(jù)表現(xiàn)為下跌。影響開發(fā)商降價意愿的重要因素之一便是資金鏈的情況。資金鏈緊，會促使開發(fā)商降價促銷，回籠資金;資金鏈松，開發(fā)商資金壓力較小的情況下，多數(shù)房企都不會主動降價。
根據(jù)易居研究院建立的全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況評判模型，2014年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況綜合指數(shù)為-0.93，較上半年下降了0.12。自2010年開始樓市經(jīng)歷嚴(yán)厲調(diào)控，房企資金鏈趨緊，2011年和2012年一度陷入資金低谷;2013年以來，房企資金狀況明顯改善，上半年資金狀況偏松，隨后不斷收緊，進入2014年，隨著全國樓市降溫、銷售下跌，前兩個季度均已落入“緊張”區(qū)間，至三季度進一步趨緊，但預(yù)計已進入筑底階段。預(yù)計2015年壓力將有所緩解。
(二)市場成交
1、全國商品房銷售面積預(yù)計2015年增長5%左右
2015年全國商品房銷售面積可能出現(xiàn)小幅反彈。主要原因：一是經(jīng)歷了2014年的成交低迷之后，市場有反彈的內(nèi)在需要;二是貨幣環(huán)境較為寬松，房地產(chǎn)政策繼續(xù)放松，個人房貸支持力度加大;三是樓市黃金十年已過，全國商品房成交量正在構(gòu)筑歷史頂部，增幅不可能放大。
2、25個典型城市商品住宅成交量預(yù)計2015年增長15%左右
2015年大城市的商品住宅成交面積增幅將高過全國水平，預(yù)計25個典型城市將達15%左右。主要原因：一是2015年政策面繼續(xù)吹暖風(fēng)，也是限購限貸政策松綁后的第一年，原來執(zhí)行限購的大城市成交量必然反彈;二是一二線城市市場彈性大于三四線城市，2015年市場復(fù)蘇之后，以一二線城市為主的25個典型城市的成交量上升會更明顯。
(三)市場價格
1、全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地平均購置價格預(yù)計2015年增長10%左右
預(yù)計2015年土地平均購置價格增幅將持續(xù)收窄，保持在10%左右。主要原因：一是房市先復(fù)蘇，地市后升溫;二是2014年全國“地?zé)岱坷?rdquo;，地價增幅仍高達兩位數(shù)，70城房價卻有所下跌，全國全年基本持平。由于土地價格已處較高水平，且2014年土地價格基數(shù)較高，因此2015年價格增幅將會放緩。
2、全國商品房成交均價預(yù)計2015年增長3%左右
預(yù)計2015年全國商品房成交均價有所回升，但僅會呈現(xiàn)小幅增長。主要原因一是隨著政策環(huán)境的進一步寬松，商品房成交量反彈，主要城市庫存壓力減小，供求關(guān)系有利于房價上漲;二是黃金十年已過，投資投機需求受抑，股市走勢分流部分資金，房價上漲動力不夠強勁。
3、70個大中城市房價指數(shù)環(huán)比增幅預(yù)計2015年上半年止跌反彈
主要原因：一是從走勢來看，隨著限購限貸政策的陸續(xù)取消、房企去庫存速度加快，使得房價止跌反彈的動力逐漸增強;二是2014年5月70城房價開始環(huán)比下跌，預(yù)計本輪下跌時長將超過上一輪降溫期的8個月，可能達到10-15個月，2015年5月前后房價環(huán)比止跌。三是同比變化滯后于環(huán)比，2014年9月首次下跌，預(yù)計2015年二季度跌幅見底。
房地產(chǎn)最新市場現(xiàn)狀
繼2013年和2014年連續(xù)兩年突破4萬億元后，中國官方預(yù)計2015年國有土地使用權(quán)出讓收入也將接近4萬億元。
受國務(wù)院委托，財政部2015年3月5日提請十二屆全國人大三次會議審查《關(guān)于2014年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2015年中央和地方預(yù)算草案的報告》。新華社2015年3月5日授權(quán)發(fā)布了“關(guān)于2014年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2015年中央和地方預(yù)算草案的報告(摘要)”。在該摘要“2015年收入預(yù)計和支出安排”一項中有表述為：地方政府性基金本級收入44509.51億元，下降4.7%。其中，國有土地使用權(quán)出讓收入39452億元，下降4.7%。
需要注意的是，這里的“國有土地使用權(quán)出讓收入39452億元”是預(yù)計數(shù)據(jù)，而非實際情況。
隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國內(nèi)地方政府的土地出讓收入總量也在逐年增加。
財政部2015年1月30日發(fā)布的“2014年財政收支情況”顯示，2014年1~12月累計地方政府性基金收入(本級)49996億元，比2013年增加1966億元，增長4.1%。其中，受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，國有土地使用權(quán)出讓收入42606億元，同比增加1340億元，增長3.2%。
而2013年中國國有土地使用權(quán)出讓收入則是首次突破4萬億元，達到41250億元，比2012年增加12732億元，增長44.6%。
對照2013年和2014年數(shù)據(jù)來看，雖然國有土地使用權(quán)出讓收入維持在4萬億元的高位，但增幅已經(jīng)大幅縮小。
國有土地使用權(quán)出讓收入通常由四項政府性基金收入構(gòu)成，除土地出讓金收入外，還包括新增建設(shè)用地土地有償使用費收入、國有土地收益基金收入和農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入。
此前，地方政府國有土地使用權(quán)出讓收入在2011年達到3.1萬億元，2012年一度降至2.8萬億元。