房地產(chǎn)銷售的方案
方案的內(nèi)容多是上級對下級或涉及面比較大的工作，一般都用帶“文件頭”形式下發(fā)，所以不用落款，只有標(biāo)題、成文時間和正文三部分內(nèi)容。下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)銷售的方案，如果大家喜歡可以分享給身邊的朋友。
房地產(chǎn)銷售的方案精選篇1
1、品牌的市場氣氛培養(yǎng)
品牌的市場氛圍需要全方位的營造，采用相應(yīng)的造勢方法使銷售推廣更具有效性，達(dá)到預(yù)期甚至意想不到的推廣目的。具體方法如下：
(一)視覺體系
意象表現(xiàn)區(qū)：雕塑、攝影、油畫、建筑作品欣賞;
看板展示區(qū)：運(yùn)用玻璃和數(shù)碼高精度輸出，在墻面布設(shè);
各功能招牌：如銷售人員指示牌，接待處，簽訂協(xié)議，交款等，讓買家明確功能;
樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶產(chǎn)生購買欲望;
(二)聽覺體系：背景音樂，選擇適合樓盤風(fēng)格和特色的背景音樂。
(三)味覺體系：為來訪客戶奉上一杯清茶，寓意一份親情，使用茶具;
(四)觸覺體系：營銷中心內(nèi)各接觸物面圓潤光滑，手感溫潤，一塵不染;
(五)嗅覺體系：嗅覺是有記憶的，在售樓處古典雋永的氛圍下，薰一爐香，淡雅清新，沁人心脾，同時可以擺上干花，服務(wù)員使用統(tǒng)一品牌的香水，營造清雅氛圍;
綜合感覺體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給客戶美好的心理感受，良好的專業(yè)素質(zhì)確信項(xiàng)目的整體素質(zhì)，從而對本項(xiàng)目本品牌充分認(rèn)可。 同時還要在綜合外在宣傳，可以采用懸掛彩旗，投放氫氣球營造銷售氣氛。
2、品牌推廣媒體的選擇
我們力求以最低的投入，達(dá)到最佳的宣傳效果，引導(dǎo)市場消費(fèi)為目的;在不同的推廣階段，采用不同的媒體組合;針對不同的客戶類型、區(qū)別選擇不同的媒體組合。為了更好的發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)將不同類型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選，組合，以期以長補(bǔ)短。根據(jù)各媒體的功能，我們主張，主攻選擇的適合本項(xiàng)目的幾個媒體：
a. 戶外廣告：可以控制廣告的范圍，固定地在某區(qū)域宣傳，而且廣
告效力持久;
b. DM:通過客戶資料，以郵寄、派發(fā)宣傳單等方式，向附近地區(qū)及
相應(yīng)的目標(biāo)客戶進(jìn)行推廣，同時可以電話訪問，并向每個客戶推介本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)和更詳細(xì)的物業(yè)資料;
c. 網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)是現(xiàn)代人取得信息的重要途徑，我們可以制作屬于我
們的網(wǎng)站主頁，進(jìn)行樓盤宣傳和推廣;
d. 報刊和電視：報刊可以利用文字和圖片等更加詳細(xì)的介紹樓盤信
息，讓讀者更加了解;電視是一個比較實(shí)效的.信息傳播媒體，通過在電視上做廣告，可以吸引更多的人了解樓盤，了解它的風(fēng)格
和特色。
綜合所述，建議本項(xiàng)目的媒介組合以戶外廣告、DM和人員推廣為主，輔之以報刊電視廣告和網(wǎng)絡(luò)廣告。
3、品牌廣告宣傳推廣策略
(1)預(yù)熱期
在預(yù)熱期，大量的作業(yè)是一些推廣前的準(zhǔn)備工作，廣告運(yùn)用為軟文和
戶外媒體。人員推廣只是配合企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行的認(rèn)購工作。在這個期間，推出“美麗河畔的空中花園”的宣傳主題，讓大家開始了解本項(xiàng)目的整體品味。
(2)公開推廣期
進(jìn)入公開推廣期，項(xiàng)目被正式推向市場，可以階段可以增加戶外廣告的投放，并開始運(yùn)用DM、人員推廣，也輔助以軟文廣告，把市場漸漸熱起來。這個階段可以推出“美麗河畔的空中花園”和“風(fēng)尚的薄板洋房生活”宣傳主題，在讓客戶了解樓盤品味的同時，更多的了解樓盤的設(shè)計理念，這樣更貼近生活更有生活氣息。
(3)強(qiáng)力出擊期
強(qiáng)力出擊期是項(xiàng)目推廣的核心階段，力求達(dá)到簽約的高峰，這一階段的推廣十分重要，必須綜合運(yùn)用所有的推廣方式，包括戶外廣告、人員推廣、DM、電話跟蹤等，配合銷售達(dá)到頂峰?！懊利惡优系目罩谢▓@”、“風(fēng)尚的薄板洋房生活”“中心城中城”強(qiáng)勢推出，沖擊消費(fèi)者的心理，讓其更加詳細(xì)全面了解樓盤的特色，促使其達(dá)到最終的購買欲。
(4)消化期
強(qiáng)力的出擊期過后的消化期，我們著重對前期客戶的消化吸收和一些事務(wù)性工作。此外，還應(yīng)對此次推廣策略的修正和檢討，努力為下一個營銷周期的到來做準(zhǔn)備。
項(xiàng)目定價分析
本項(xiàng)目地處區(qū)域?yàn)榭h中心最為優(yōu)越處，各方面都優(yōu)于其他區(qū)域的其他項(xiàng)目，全縣房地產(chǎn)項(xiàng)目僅有本區(qū)域內(nèi)“冶都中央公園”可以本項(xiàng)目相競爭，所以該項(xiàng)目定價方法選擇競爭導(dǎo)向定價方法，我項(xiàng)目也“冶都中央公園”同處一區(qū)域，地理位置同為優(yōu)越，他項(xiàng)目靠近人工湖、我項(xiàng)目緊鄰秀麗的馬頰河畔。但其項(xiàng)目為高層建筑群，我項(xiàng)目為中低層建筑群，所以我項(xiàng)目有容積率、綠化率、舒適度三項(xiàng)的優(yōu)勢，且他項(xiàng)目定價大致統(tǒng)一為3800元一平方米，令很多一般工薪階級望而卻步，而我房地產(chǎn)在開發(fā)空中花園洋房同時也推出經(jīng)典標(biāo)準(zhǔn)實(shí)用的戶型，相對他項(xiàng)目面向的消費(fèi)者人群跟為廣大，所以相對于“冶都中央公園”有一定的優(yōu)勢，所以采用直接競爭定價法，我項(xiàng)目主打戶型空中花園洋房定價為3900元一平方米，經(jīng)典實(shí)用戶型定價為3600元一平方米。
項(xiàng)目促銷方案
1、本項(xiàng)目以報紙平面方式宣傳為主，輔之以其他廣告宣傳方式，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳，派發(fā)樓書;
2、選擇訪問量大的正規(guī)站，比如搜房網(wǎng)，設(shè)立自己的宣傳網(wǎng)頁;
