商鋪返租合同范本
商鋪返租合同范本
鋪銷售進(jìn)度及資金回籠較慢,開發(fā)商為促進(jìn)商鋪的銷售,通常采用 返租 形式作為促銷手段,在一定期限內(nèi)(三年左右)通過支付返租租金沖抵首付款,給商鋪業(yè)主一個(gè)適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)報(bào)酬(通常年租金為售價(jià)8%),業(yè)主通過26%左右的首付就可以圓一個(gè)商鋪夢(mèng)。開發(fā)商也可以通過 返租 達(dá)到刺激銷售的目的。以下是學(xué)習(xí)啦小編今天為大家精心準(zhǔn)備的：商鋪返租合同相關(guān)范本。歡迎閱讀和參考!
商鋪返租合同范本如下：
合同編號(hào):
客戶編號(hào):
出租方: (以下稱甲方) 承租方: (以下稱乙方)
地址: 地址:
電話: 電話:
傳真: 傳真:
根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商,就商鋪返租事宜一致達(dá)成如下條款,以供遵守:
一、甲方將其位于珠海市xx號(hào)鋪位(以下簡稱商鋪)返租給乙方,該商鋪建筑面積為xx平方米,乙方享有該商鋪的轉(zhuǎn)租權(quán)。
二、返租期限:
1、合同期:自xx年xx月xx日起至xx年xx月xx日止。合計(jì)xx年。
2、返租日從乙方完成對(duì)xx商鋪開業(yè)之日起計(jì),返賃期限屆滿,在同等條件下,乙方有優(yōu)先承租權(quán)。
3、免租期為三個(gè)月,即自xx年xx月xx日起至xx年xx月xx日止。如果提前開業(yè),則按實(shí)際開業(yè)日起計(jì)租。
4、甲方應(yīng)于xx年xx月xx日前將商鋪交付乙方使用。
三、返租期內(nèi)第一年月租金為人民幣xx元(大寫:人民幣xxx);第二年月租金為人民幣xxx元(大寫:人民幣xxx);第三年月租金為人民幣xx元(大寫:人民幣xx)。乙方應(yīng)在每月5日前將上月租金交付予甲方,如遇節(jié)、假日則付款期順延。若乙方拖欠租金,須每天按拖欠租金總額的千分之一支付甲方滯納金。
四、商鋪返租期內(nèi)所產(chǎn)生的水電費(fèi)、管理費(fèi)、稅金由乙方承擔(dān),其他費(fèi)用的分擔(dān)按相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定來確定;甲方同時(shí)保證不干涉該商鋪經(jīng)營者的全部合法經(jīng)營活動(dòng),否則應(yīng)賠償因此而造成的經(jīng)濟(jì)損失。
五、商鋪出租期內(nèi),甲方應(yīng)確保商鋪產(chǎn)權(quán)明確。若甲方轉(zhuǎn)讓該商鋪的部分或全部產(chǎn)權(quán),甲方須確保該商鋪的受讓方繼續(xù)履行本合同,并及時(shí)將產(chǎn)權(quán)變更情況書面通知乙方,安排該商鋪新業(yè)主簽署愿意繼承本合同的承諾書。
六、商鋪出租期內(nèi),因不可抗力造成該商鋪及附屬設(shè)施、設(shè)備損壞的重置、維修費(fèi)用及該商鋪保修期滿后因非乙方使用不當(dāng)而產(chǎn)生的商鋪維修費(fèi)用及公共設(shè)施、設(shè)備增設(shè)、重置、更換、維修等應(yīng)由物業(yè)所有人分?jǐn)偟馁M(fèi)用由甲方承擔(dān)。
七、甲方同意承租方在不改變改變房屋主體的承重結(jié)構(gòu)的前提下對(duì)該商鋪進(jìn)行裝修。
八、違約責(zé)任
1:返租期間,若甲方擅自提前終止合同,則甲方必須按合同未履行租期總租金的20%賠償乙方損失。除此之外,乙方不得再向甲方索要其它任何賠償。
2:返租期間,::若乙方擅自提前終止本合同,乙方須按合同未履行租期總租金的20%賠償甲方損失。除此之外,甲方不得再向乙方索要其它任何賠償。
九、由于地震、臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、戰(zhàn)爭、政府行為以及其它不可抗力因素,直接影響合同的履行或者不能按約定的條件履行時(shí),雙方協(xié)商決定是否解除合同或部分解除合同的責(zé)任。
十、本合同涉及的有關(guān)通知送達(dá),以雙方在本合同中提供的地址和傳真號(hào)碼為準(zhǔn)。任何一方變更地址或傳真號(hào)碼須書面通知對(duì)方,否則,依據(jù)本合同的地址及傳真號(hào)碼而發(fā)出的通知,自郵寄之日起三天內(nèi)或傳真發(fā)出后即視為寄之日起三天內(nèi)或傳真發(fā)出后即視為送達(dá)。
