房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈
解讀房地產(chǎn)行業(yè)的地和錢(qián)——龐大的產(chǎn)業(yè)鏈和復(fù)雜的現(xiàn)金流!下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以營(yíng)利為目的投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營(yíng)行為。
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有強(qiáng)大的帶動(dòng)作用，住建部官員在15日對(duì)外公布，2015年房地產(chǎn)占GDP總量的6.1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占城市固定資產(chǎn)投資的20%。
在房地產(chǎn)業(yè)的周邊，分布著大小60多個(gè)產(chǎn)業(yè)和一大批政府部門(mén)、公共事業(yè)部門(mén)，形成了一條獨(dú)特的龐大的“房地產(chǎn)業(yè)生物鏈”。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他相關(guān)行業(yè)所產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)度比其他行業(yè)更強(qiáng)，它所帶動(dòng)的上游相關(guān)產(chǎn)業(yè)和下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，不僅鏈條長(zhǎng)、范圍廣，而且能夠帶動(dòng)其他行業(yè)質(zhì)量的提高和產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，包括有關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。下面我們通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的梳理，了解一下所涉及到的行業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段的互聯(lián)網(wǎng)化嘗試。
一、前期準(zhǔn)備
1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)——立項(xiàng)與規(guī)劃
首先根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究選定項(xiàng)目，然后對(duì)選定項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究并制定項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū);請(qǐng)相關(guān)專家對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證(確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、進(jìn)行資源測(cè)算等)。開(kāi)發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)的需要，將決定未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。項(xiàng)目確立后，需確定項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人等各個(gè)領(lǐng)域的主要成員。
本階段涉及到的行業(yè)有：估價(jià)師、前期投資顧問(wèn)等行業(yè)。
2)正式啟動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一步——獲取土地
土地是所有建筑的基礎(chǔ)，在我國(guó)，人多地少，土地資源成為極稀缺的資源，對(duì)許多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，獲得土地才是最關(guān)鍵的一步。當(dāng)前我國(guó)的開(kāi)發(fā)商獲取土地的主要形式是國(guó)有土地出讓，即從原土地使用者(原來(lái)占有國(guó)有土地的國(guó)有企事業(yè)單位)獲得土地，開(kāi)發(fā)商參加招標(biāo)拍賣掛牌，簡(jiǎn)稱招拍掛。我國(guó)的土地資源完全控制在政府手里，政府在土地市場(chǎng)實(shí)行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國(guó)家獨(dú)家壟斷。
本階段涉及到的行業(yè)與部門(mén)有：招投標(biāo)、拍賣業(yè)，此外還有國(guó)土資源局、財(cái)政等政府部門(mén)。
互聯(lián)網(wǎng)嘗試：土流網(wǎng);土超網(wǎng);云地網(wǎng)等。
3)項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)需求的重要一步——項(xiàng)目設(shè)計(jì)
開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃部門(mén)劃定的范圍及各種技術(shù)指標(biāo)，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的布局及戶型進(jìn)行總體設(shè)計(jì)。
本階段所涉及到的行業(yè)與部門(mén)有：建筑設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)，規(guī)劃建設(shè)環(huán)保、消防、民防、綠化、供電、燃?xì)?、環(huán)衛(wèi)。
4)獲取進(jìn)一步開(kāi)發(fā)所需資金——資本運(yùn)作
一般情況下，取得土地使用權(quán)之后，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己投入的資金就已經(jīng)花費(fèi)殆盡了，如何取得進(jìn)一步開(kāi)發(fā)所需的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最重要的工作。在立項(xiàng)時(shí)就做好了項(xiàng)目預(yù)算，計(jì)算好投入成本，并做敏感性分析，尋求利潤(rùn)的平衡點(diǎn)。當(dāng)確立了項(xiàng)目的投資潛力，開(kāi)發(fā)商就要去資本市場(chǎng)尋求支持。首先，拿到地以后，開(kāi)發(fā)商就可以把地抵押給銀行，貸出資金。開(kāi)發(fā)商的融資渠道主要包括銀行貸款、信托投資、公司債券、基金等，除此之外還有民間資本，也就是我們說(shuō)的私人或機(jī)構(gòu)的高息貸款。
本階段涉及的行業(yè)有：投融資(銀行，投行，基金，信托)、律師業(yè)、公證處。
互聯(lián)網(wǎng)嘗試：平安好房;新浪易居-房金所;搜房-天下貸;房產(chǎn)眾籌等。
二、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步——項(xiàng)目銷售