3、成立本項(xiàng)目業(yè)主組織，定期舉辦業(yè)主聯(lián)誼會，以提升公司的服務(wù)質(zhì)量，聯(lián)絡(luò)公司和業(yè)主之間的感情，提升公司的口碑，營造公司的市場品牌，并可以延伸開發(fā)相應(yīng)的項(xiàng)目;
4、成立客戶服務(wù)熱線，快速處理客戶投訴與客戶疑問，在公司現(xiàn)有的情況下力爭客源;
5、參加房地產(chǎn)展銷會，向市場介紹本項(xiàng)目，宣傳推廣公司及本樓盤，并可以在此間吸引客戶看房，購樓及下定購買;
6、參加一些評比活動，取得一些評比證書;
7、工地現(xiàn)場、售樓處及樣板房精心裝修，增強(qiáng)客戶的購買欲望及視覺效果;
8、電臺廣播，隨時隨地，敏銳性強(qiáng)，可以起到強(qiáng)迫客戶接受廣告宣傳的效果;
9、進(jìn)行潛在客戶的開發(fā)，同時可以適當(dāng)?shù)奶峁╊~外優(yōu)惠等。
10、付款方式
(1)一次性付款：選擇一次性付款，贈送家電一份，贈送車位一個，同時可以享受9、8折的驚人優(yōu)惠政策;
(2)分期付款：首付達(dá)到45%以上的，免一年物業(yè)管理費(fèi);
(3)銀行貸款：本公司為其出示證件，并可以作為其銀行貸款的擔(dān)保人。
以上是房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣營銷方案的全部內(nèi)容，這篇營銷方案寫的還挺全面，希望可以幫到您，至少可以給您提供一些思路。如果您還想了解更多的營銷策劃案，請繼續(xù)瀏覽本欄目的其它內(nèi)容。
房地產(chǎn)銷售的方案精選篇2
活動主題：
歡樂小長假，相“惠”在（項(xiàng)目名稱）（備選主題一）
我和（項(xiàng)目名稱）有個約“惠”（備選主題二）幸福，我們約“惠”吧！
（項(xiàng)目名稱），我們約“惠”吧?。▊溥x主題三）
活動形式：
論壇、產(chǎn)品推介
活動時間：
20__。05。01——20__。05。03
活動地點(diǎn)：
（項(xiàng)目名稱）銷售中心
概要內(nèi)容：
答謝老客戶開發(fā)新客戶
活動背景
（項(xiàng)目名稱）地處渾南新區(qū)的核心地段，距奧體中心向南僅100米，北近渾南大道，東接富民南街，西鄰沈陽國際會展中心，交通便捷，配套齊全，是千萬家住戶經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的選擇。在這個蝶戀花舞的季節(jié)，（項(xiàng)目名稱）收獲了廣大業(yè)主的好評，業(yè)主收獲了家的溫暖，（項(xiàng)目名稱）特此舉辦一場來到（項(xiàng)目名稱）置業(yè)歡快度五一活動，旨在豐富（項(xiàng)目名稱）客戶的業(yè)余，娛樂文化生活，感恩老客戶，發(fā)掘新客戶，鞏固（項(xiàng)目名稱）置業(yè)的品牌形象。
活動目的
1、通過舉辦一系列活動提高（項(xiàng)目名稱）置業(yè)產(chǎn)品的知名度和美譽(yù)度。
2、通過活動執(zhí)行積累客源，引爆項(xiàng)目從而達(dá)到最終的銷售目的。
3、展示（項(xiàng)目名稱）地產(chǎn)的理念與服務(wù)，感恩老客戶，拓展新客戶。
活動前期安排
1、活動執(zhí)行人員的安排。
2、主持人，舞蹈演員歌手等安排就位。
3、迎賓人員到位。
4、現(xiàn)場活動內(nèi)容需要準(zhǔn)備的材料及冷餐的擺放。
室內(nèi)活動
1、5月1日當(dāng)天，有著名房產(chǎn)類節(jié)目主持人哥倆侃房在（項(xiàng)目名稱）銷售中心現(xiàn)場以房產(chǎn)論壇形式，為大家解說（項(xiàng)目名稱）項(xiàng)目優(yōu)勢，對產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)解說，為（項(xiàng)目名稱）樹立良好的品牌形象，擴(kuò)大宣傳面。
2、5月2號由著名節(jié)目主持人一鳴攜手著名風(fēng)水大師，為現(xiàn)場來賓從風(fēng)水角度解讀（項(xiàng)目名稱）項(xiàng)目獨(dú)特之處，從而吸引意向客戶對產(chǎn)品產(chǎn)生傾向性，從而達(dá)到最終的銷售目的。 3，5月3日由著名電臺主持人蔡昊攜手時代商報、盛京門戶網(wǎng)房產(chǎn)頻道資深主編組成“（項(xiàng)目名稱）砍價團(tuán)”，做到你買房我砍價，活動現(xiàn)場為大家解說（項(xiàng)目名稱）產(chǎn)品優(yōu)勢的同時，幫購房客戶將房價砍至最低價格，從而增加購房者意向，達(dá)到最終銷售目的。
室外活動
來（項(xiàng)目名稱）、看星星、喝啤酒、吃炸雞
1、外廣場放置充氣城堡，集合所有孩子們的快樂，將與孩子一同前往的家長留在（項(xiàng)目名稱），感受生活在（項(xiàng)目名稱）的美好。
2、室外搭建舞臺，邀請知名樂隊親情獻(xiàn)唱，增加與顧客互動性，在外廣場打造聲勢，吸引客流。
3、傍晚時分，邀請大家來（項(xiàng)目名稱）、看星星、喝啤酒、吃炸雞，同時觀看精彩文藝演出，與大家進(jìn)行互動，增強(qiáng)活動氛圍。
DIY制作，全面升級，種類更多，玩法多樣，更方便娛樂客戶的業(yè)余生活。
DIY手工皂，讓客戶充分發(fā)揮自己的想象力，在設(shè)計及制作的過程中帶給其成就感，增加活動的'樂趣，帶給其美好印象。兒童DIY風(fēng)箏，讓（項(xiàng)目名稱）業(yè)主的孩子們在五顏六色的世界中，描繪美妙的夏天，從而增加參與活動的積極性。
茶歇
歷來（項(xiàng)目名稱）的活動非常重視餐區(qū)的品質(zhì)和美食的種類，這次活動我們在以往基礎(chǔ)上再次升級，為客戶提供冷飲、水果、蛋糕等，真正做到不僅讓客戶賞心悅目，秀色可餐，進(jìn)而大快朵頤，流連忘返。
房地產(chǎn)銷售的方案精選篇3
一、前言
本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點(diǎn)、大型居民生活區(qū)，整體以“全國最大的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點(diǎn)。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競品項(xiàng)目為3號地華夏梅江芳水園。
二、推廣策劃原則
本案藍(lán)水園在推廣策劃過程中我們的指導(dǎo)思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”，這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)思維神韻的做法，將隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，給房地產(chǎn)開發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是，不局限于某一個時期某一個樓盤的成功與否，而是放眼于一個小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū)，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源整合，甚至期望能夠帶動一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)版塊的開發(fā)和興旺。
