拆遷的談判技巧
你知道怎么與拆遷中的釘子戶談判嗎?你知道的談判技巧有哪些?下面學(xué)習(xí)啦小編整理了拆遷的談判技巧，供你閱讀參考。
拆遷中的釘子戶
一、釘子戶的分類：
1、漫天要價(jià)型：漫不講理，把動(dòng)拆遷視為撈一票的機(jī)會(huì)，撒無(wú)賴。翻手為云，覆手為雨，自以為老子天下第一，這一類人，一般沒(méi)有后臺(tái)，沒(méi)有關(guān)系，但有三四個(gè)狐群狗黨，給他當(dāng)狗頭軍師，自己并沒(méi)有多少文化，也不懂多少政策、法規(guī)，這類人中，地痞、流氓，無(wú)業(yè)人員、刑滿分子居多。一般武來(lái)!
2、后臺(tái)撐腰型：有一定的社會(huì)關(guān)系，自持無(wú)恐，有文化、懂政策，喜歡鉆政策的空子，其背后往往有高人的指點(diǎn)。他們以利潤(rùn)為目標(biāo)。當(dāng)他們的目標(biāo)沒(méi)有達(dá)到的時(shí)候，高層的電話、條子紛紛涌來(lái)。他們會(huì)見(jiàn)好就收，只要達(dá)到目的。一般文來(lái)!
3、自我保護(hù)型：他們是社會(huì)的弱勢(shì)群體，收入較低。以下崗工人、回城知青、幫困人員為主。他們的生活磨練太多了，以至不信任任何人，他們的信念是堅(jiān)持到底就是勝利，他們對(duì)今后的生活顧慮太多了，對(duì)生活沒(méi)有多少信心，他們計(jì)算補(bǔ)償能不能買套房以后，還節(jié)余一點(diǎn)生活費(fèi)。他們會(huì)耍無(wú)賴，會(huì)點(diǎn)小聰明，他們懼怕權(quán)威，對(duì)政府不信任，喜歡聽(tīng)小道，他們信奉只有自己才能保護(hù)自己。動(dòng)遷中，最容易漠視他們的利益，因?yàn)閯?dòng)遷人員喜歡豆腐挑嫩的吃，柿子撿軟的捏，這類人群更需要專業(yè)人士的指點(diǎn)和幫助。
二、產(chǎn)生釘子戶的原因：
釘子戶除了主觀原因以外，客觀上，當(dāng)事人雙方?jīng)]有完全體現(xiàn)平等、自愿、等價(jià)的交易原則。其次，工作方式簡(jiǎn)單、粗暴，在政策面前不能人人平等，都是釘子戶產(chǎn)生的原因。
三、釘子戶的目的：
要知道絕對(duì)正確的拆遷之上還有一個(gè)絕對(duì)正確的人道主義。要給對(duì)方壓力以獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益或其他利益。不過(guò)見(jiàn)好就收，戲不能演過(guò)頭。
四、釘子戶的條件：
其一：吃透各種法律法規(guī) 。其二、皮要厚、嘴要兇、脾氣要大、會(huì)耍賴。其三、要有“良好”的心理素質(zhì)，大風(fēng)面前不彎腰，天塌下來(lái)?yè)蔚米?，遇事不慌亂，釘子戶的成功與否，在于最后一分鐘。如果家中有見(jiàn)風(fēng)即倒的老人，則是王牌，因?yàn)檎l(shuí)也不敢動(dòng)。所以不是每個(gè)人都可以當(dāng)釘子戶的。
五、釘子戶的手段：
要文斗，不要武斗;要斗法，不要斗狠;要智斗，不要力斗!