十一、本合同在履行過程中發(fā)生爭議時(shí),雙方應(yīng)盡量友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成時(shí),任何一方均有權(quán)向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
十二、本合同一式二份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,均具同等法律效力。
十三、本協(xié)議自雙方簽章之日起生效。
甲方(簽章): 乙方(簽章):
簽署日期: 年 月 日 簽署日期: 年 月 日
商鋪“返租”銷售對(duì)凈利潤的影響:
商鋪銷售進(jìn)度及資金回籠較慢，開發(fā)商為促進(jìn)商鋪的銷售，通常采用“返租”形式作為促銷手段，在一定期限內(nèi)(三年左右)通過支付返租租金沖抵首付款，給商鋪業(yè)主一個(gè)適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)報(bào)酬(通常年租金為售價(jià)8%)，業(yè)主通過26%左右的首付就可以圓一個(gè)商鋪夢(mèng)。開發(fā)商也可以通過“返租”達(dá)到刺激銷售的目的。本文就“返租”銷售對(duì)企業(yè)凈利潤的影響和影響凈利潤的各項(xiàng)因素進(jìn)行分析比較，以期對(duì)返租銷售有一合理認(rèn)識(shí)。
案例情況說明
甲房地產(chǎn)公司預(yù)售商鋪10 000平方米，成本1 200萬元，期間費(fèi)用150萬元，營銷部門提出兩個(gè)銷售方案。
方案一：正常銷售方案，即每平方米銷售價(jià)格為0.3萬元。
方案二：返租銷售方案，即每平方米銷售價(jià)格為0.4萬元，對(duì)已售商鋪返租三年，租金為1 000萬元，返租的租金用于抵扣客戶購房款。
下面對(duì)兩種方案的凈利潤進(jìn)行分析，以選擇最優(yōu)方案。
方案對(duì)比分析
(一)普通銷售方案：
1.主要業(yè)務(wù)收入為10 000×0.3=3 000萬元，主營業(yè)務(wù)成本為1 200萬元，期間費(fèi)用為150萬元。
2.應(yīng)繳稅金。
(1)營業(yè)稅：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅，稅率為5%，營業(yè)稅為3 000×5%=150萬元。
(2)城市維護(hù)建設(shè)稅：根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》的規(guī)定：繳納營業(yè)稅的同時(shí)應(yīng)繳納城建稅，城市的稅率為7%，城建稅為150×7%=10.5萬元。
(3)教育費(fèi)附加：根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改〈征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定〉的決定》：繳納營業(yè)稅的同時(shí)應(yīng)繳納教育費(fèi)附加，城市的稅率為3%，教育費(fèi)附加為150×3%=4.5萬元。
(4)土地增值稅：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定：轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅?？鄢~為1 200+165+1 200×30%=1 725萬元，增值額為3 000-1 725=1 275萬元，增值額與扣除額之比=1 275/1 725=74%，適用的稅率為40%，扣除系數(shù)為5%，土地增值稅為1 275×40%-1 725×5%=423.75萬元。
(5)企業(yè)所得稅：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定：一般企業(yè)所得稅的稅率為25%。企業(yè)所得稅為(3 000-1 200-150-588.75)×25%=265.31萬元。
甲公司主營業(yè)務(wù)稅金為150+10.5+4.5+423.75=588.75萬元，企業(yè)所得稅為265.31萬元。
3.甲公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤為3 000-1 200-150-588.75-265.31=795.94萬元。
(二)返租銷售方案：