我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論，說到底是一種思維方式的變革。是在房地產(chǎn)大盤化、郊區(qū)化、復(fù)合化的摸索中出來的。
一、兩個賣點(diǎn)就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦?小盤是獨(dú)奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產(chǎn)的高度，來整合各種可以利用的資源。
從中觀層面說，今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局，也就是我們常說的復(fù)合型地產(chǎn)。
從宏觀上講，但凡人類活動、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)區(qū)域的開發(fā)。
在對藍(lán)水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點(diǎn)，宣傳新穎、獨(dú)到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點(diǎn)，創(chuàng)造今后項(xiàng)目正式運(yùn)作、營銷通暢的生命力。
二、具體影響梅江藍(lán)水園推廣的六大因素
藍(lán)水園的具體推廣受項(xiàng)目規(guī)劃、價格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場競爭和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右。其中，項(xiàng)目規(guī)劃、價格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個因素應(yīng)當(dāng)是屬于我們能夠控制的營銷組合的范疇，而市場競爭和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。
我們的任務(wù)就是知道應(yīng)該在哪里，應(yīng)該怎么去適當(dāng)安排營銷組合合理的項(xiàng)目規(guī)劃、周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行，使之與不可控制的環(huán)境因素市場競爭和政經(jīng)環(huán)境相適應(yīng)。其實(shí)這就是藍(lán)水園推廣能否成功的秘訣所在。
整個推廣過程類似一個完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場調(diào)研，如同戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎(chǔ);第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言，就是從項(xiàng)目規(guī)劃策略、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃;第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢，只等于開戰(zhàn)后的飛機(jī)轟炸和炮火支援，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實(shí)地占領(lǐng)。三個步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標(biāo)。
三、主要競品物業(yè)——芳水園情況簡介
1、芳水園開發(fā)商介紹
華夏經(jīng)濟(jì)房建設(shè)發(fā)展公司是國有一級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，以建設(shè)社會保障性質(zhì)解困、安居住宅為主。組建7年來，運(yùn)用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬平方米住宅小區(qū)，其中95年開發(fā)建設(shè)的福東北里榮獲全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號，97年建設(shè)開發(fā)建設(shè)的華苑安華里、居華里，同時獲得全國住宅試點(diǎn)小區(qū)綜合金牌和五個單項(xiàng)一等獎，評為國家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū)，榮獲中國建設(shè)工程最高獎級——魯班獎。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開發(fā)20強(qiáng)企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎”、“天津市危改信得過企業(yè)”、“建行信用AAA級企業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)。
2、梅江3號地——芳水園簡介
芳水園的7個建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：
1疏密有序的園林格局;
2綠地、水面合理分布，宛在水中央;
3家庭垃圾預(yù)處理，分類袋裝，分類收集;
4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源;
5熱電廠供熱，減少污染;
6提高住宅高科技含量，做到二步節(jié)能;
7健全安全防范及信息管理。
3、芳水園廣告運(yùn)作
目前由獨(dú)立個人工作室代理設(shè)計、發(fā)布。
四、藍(lán)水園客戶定位策略
一藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群為“新中產(chǎn)階級”
曾幾何時，在"允許一部分人先富起來"的口號聲中，經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場經(jīng)濟(jì)的日趨活躍，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處?"的感覺，發(fā)出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長，而觀念的更新轉(zhuǎn)換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脫了束縛，通過自身的努力拼搏，向著一個新的行列前行，那就是有絕對中國特色的--"新中產(chǎn)階級"。他們除了養(yǎng)車，購買豪宅之外，還要有足夠的時間和經(jīng)濟(jì)去追求其固有的高品質(zhì)的生活。追求精致的生活品味這便是新中產(chǎn)階級的又一大特點(diǎn)。