老百姓和拆遷利益集團(tuán)的斗爭(zhēng)一直血光不斷。跳樓、自焚、服毒、斗毆、上訪、攔車、示威、靜坐、絕食、阻斷路橋、沖擊國(guó)家機(jī)關(guān)……不一而足!自殺壯烈，但代價(jià)太大，效果不大。暴力反抗，拆遷集團(tuán)人多勢(shì)眾，且有黑白(所謂“白道”更可惡)協(xié)助，明擺著是吃虧。尤其不可以采取阻斷路橋、沖擊國(guó)家機(jī)關(guān)等手段。因?yàn)檫@是卑鄙的利益集團(tuán)最希望出現(xiàn)的情況。一旦如此，他們即可將簡(jiǎn)單的拆遷經(jīng)濟(jì)事件上綱到治安事件，甚至政治事件，順理成章地通過(guò)他們掌握的一部分國(guó)家機(jī)關(guān)輕而易舉地將被拆遷戶“名正言順”“合法”解決。
大量的案件證明：
1.掌握證據(jù)，抓住拆遷集團(tuán)違法違紀(jì)把柄這實(shí)在簡(jiǎn)單，一抓一大把);
2.吃透各種法律法規(guī)(這最要緊)，一定可以打垮利益集團(tuán)!調(diào)查發(fā)現(xiàn)：在拆遷官司中，知識(shí)分子幾乎沒(méi)吃虧的，而吃虧的大多是文化不高的勞苦大眾。只要被拆遷戶掌握以上兩條，在加上緊扣《憲法》以及黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)拆遷的言論，就勝券在握……
記住：要達(dá)到目的有時(shí)不可以用直接手段，間接手法更有效，這就是有的象36計(jì)中的“圍魏救趙”。
六、釘子戶的措施：
1拖：生病住院，離家出走，找不到人，都可以。在拆遷的每一個(gè)環(huán)節(jié)上盡可能拉長(zhǎng)時(shí)間，由專業(yè)人士幫助，精心設(shè)計(jì)行政訴訟拖延行政裁決進(jìn)程(具體方法咨詢網(wǎng)站專業(yè)拆遷律師)，導(dǎo)致行政裁決遲遲不能下達(dá)，則無(wú)法實(shí)施合法的強(qiáng)拆，把拆遷單位拖入訴訟的泥潭，時(shí)間就是勝利，因?yàn)闆](méi)有幾個(gè)拆遷人拖得起時(shí)間。
2撤：面對(duì)官府和暴力機(jī)關(guān)、醫(yī)院120-殯儀館，單個(gè)被拆遷戶是弱小的無(wú)力的，注意：要文斗不要武斗。和他們?nèi)テ词且欢ǔ蕴澋?。拿好所有的房產(chǎn)文件，拒絕在任何文件上簽字(當(dāng)然，寫上他們反對(duì)《憲法》，批判他們是法西斯之類的譴責(zé)文字還是可以的。)，拒絕任何所謂”安排“。收集好一切證據(jù)，不能簽任何字。
3抓：你的拆遷對(duì)手們一定有大量的弱點(diǎn)，抓住它們不放。尤其是他們大量違反的“公開(kāi)公平公正”的拆遷原則：比如說(shuō)：給某些有背景的被拆遷戶巨額補(bǔ)償費(fèi)用，你可以要求同等待遇呀!
4訪：一去上訪。 二找人大代表，人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得滿意的結(jié)果就需要人大代表的支持，給鄰居每個(gè)人分配一項(xiàng)任務(wù)，就是找人大代表，并且讓他們?cè)谀銓懙纳显L材料上簽字，這就意味著政府的有關(guān)機(jī)構(gòu)必須以某種姿態(tài)來(lái)回復(fù)，這種回復(fù)有時(shí)可以作為有利證據(jù);希望大家想辦法能夠說(shuō)服他們。三找律師咨詢。
5談：告訴他們，你們支持拆遷，但反對(duì)違法拆遷，一定要把違法問(wèn)題理順才可以進(jìn)行。記住，永遠(yuǎn)不談補(bǔ)償問(wèn)題，決不可以。只談他們的違法亂紀(jì)問(wèn)題，告訴他們，名不正則言不順。一定要他們解決所有違法亂紀(jì)(不違法亂紀(jì)，怎么搞拆遷)后才談拆遷。一定要逼他們主動(dòng)和你談條件，不滿意永遠(yuǎn)和違法拆遷做斗爭(zhēng)，絕對(duì)自己不先談條件。以上5字訣應(yīng)當(dāng)貫穿整個(gè)拆遷過(guò)程，適時(shí)合理利用。
拆遷的談判技巧02
拆遷談判的開(kāi)局技巧：
1、 提出高于預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件，但一定注意不要讓對(duì)方認(rèn)為你是在滿天要價(jià)。
2、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補(bǔ)償報(bào)價(jià)，除非你拿到了一份合法的、完整的評(píng)估報(bào)告。