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工之前，就已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷工作。如果開(kāi)發(fā)商符合政府主管部門(mén)的預(yù)售條件，開(kāi)發(fā)商就可以在施工的同時(shí)，進(jìn)行所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售工作。預(yù)售工作也是開(kāi)發(fā)商資本運(yùn)作一個(gè)方式。正式開(kāi)盤(pán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商賣的是期房，不是現(xiàn)房，即預(yù)售。這個(gè)時(shí)間差大約兩年以內(nèi)，部分法律法規(guī)不夠健全的二三線城市，時(shí)間差可能更大，提前兩年收到房款，開(kāi)發(fā)商不僅賺了兩年的利息，也可以回籠資金還之前欠下的債。
房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售主要有三種方式，即訂單式、自銷式與代理委托式。訂單式一般出現(xiàn)在舊城改造、經(jīng)濟(jì)適用房，有明確的適用人群，無(wú)需為銷售擔(dān)憂的模式。自銷式即在自家售樓部銷售所建樓盤(pán)。代理委托式是將樓盤(pán)代理給中介機(jī)構(gòu)，向中介付一定的傭金。
本階段涉及的行業(yè)：中介代理、銀行、房產(chǎn)金融、廣告、公關(guān)、傳媒、稅務(wù)、律師業(yè)、公證處。
互聯(lián)網(wǎng)嘗試：搜房網(wǎng);房多多;萬(wàn)科、萬(wàn)興、金地等淘寶賣房等。
三、項(xiàng)目能否即時(shí)優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步——項(xiàng)目施工
現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商一般只做投資和運(yùn)營(yíng)，建設(shè)方面很少親自施工，施工方是各個(gè)建設(shè)單位或者建筑公司，還需聘請(qǐng)監(jiān)理單位，監(jiān)理方負(fù)責(zé)對(duì)施工過(guò)程和質(zhì)量全程監(jiān)督。
本階段涉及到的行業(yè)有：工程承包、鋼鐵、有色金屬、水泥、建材、工程機(jī)械、電力、化工、綠色環(huán)保、新能源等。
互聯(lián)網(wǎng)嘗試：綠城電商;天貓網(wǎng)絡(luò);中國(guó)房產(chǎn)采購(gòu)平臺(tái);慧聰網(wǎng)等。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后期的重要環(huán)節(jié)——物業(yè)管理
物業(yè)管理是房地產(chǎn)的售后服務(wù)，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善。由于產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)、包括質(zhì)量、位置、甚至是價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)逐漸轉(zhuǎn)向以客戶服務(wù)(物業(yè)管理為標(biāo)志)為中心的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)移，物業(yè)管理越來(lái)越受到開(kāi)發(fā)商的重視。良好的物業(yè)管理能即時(shí)協(xié)調(diào)解決開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題，減少開(kāi)發(fā)商與客戶之間的矛盾。此外，物業(yè)的整體功能可以改善人們的工作和生活環(huán)境，融洽社區(qū)的人際關(guān)系。
本階段涉及到的行業(yè)有：物業(yè)運(yùn)營(yíng)、生活資料、文化市場(chǎng)、教育、交通、智能化產(chǎn)業(yè)、安防器材、驗(yàn)房師、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、社區(qū)管理、家政維修、社區(qū)社交、社區(qū)電商、社區(qū)配送。
互聯(lián)網(wǎng)嘗試：萬(wàn)科;中海;銀泰;萬(wàn)達(dá);新世界;彩之云;住這兒等。
五、入住的前期準(zhǔn)備——裝飾裝潢
本階段涉及到的行業(yè)有：裝修設(shè)計(jì)，施工、建材交易、家居產(chǎn)品、智能家居
互聯(lián)網(wǎng)嘗試：土巴兔;家裝E站;齊家網(wǎng);土撥鼠等
六、房產(chǎn)進(jìn)行二次交易
本階段涉及到的行業(yè)有：二手房產(chǎn)交易、商業(yè)運(yùn)營(yíng)(長(zhǎng)租、短租)、房屋抵押、置換。
互聯(lián)網(wǎng)嘗試：鏈家網(wǎng);我愛(ài)我家;趕集網(wǎng);58同城等。
通過(guò)對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的梳理，我們可以看到，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有強(qiáng)大的帶動(dòng)作用，它帶動(dòng)了上游相關(guān)產(chǎn)業(yè)和下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，不僅鏈條長(zhǎng)、范圍廣，而且能夠帶動(dòng)其他行業(yè)質(zhì)量的提高和產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，包括有關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。此外，互聯(lián)網(wǎng)的浪潮也催發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)階段的轉(zhuǎn)型升級(jí)和調(diào)整變革，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型共體現(xiàn)出幾種方向：O2O、互聯(lián)網(wǎng)金融、社區(qū)、醫(yī)療、定制化、教育、物流等，期待互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)的大作為。
房地產(chǎn)行業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、項(xiàng)目營(yíng)銷這些方面做出了一些改變，但我們同樣可以看到，由于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)太傳統(tǒng)了，其主要模式就是“開(kāi)發(fā)銷售模式”，有沒(méi)有互聯(lián)網(wǎng)并沒(méi)有什么問(wèn)題，所以，暫時(shí)互聯(lián)網(wǎng)還是無(wú)法顛覆房地產(chǎn)行業(yè)的。
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