就中國國情現(xiàn)狀而言"新中產(chǎn)階級"的產(chǎn)生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有：部分私營企業(yè)主，流通公司，非金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)商，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營起來主要運(yùn)用的是知識與頭腦，所以知識經(jīng)濟(jì)時代的特征就由此體現(xiàn)出來。
2、“新中產(chǎn)階級”特征
"新中產(chǎn)階級"是一個源于西方的名詞，是只屬于社會中間層次的占社會人數(shù)比例較大的那一部分人。"新中產(chǎn)階級"是整個社會的安全發(fā)展重心，他們在經(jīng)濟(jì)來源方面占有明顯優(yōu)勢，大部分自己就是老板。他們沒有時間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨(dú)立的姿態(tài)出現(xiàn)，是我們這個社會中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強(qiáng)的毅力，所以才能飛快地發(fā)展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮斗而得到的。
他們具有強(qiáng)烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費(fèi)，有時甚至還不愿向外公開自己的財產(chǎn)也是他們的特征之一。同時，敢于投資，將所得的錢用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，以期獲得更多的利潤。
"新中產(chǎn)階級"并不是都智商及高，但是他們善于理財，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項(xiàng)目。追求成功，追求財富的腳步永不停止，更是"新中產(chǎn)階級"的顯著特點(diǎn)。3、“新中產(chǎn)階級”的具體表象
第一組，經(jīng)濟(jì)問題：
1.有公文包專門存放動產(chǎn)票據(jù)，如股票認(rèn)購協(xié)議書
2.至少請一人幫做家務(wù)，如清潔女傭或帶小孩的
3.住所至少一處以上
4.有至少一部車
第二組，社會問題：
1.每周至少兩次在外享用晚餐
2.可能有家庭成員是外國公民
3.組織過20人以上的聚會或晚宴
4.認(rèn)識公眾人物，如藝術(shù)家、大老板和政客
5.常跟朋友一起外出度假
第三組，文化問題：
1、名校畢業(yè)或有博士學(xué)位
2.會至少兩種語言
3.定期參觀博物館
4.每月至少光顧一次音樂會、芭蕾或歌劇表演
5.收藏藝術(shù)品，或古董
第四組，特征問題：
1.是俱樂部成員
2.去過國內(nèi)大部分地區(qū)
3.每年因工作之故長途飛行5次以上
4.曾被邀至大眾媒體(電視、廣播或報刊)表達(dá)看法
5.每年個人捐款達(dá)1000元以上
二針對藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群聘請形象符合的品牌形象代言人
由于“新中產(chǎn)階級”這個目標(biāo)定位群的特殊性與“新概念”性，我們建議在今后順馳梅江藍(lán)水園的宣傳推廣中聘請儀態(tài)、氣質(zhì)、形象與“新中產(chǎn)階級”能夠有機(jī)融合的品牌形象代言人。
聘請品牌形象代言人在藍(lán)水園宣傳推廣中的作用
1、能夠與大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生有效的區(qū)別。
聘請一個項(xiàng)目的品牌形象代言人，在如今大多數(shù)的產(chǎn)品宣傳中被廣泛運(yùn)用，對于品牌代言人所帶言的產(chǎn)品，人們的認(rèn)知程度日益增高。但單就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，聘請品牌代言人的案例很少，目前已知周邊地區(qū)物業(yè)聘請形象代言人的有北京的御景園程峻，天津的世紀(jì)花園葛優(yōu)，均屬高檔一流物業(yè)世紀(jì)花園在當(dāng)時天津的樓市中如此定位。雖然這兩個項(xiàng)目對品牌代言人的挖掘并不深入，但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個項(xiàng)目贏得了廣泛的知名度和銷售業(yè)績。2、能夠?qū)⑽覀兯麄鞯闹黝}充分的表達(dá)
由于品牌形象代言人屬于客戶定位群中最具有代表性的個體，所以他能夠準(zhǔn)確、直觀的將項(xiàng)目的精髓以個體的形式展現(xiàn)在人們的面前。
品牌形象代言人的選擇
有鑒于藍(lán)水園項(xiàng)目的客戶定位群，建議在品牌代言人的選擇上考慮著名電影、電視表演藝術(shù)家陳道明或濮存晰，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。
陳道明的在影視作品中的形象已經(jīng)被大多數(shù)人所接受。他的形象多為中國的民族資本家、企業(yè)家和有形象、有氣質(zhì)的高級知識分子?；痉稀靶轮挟a(chǎn)階級”的外在形象。且陳的商業(yè)形象沒有被完全的開發(fā)，品牌形象記憶度相對專注。
五、項(xiàng)目規(guī)劃策略
梅江生態(tài)居住區(qū)作為天津市政府繼華苑和麗苑之后的更大手筆，始終為天津市民所關(guān)注。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認(rèn)可，并存在著無限的升值潛力，但是作為項(xiàng)目的地點(diǎn)是不可變更的，規(guī)劃設(shè)計好的外檐、房型等細(xì)節(jié)是不可變更的，項(xiàng)目規(guī)劃的核心是理念開發(fā)。就像一部交響樂不能沒有主題，藍(lán)水園的推廣不能沒有靈魂。我們把這個尋找靈魂的過程稱做理念開發(fā)。一旦這個理念確立，整個推廣過程都必須圍繞它進(jìn)行，這種理念創(chuàng)新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提純，形成統(tǒng)帥全局的主題思想，并把它滲透、融合、演繹在藍(lán)水園的整個具體推廣策劃中。
方案A——時尚理念
一推廣主題——麗水天成時尚之都
1、推廣主題的延續(xù)運(yùn)用