1.甲公司主要業(yè)務(wù)收入為10 000×0.4=4 000萬元，主營業(yè)務(wù)成本為1 200萬元，期間費(fèi)用為150萬元。由于返租支付了1 000萬元的租金，因此甲公司其他業(yè)務(wù)支出為1 000萬元。
2.應(yīng)繳稅金。
(1)營業(yè)稅：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅，稅率為5%，營業(yè)稅為4 000×5%=200萬元。
(2)城市維護(hù)建設(shè)稅：根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》的規(guī)定：繳納營業(yè)稅的同時(shí)應(yīng)繳納城建稅，城市的稅率為7%，城建稅為200×7%=14萬元。
(3)教育費(fèi)附加：根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改〈征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定〉的決定》：繳納營業(yè)稅的同時(shí)應(yīng)繳納教育費(fèi)附加，城市的稅率為3%，教育費(fèi)附加為200×3%=6萬元。
(4)土地增值稅：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定：轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅?？鄢~為1 200+220+1 200×30%=1 780萬元，增值額為4 000-1 780=2 220萬元，增值額與扣除額之比為2 220/1 780=125%，適用的稅率為50%，扣除系數(shù)為15%，土地增值稅為2 220×50%-1 780×15%=843萬元。
(5)企業(yè)所得稅：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定：一般企業(yè)所得稅的稅率為25%。企業(yè)所得稅為(4 000-1 200-150-1 063-1 000)×25%=146.75萬元。
甲公司主營業(yè)務(wù)稅金為200+14+6+843=1 063萬元，企業(yè)所得稅為146.75萬元。
3.甲公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤為4 000-1 200-150-1 000-1 063-146.75=440.25(萬元)。
(三)兩種銷售方案對(duì)比分析：
返租銷售方案比正常銷售方案凈利潤減少：795.94-440.25=355.69萬元。
返租銷售方案與正常銷售方案差異進(jìn)行分析如下：
1.主營業(yè)務(wù)收入與其他業(yè)務(wù)支出分別相差1 000萬元，但方向相反，正好相互沖抵持平，不影響凈利潤。
2.營業(yè)稅及其附加的差異為220-165=55萬元。
3.土地增值稅的差異為843-432.75=419.25萬元。
4.企業(yè)所得稅的差異為146.75-265.31=-118.56萬元。
差異合計(jì)為355.69萬元。
主營業(yè)務(wù)收入與其他業(yè)務(wù)支出的差異分別為正負(fù)1 000萬元，這個(gè)差異是“返租銷售”方案設(shè)計(jì)時(shí)為抵減支付租金而提高的售價(jià)，兩者剛好相抵。因此，兩種方案凈利潤存在的差異是由營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅的差異帶來的，返租銷售比普通銷售要多支付355.69萬元的稅金，其余各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)凈利潤沒有影響，返租銷售的利潤就減少了355.69萬元。
兩種銷售方案對(duì)比分析如下：
單位：萬元
結(jié)論
開發(fā)商在選擇銷售方案時(shí)，要充分考慮到各方面的因素，既要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)合理的分析，又要認(rèn)識(shí)到不同銷售策略對(duì)凈利潤存在了不同影響。因?yàn)樽非罄麧欁畲蠡瞧髽I(yè)永遠(yuǎn)的方向，如果開發(fā)商通過“返租”不能實(shí)現(xiàn)利潤最大化，“返租”銷售就不是最優(yōu)的銷售方案，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目只有通過“返租”才能拉動(dòng)銷售時(shí)，才可適當(dāng)為之，但只靠“返租”才能帶動(dòng)的銷售對(duì)開發(fā)商來說可是飲鳩止渴。