如果不假思索的就答應(yīng)對(duì)方的第一次報(bào)價(jià)，這種做法通常會(huì)讓對(duì)方產(chǎn)生兩種反應(yīng)：我們本來(lái)可以做的更好，一定是哪里出了問(wèn)題。
3、學(xué)會(huì)在接受拆遷人關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償條件時(shí)感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評(píng)估報(bào)告，就要是這對(duì)里面的一些項(xiàng)目學(xué)會(huì)感到意外，在你表示有些意外后，對(duì)方通常會(huì)做出一些讓步。如果你不表示意外，對(duì)方通常會(huì)拆遷人變得更加強(qiáng)硬。
4、避免對(duì)抗性的拆遷補(bǔ)償談判。千萬(wàn)不要在談判剛開(kāi)始就和拆遷人爭(zhēng)辯，產(chǎn)生敵對(duì)情緒，這樣只會(huì)導(dǎo)致對(duì)抗，致使談判不能正常進(jìn)行下去。
5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用。一定要把精力集中到具體的補(bǔ)償項(xiàng)目上比如自建面積的測(cè)量與補(bǔ)償?shù)?，千萬(wàn)不要在意補(bǔ)償總額，也不要用百分比的方式進(jìn)行補(bǔ)償談判。
拆遷談判的中期技巧：
1、 一定要學(xué)會(huì)應(yīng)對(duì)沒(méi)有決定權(quán)的“拆遷人”。
在進(jìn)行拆遷談判開(kāi)始前，一定要搞清楚對(duì)方是否合法的授權(quán)，有沒(méi)有權(quán)利代表拆遷人進(jìn)行談判，最高談判權(quán)限是什么。進(jìn)入了拆遷談判的關(guān)鍵關(guān)節(jié)，對(duì)方往往會(huì)以“沒(méi)有授權(quán)”、“說(shuō)了不算”等借口來(lái)進(jìn)行推脫。
2、 在拆遷談判中絕對(duì)不要對(duì)補(bǔ)償款進(jìn)行“折中補(bǔ)償”。
拆遷中對(duì)補(bǔ)償?shù)挠憙r(jià)還價(jià)并不意味著要折中雙方的談判價(jià)碼，價(jià)碼折中并不是一種真正公平的補(bǔ)償方式。
3、學(xué)會(huì)應(yīng)對(duì)拆遷談判補(bǔ)償?shù)慕┚帧?/p>
如果遇到僵局首先通過(guò)解決一些小的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題為雙方創(chuàng)造談判機(jī)會(huì)，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問(wèn)題上達(dá)成一致，拆遷人就會(huì)變得更加容易被說(shuō)服。
4、只要是在補(bǔ)償?shù)哪骋豁?xiàng)問(wèn)題上做出了讓步一定要在其他方面索取回報(bào)。
拆遷談判的結(jié)尾技巧：
1、嚴(yán)格防范對(duì)方的“白臉-黑臉”策略，在這里面一定要注意，區(qū)別拆遷人與拆遷公司。往往拆遷人唱白臉，拆遷公司的人唱黑臉。但在這里面起到?jīng)Q定作用的是唱白臉的拆遷人，要知道拆遷人一定清楚拆遷規(guī)劃。
2、拆遷補(bǔ)償談判中最后一個(gè)環(huán)節(jié)中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關(guān)鍵在于以下三點(diǎn)：
(1)一定不要在拆遷補(bǔ)償談判一開(kāi)始就做出讓步，自己主動(dòng)減少補(bǔ)償項(xiàng)目和數(shù)額。
(2)一定謹(jǐn)防對(duì)方的心理戰(zhàn)，尤其是獎(jiǎng)勵(lì)期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎(jiǎng)勵(lì)期補(bǔ)償如果錯(cuò)過(guò)就沒(méi)有機(jī)會(huì)了。
(3)一定不要因?yàn)椴疬w人要你報(bào)出“一口價(jià)”，或者聲稱自己“不喜歡討價(jià)還價(jià)”而一次性讓出所有拆遷補(bǔ)償利益。
3、要有適時(shí)收回一開(kāi)始所談全部補(bǔ)償條件的勇氣。
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