本案運(yùn)作前期曾命名為“星嘉洲”，同時以“麗水天成時尚之都”作為本案的推廣主題與主打廣告語。這一階段，20__年秋季房交會的亮點(diǎn)展示與海報、軟稿的聯(lián)合運(yùn)用使本案的知名度上升到一定的階段。雖然房交會結(jié)束后，由于更名等事件的影響，本案一度沉寂了一段時間，但由于梅江項(xiàng)目的集體品牌優(yōu)勢，“星嘉洲”和推廣主題即主打廣告語“麗水天成時尚之都”在人們的心目中已有了一定的地位和積累了一定廣告勢能。
就廣告的延伸度來說，在正式的推廣上市階段，繼續(xù)沿用“麗水天成時尚之都”這個主題可以有效的使品牌形象得以延續(xù)和擴(kuò)展，鞏固項(xiàng)目在人們心目中的地位，達(dá)到事半功倍的最佳宣傳效果，從而節(jié)約廣告支出。
2、推廣主題體現(xiàn)整合營銷的精神
“麗水天成時尚之都”這個推廣主題以“時尚”作為本案藍(lán)水園的項(xiàng)目定位，有著深刻的涵義。
首先“時尚”概念作為目前現(xiàn)階段的人們生活中必不可少的潮流趨勢，與人們的生活息息相關(guān)，與人們的衣、食、住、行配合默契。這就意味這“時尚”概念雖然給人以年輕、沖動、朝氣的形象但其適用人群并不僅僅局限于一般意義上特指的年輕人群年紀(jì)輕，而是所有追求無止境、對新生事物接受良好的“年輕人群”。
其次，由“時尚”這個概念可衍生、拓展出眾多引起人們興趣的諸如家居、消費(fèi)、投資、生活方式等的相關(guān)話題，可操作性強(qiáng)，可宣傳性強(qiáng)，具有良好的可對比性。對于游離于房地產(chǎn)概念之外的.眾多其它產(chǎn)業(yè)概念均可兼收并蓄，為我所用，在充分引起人們對本案品牌關(guān)注度的同時精確的體現(xiàn)出“房地產(chǎn)整合營銷”這個新生的營銷觀念。
再次，由于“時尚”概念所具有的時效性的特點(diǎn)，在本案營銷推廣時，可以時刻變更“時尚”概念的主要訴求點(diǎn)，突破傳統(tǒng)的模式思維，將相對不變的房地產(chǎn)業(yè)營銷刺激得活潑、生動，充滿鮮活的生命力，予人以本案永遠(yuǎn)追求更好、積極向上的品牌印象。為本案藍(lán)水園銷售的有效貫徹執(zhí)行和今后梅江二期的營銷宣傳工作打在扎實(shí)的基礎(chǔ)。
二時尚一族分析
1、從生理年齡上區(qū)分
從生理年齡上區(qū)分，25周歲以上和以下兩個部分人群。
25周歲以下，實(shí)際上稱為“亞時尚一族”。人生經(jīng)歷上的短暫，決定了他們追求的是浮華的、表象上的時尚現(xiàn)象，對于真正的、我們所要宣揚(yáng)的時尚的生活方式并沒有深刻的理解和感悟。同時對他們來說他們尚未開始真正的創(chuàng)業(yè)，因此，他們這部分人群并不是本案藍(lán)水園的主要訴求目標(biāo)對象和購買人群。
25周歲以上，是本案真正鎖定的目標(biāo)客戶對象，是真正意義上的“時尚一族”。他們大都經(jīng)歷了真實(shí)而又艱辛的個人創(chuàng)業(yè)歷程，對所謂“時尚”生活方式的理解有自己獨(dú)到的見解，并時刻關(guān)注著世界最新鮮的“時尚”動態(tài)。引用ELLE亞洲區(qū)女總裁的一句話：所謂“時尚”，就是領(lǐng)先一步體驗(yàn)生活的感受。這與我們所宣揚(yáng)和宣傳的“時尚”的生活方式毫不沖突?？释I(lǐng)先一步享受“時尚”的生活氛圍和“時尚”的生活氣息的這種“時尚”生活方式應(yīng)是我們最大的訴求支持點(diǎn)。
2、從性別上區(qū)分
中國5000年來的文化傳統(tǒng)積淀，使中國的男性公民在心理和心態(tài)上都較為成熟和深沉。他們對“時尚”概念較客觀的考量，使其可以理智的、有選擇性的接受“時尚”本身極其附屬衍生產(chǎn)品。同時，這種與生俱來的優(yōu)越與自信也使得他們會積極的取得自己的一方天地，具備了很高的接受和購買能力。也正是由于這種先天的優(yōu)勢和后天的養(yǎng)成，使得他們需要像本案這樣即可以享受到“時尚”生活樂趣有可以彰顯身份、地位的優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目。
由于社會的進(jìn)步和自強(qiáng)不息的奮斗精神，中國女性公民的社會地位和家庭地位均日益提高。無論是單身女性還是在家庭中，她們的自主性都可以得到充分的體現(xiàn)。她們較之男性公民更加注重生活的質(zhì)量和生活的愉悅性，考量的因素更為實(shí)際和務(wù)實(shí)。由于本案本身的硬件條件和設(shè)施均考慮到她們的實(shí)際需要，所以說這樣的大型親水時尚社區(qū)對她們而言有著無比的誘惑力，可以進(jìn)一步激發(fā)她們的購買能力。
三“時尚”主題的內(nèi)涵發(fā)掘
1、“時尚”涉及到“房地產(chǎn)發(fā)展的資源整合”問題
①“整合營銷”是本案銷售的關(guān)鍵
房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展不是一個獨(dú)立運(yùn)作的過程，他需要各行各業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的扶植與輔助，如何有效的將游離于房地產(chǎn)之外的、其它各行業(yè)的資源為地產(chǎn)的經(jīng)營、管理和銷售所用——即房地產(chǎn)整合營銷，是目前房地產(chǎn)業(yè)界面臨的一個重要的課題，也是本案藍(lán)水園銷售突破性創(chuàng)新的關(guān)鍵。
本案所提倡的的推廣主題“時尚”概念在“資源整合”上有較大的優(yōu)勢。因?yàn)檫@里的“時尚”概念不是單一的主要表現(xiàn)本案在硬件條件和設(shè)施上的“時尚與先進(jìn)”，而是將本案作為一種可以被廣泛推廣的生活模式范本進(jìn)行推薦和宣傳。這樣，外界各種與“時尚”相關(guān)的，可以引起本案的目標(biāo)消費(fèi)群充分關(guān)注的話題和主張均可以引入本案今后的宣傳和銷售中，作為本案除本身所具備的各種優(yōu)秀的硬件條件和設(shè)施外的有效支撐點(diǎn)和輔助賣點(diǎn)。
②“時尚”主題可延展到生活的方方面面
本案所提倡的“時尚”的生活方式涵蓋了生活的方方面面，我們在眾多的“時尚”中選擇“家居的時尚”、“休閑的時尚”、“運(yùn)動的時尚”、“渡假的時尚”、“消費(fèi)的時尚”這幾方面的內(nèi)容作為本案的主打訴求，其它“時尚”內(nèi)容作為輔助訴求進(jìn)行宣傳和闡述。
2、“時尚”主題可親密結(jié)合在梅江項(xiàng)目的建筑風(fēng)格中
本案藍(lán)水園的外檐設(shè)計采用流線型，在最大限度的多提供親水住宅的同時，保證了外觀上的美感風(fēng)格。這種流線型的設(shè)計在天津這座北方的城市中并不多見，即便是同為梅江的3號地芳水園也僅僅選用了一般的平行排列的方式，所以本案的外檐就是“時尚”生活方式的一種具體表現(xiàn)，與“時尚”主題有著親密的融合性。
3、“時尚”主題可具體表現(xiàn)在售樓現(xiàn)場
本案藍(lán)水園的售樓中心布置，可圍繞“時尚”主題，突出兩方面獨(dú)特魅力：
a本案藍(lán)水園獨(dú)創(chuàng)的時尚水文化生態(tài)園林
b本案藍(lán)水園率先倡導(dǎo)的“COSMOLIVING”生活方式
4、本案藍(lán)水園的售樓中心接待人員，可以在接待時遵循以下原則：
a可以不統(tǒng)一著裝，但“時尚”的風(fēng)格盡量大方、統(tǒng)一
b接待時除為業(yè)主提供必要的物業(yè)咨詢外，可根據(jù)業(yè)主的情況向他們推薦適合他們的“時尚”生活方式
5、“時尚”主題可自然聯(lián)系至媒體軟稿的利用上
本案打出“時尚”的大旗，可以將各種媒體上關(guān)于“時尚”的報道一網(wǎng)打盡，讓面向公眾的大眾傳播渠道免費(fèi)的為我所用，更好的將“時尚”主題作為本案藍(lán)水園的銷售支撐點(diǎn)。
6、“時尚”主題可囊括所有高檔項(xiàng)目的特色
方案B——兩棲住宅
一推廣主題——“兩棲住宅”，任你自由棲息
1、“兩棲住宅”的概念“兩棲人”，“兩棲人”的概念最初源于中國南部沿海地區(qū)，90年代初期改革開放的大好形式影響了一部分居住在當(dāng)時尚未收回的香港地區(qū)的居民，他們或者居住在香港，工作在內(nèi)地;或者工作在香港，居住在內(nèi)地，長期的兩地往返奔波，樂此不疲，內(nèi)地人就給他們起了個名字叫“兩棲人”。
2、其后，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)一步深入，“兩棲人”的概念，逐漸演變成特指那些習(xí)慣在兩種生活方式之間游離的族群。比如：白天工作，夜晚兼職;上半年自住旅行，下半年打起領(lǐng)帶做回“白領(lǐng)一族”，自己開公司;是老板又是伙計等等諸如此類的人群。
3、現(xiàn)在，“兩棲人”已正式演變成“兩棲新人類”。這一類人群順應(yīng)時代的潮流而生，他們對生活和工作之間關(guān)系的理解是，既要自由奔放，又要踏實(shí)穩(wěn)重;既渴望安穩(wěn)而平靜的生活，又時刻對工作充滿好奇心，他們認(rèn)為生活就應(yīng)該是豐富多彩的，應(yīng)該是讓自己滿意和舒展的，工作有工作的快樂，生活有生活的快樂。在當(dāng)今社會中，他們不成功，還有誰能成功?
二“兩棲住宅”的賣點(diǎn)分解
1、工作與渡假兼得的“兩棲住宅”
現(xiàn)代人的生活忙碌而又匆忙，特別是像本案目標(biāo)消費(fèi)人群這樣的成功人士，更是難得能夠享受到悠閑悠長的假期。地處友誼路中央商務(wù)區(qū)的本案藍(lán)水園，憑借其優(yōu)越的地理位置和渡假村式規(guī)劃設(shè)計，可以同時達(dá)成這些本案目標(biāo)消費(fèi)人群的長久渴望，工作與渡假同時兼得。
2、居家與休閑兼得的“兩棲住宅”
居家生活本意上是指“柴、米、油、鹽、醬、醋、茶”這開門七件事，但即將生活在本案藍(lán)水園中的客戶會驚喜的發(fā)現(xiàn)，他們的居家生活多了幾分類似“琴、棋、書、畫、詩、酒、花”這種情趣的感覺。這種感覺的賣點(diǎn)支撐本案藍(lán)水園本身完善的休閑配套設(shè)施。
3、水陸相生的“兩棲住宅”
以“水文化”為主打的藍(lán)水園，除了3萬平方米、景色優(yōu)美的中央湖面景觀外，人工湖外圍的其他標(biāo)志性人文建筑和人文文化也將作為本案的賣點(diǎn)支撐之一。同時，岸邊呈現(xiàn)出的波浪式主體建筑造型，與湖景相映相生，相得益彰，是本案與生俱來的景觀文化特色賣點(diǎn)。
4、成就與時尚兼得的“兩棲住宅”
時尚是一個涵蓋面非常廣的話題，真正的“時尚一族”大多數(shù)都是事業(yè)有成的成功人士，有別于亞時尚一族，前面已有論證他們對成就的定義不僅僅體現(xiàn)在對待事業(yè)的執(zhí)著追求上，居家生活也是為他們所重視的，他們不單要享受時尚的物質(zhì)生活，還要享受時尚的精神生活，為他們提供一個事業(yè)、家庭兩得意的地方，是本案另外一個非常重要的賣點(diǎn)支撐。
5、虛擬與現(xiàn)實(shí)兼得的“兩棲住宅”
不同于網(wǎng)上組織的“虛擬社區(qū)”，這里的“虛擬”是指虛擬的數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，正是這種技術(shù)，才支撐起現(xiàn)實(shí)中生活中藍(lán)水園快捷、安全、方便的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。買房首先看物業(yè)，已成為人們購房時猶豫考慮的第一梯隊問題，用虛擬支撐現(xiàn)實(shí)，用現(xiàn)實(shí)反映虛擬是雖然在當(dāng)前已成為高檔物業(yè)必備的硬件條件之一，但社區(qū)網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)良與否仍然會是今后幾年客戶考慮的主要問題，也是本案賣點(diǎn)支撐。
6、作為新住宅運(yùn)動奇跡的“兩棲住宅”
在去年上海召開的中國房地產(chǎn)峰會上，正式提出了新住宅運(yùn)動的口號，但至今仍未見有能夠稱得上為“新住宅”的項(xiàng)目出現(xiàn)，梅江整體工程作為全國最大的生態(tài)居住區(qū)，已經(jīng)為本案往“新住宅”的方向發(fā)展打下了一個堅實(shí)的大環(huán)境氛圍，再加上本案在前期規(guī)劃設(shè)計思路上的大膽創(chuàng)新和“兩棲住宅”概念的具體應(yīng)用，本案已具備了成為“新住宅”的實(shí)力，所以說“兩棲住宅”本身就是本案藍(lán)水園最大的賣點(diǎn)。
方案C——都市生態(tài)理念
推廣主題——都市生態(tài)交響未來由你奏響
1、藍(lán)水園的都市生態(tài)概念打消了人們通常認(rèn)為的“生態(tài)城郊化”的觀念。往常人們一提到“生態(tài)小區(qū)”均會聯(lián)想到靠近城郊，靠近山區(qū)，藍(lán)水園以其自身擁有大面積湖景的優(yōu)勢和新加坡景觀大師規(guī)劃設(shè)計的生態(tài)風(fēng)光包括大型陽光植物園等將向人們證實(shí)生態(tài)居住區(qū)也可以在城市的政治文化的中心，也可以在城市的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心。友誼路及延長線將會成為天津市政、文化及商業(yè)中軸線。
2、生態(tài)建筑必將成為21世紀(jì)的建筑主流。在綠色、環(huán)保口號盛行的今天，生態(tài)建筑已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生。高科技的應(yīng)用帶來了眾多的綠色建材，成為生態(tài)建筑的基本支撐點(diǎn)。再加上人們親和自然，接近自然的自覺意識的不斷增強(qiáng)，更加完美的生態(tài)建筑成為人們的必需。所以我們創(chuàng)造“景觀率”這個嶄新的概念，作為生態(tài)建筑和園林綠化指數(shù)之間的契合點(diǎn)。
3、生態(tài)文明在構(gòu)筑了城市可持續(xù)發(fā)展的動力的同時，也成為生態(tài)住宅、生態(tài)環(huán)境的內(nèi)在支撐。文明的含義包括了和諧的親友關(guān)系、和諧的鄰里關(guān)系、和諧的人生觀、和諧的自然關(guān)系等。在這些關(guān)系的包容下，人與人之間、人與自然之間，都是親密無間的，即“零距離”的概念。以這些與人們生活密切相關(guān)的關(guān)系和充滿人性光輝的概念作為生態(tài)的突破口，加深了其文化的品位，也起到了我們“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的初衷，使藍(lán)水園在整個梅江項(xiàng)目中，在天津市眾多房地產(chǎn)中有前所未有的突破。
房地產(chǎn)銷售的方案精選篇4
一、目的
打響知名度，樹立品牌形象——企業(yè)宣傳和推廣是提高企業(yè)知名度，樹立企業(yè)品牌形象的重要途徑。
迅速引起市場的關(guān)注和興致——通過宣傳，成為網(wǎng)絡(luò)上最受關(guān)注的亮點(diǎn)項(xiàng)目，達(dá)到一定的銷售意向，為企業(yè)尋找和定位目標(biāo)客戶，儲備一定意向客戶群，為企業(yè)利潤的'增長打好堅實(shí)的基礎(chǔ)。
二、中國目前網(wǎng)絡(luò)及網(wǎng)民的現(xiàn)狀分析
目前中國網(wǎng)民達(dá)4.2億人，手機(jī)網(wǎng)民用戶達(dá)2.77億人，網(wǎng)絡(luò)推廣和營銷已經(jīng)成為各大企業(yè)繼戶外廣告、電視廣告和軟文廣告后，傳播速度最快、效率最高的一個重要途徑。所以通過網(wǎng)絡(luò)對于華光企業(yè)和項(xiàng)目進(jìn)行宣傳和銷售將能起到一個事半功倍的效果。
三、項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)推廣方式認(rèn)知
1、網(wǎng)絡(luò)推廣的優(yōu)勢
在現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)達(dá)的今天，相對于其他媒體推廣方式，網(wǎng)絡(luò)營銷推廣開始興起，顯示出極強(qiáng)的生命力，網(wǎng)絡(luò)推廣的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
○1傳播范圍廣
網(wǎng)絡(luò)廣告的傳播不受時間和空間的限制，通過國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)把推廣信息可以在24小時不間斷地傳播到世界各地。只要具備上網(wǎng)條件，任何人，在任何地點(diǎn)都可以閱讀。這是傳統(tǒng)媒體無法達(dá)到的。
2、項(xiàng)目特性與網(wǎng)絡(luò)推廣特點(diǎn)
通過分析研究，房地產(chǎn)項(xiàng)目和網(wǎng)絡(luò)推廣環(huán)境都有著自身的特點(diǎn)，二者有機(jī)結(jié)合需要考慮到各自的一些特有因素，具體如下：
○1房地產(chǎn)項(xiàng)目的不動產(chǎn)特性
房地產(chǎn)項(xiàng)目作為不動產(chǎn)，具有非常鮮明的區(qū)域性，同時作為非旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，__的目標(biāo)客群的區(qū)域性特征更為明顯，這與現(xiàn)有的網(wǎng)絡(luò)推廣中的產(chǎn)品基本面向全國客戶的特點(diǎn)有著明顯區(qū)別。
以上為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策略方案的部分內(nèi)容，更多內(nèi)容請下載后查看。如果您對我們的資料感到滿意，請關(guān)注，謝謝支持！
房地產(chǎn)銷售的方案精選篇5
市場營銷計劃更注重產(chǎn)品與市場的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場營銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場營銷效能，必須學(xué)會如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷計劃。
1.房地產(chǎn)營銷計劃的內(nèi)容
在房地產(chǎn)市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：
1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場，產(chǎn)品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。
3.機(jī)會與問題分析：綜合主要的機(jī)會與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。
4.目標(biāo)：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。
5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標(biāo)的主要市場營銷方法。
6.行動方案：本方案回答將要做什么？誰去做？什么時候做？費(fèi)用多少？
7.預(yù)計盈虧報表：綜述計劃預(yù)計的開支。
8.控制：講述計劃將如何監(jiān)控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應(yīng)對本計劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計劃概要之后。
二、市場營銷現(xiàn)狀
計劃的這個部分負(fù)責(zé)提供與市場、產(chǎn)品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。
1.市場情勢
應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2.產(chǎn)品情勢
應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。
3.競爭情勢
主要應(yīng)辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4.宏觀環(huán)境情勢
應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的、經(jīng)濟(jì)的.、技術(shù)的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機(jī)會與問題分析
應(yīng)以描述市場營銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機(jī)會與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢與劣勢和整個營銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等。
1.機(jī)會與挑戰(zhàn)分析
經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應(yīng)把機(jī)會和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。
2.優(yōu)勢與劣勢分析
應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢，與機(jī)會和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢和劣勢是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。
3.問題分析
在這里，公司用機(jī)會與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢與劣勢分析的研究結(jié)果來確定在計劃中必須強(qiáng)調(diào)的主要問題。對這些問題的決策將會導(dǎo)致隨后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。
四、目標(biāo)
此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的基本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動方案的擬定。
有兩類目標(biāo)-----財務(wù)目標(biāo)和市場營銷目標(biāo)需要確立。
1.財務(wù)目標(biāo)
每個公司都會追求一定的財務(wù)目標(biāo)，企業(yè)所有者將尋求一個穩(wěn)定的長期投資的蓋率，并想知道當(dāng)年可取得的利潤。
2.市場營銷目標(biāo)
財務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場營銷目標(biāo)。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標(biāo)利潤率為銷售額的10％，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標(biāo)，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。
目標(biāo)的確立應(yīng)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)：
各個目標(biāo)應(yīng)以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。
各個目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的一致性。
如果可能的話，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說明，應(yīng)說明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來。
五、市場營銷策略
應(yīng)在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標(biāo)可用若干種方法來實(shí)現(xiàn)。例如，增加10％的銷售收益的目標(biāo)可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實(shí)現(xiàn)。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得。如促進(jìn)房屋銷售可通過擴(kuò)大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標(biāo)進(jìn)行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。
策略陳述書可以如下所示：
目標(biāo)市場：高收入家庭，特別注重于男性消費(fèi)者及各公司，注重于外企。
產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。
價格：價格稍高于競爭廠家。
配銷渠道：主要通過各大著名房地產(chǎn)代理公司代理銷售。
服務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。
廣告：針對市場定位策略的定位的目標(biāo)市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點(diǎn)，廣告預(yù)算增加30％。
研究與開發(fā)：增加25％的費(fèi)用以根據(jù)顧客預(yù)購情況作及時的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿足。
市場營銷研究：增加10％的費(fèi)用來提高對消費(fèi)者選擇過程的了解，并監(jiān)視競爭者的舉動。
六、行動方案
策略陳述書闡述的是用以達(dá)到企業(yè)目標(biāo)的主要市場營銷推動力。而現(xiàn)在市場營銷策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過深思熟慮來作回答：將做什么？什么時候去做？誰去做？將花費(fèi)多少？等等具體行動。
七、預(yù)計盈虧報表
行動方案可使經(jīng)理能編制一個支持該方案的預(yù)算，此預(yù)算基本上為一項(xiàng)預(yù)計盈虧報表。主管部門將審查這個預(yù)算并加以批準(zhǔn)或修改。
八、控制
計劃的最后一部分為控制，用來控制整個計劃的進(jìn)程。通常，目標(biāo)和預(yù)算都是按月或季來制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發(fā)現(xiàn)未能達(dá)到目標(biāo)的部門。
有些計劃的控制部分還包括意外應(yīng)急計劃，簡明扼要地列出可能發(fā)生的某些不利的情況時公司應(yīng)采取的步驟。
8.2市場營銷計劃的執(zhí)行
營銷執(zhí)行是將營銷計劃轉(zhuǎn)化為行動的過程，并保證這項(xiàng)任務(wù)之完成，以實(shí)現(xiàn)計劃的既定目標(biāo)。
策略所論及的是營銷活動是”什么”和”為什么”的問題，而執(zhí)行則論及到”誰”去執(zhí)行，在”什么地點(diǎn)”、”什么時間”和”怎么樣”去執(zhí)行等問題。策略與執(zhí)行密切相關(guān)，策略指導(dǎo)著執(zhí)行，如給營銷方案分配一些基金，指導(dǎo)房屋銷售人員改變推銷重點(diǎn)，重印價格表等。另外，執(zhí)行也是一種策略反饋，即預(yù)計在執(zhí)行某一策略過程中會產(chǎn)生的因難將影響策略的選擇。