北京市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)樓市進(jìn)行批示

　　回首這一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只能說(shuō)，想說(shuō)愛(ài)你不容易;展望明年，期待房地產(chǎn)市場(chǎng)能進(jìn)一步健康發(fā)展，讓居者有其屋不再是夢(mèng)想，讓城市里的蟻?zhàn)鍌冇幸黄苷陲L(fēng)擋雨的蝸居。小編今天收集了關(guān)于北京市對(duì)樓市批示的相關(guān)新聞，供大家閱讀!

　　北京樓市批示相關(guān)新聞

　　調(diào)控不再是主旋律 明年樓市料逐步降溫

　　2013年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在糾結(jié)中前行。

　　這一年，的變化莫過(guò)于中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策思路和管理方式的轉(zhuǎn)變， “調(diào)控”已不再是主旋律。

　　這一年，一線城市房?jī)r(jià)連創(chuàng)新高，熱點(diǎn)城市“地王”頻現(xiàn)，市場(chǎng)分化加劇。

　　這一年，房企銷售業(yè)績(jī)猛增，融資及海外拓展需求加大。

　　這一年，新型城鎮(zhèn)化和土地改革成為熱點(diǎn)，并將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　回首這一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只能說(shuō)，想說(shuō)愛(ài)你不容易;展望明年，期待房地產(chǎn)市場(chǎng)能進(jìn)一步健康發(fā)展，讓居者有其屋不再是夢(mèng)想，讓城市里的蟻?zhàn)鍌冇幸黄苷陲L(fēng)擋雨的蝸居。

　　政策面：“殺手锏”政策分化 維持宏觀穩(wěn)定

　　年初樓市加速回暖，招來(lái)自2010年開始、2011年升級(jí)之后的又一輪政策加碼——“國(guó)五條”及其細(xì)則，其中繼續(xù)強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、限購(gòu)升級(jí)抑制投機(jī)投資，特別是對(duì)二手房從嚴(yán)征收20%個(gè)稅政策，當(dāng)時(shí)被喻為本輪調(diào)控的“殺手锏”，并被寄予厚望。

　　然而，各地陸續(xù)出臺(tái)的細(xì)則令人失望，除北京明確“20%個(gè)稅”實(shí)施時(shí)間外，絕大多數(shù)城市只是重申了“國(guó)五條”細(xì)則的要求。

　　“殺手锏”的結(jié)局是“重拳打在棉花上”，而“國(guó)五條”中得到地方政府普遍執(zhí)行的是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，這幾乎成為今年調(diào)控的主基調(diào)。為完成該目標(biāo)，北京、上海、廣州、深圳、合肥、廈門、沈陽(yáng)在預(yù)售證審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格限價(jià)，北京還通過(guò)土地出讓采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式、加大自住商品房的供給來(lái)控制房?jī)r(jià)。

　　即便如此，此輪調(diào)控并沒(méi)有改變房企和購(gòu)房人對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，廣州、深圳、北京、南京等城市“日光盤”再現(xiàn)，動(dòng)輒一個(gè)項(xiàng)目幾百套房源卻有數(shù)千人排號(hào)。在這樣的背景下，新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控卻遲遲沒(méi)有明確表態(tài)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上更是鮮有提及“房地產(chǎn)”字眼，這讓業(yè)界更加無(wú)所適從。

　　事實(shí)上，新一屆政府一直在關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，不提“調(diào)控”不代表不調(diào)控了。

　　“8月前，經(jīng)濟(jì)下行，中央還要依托房地產(chǎn)支撐經(jīng)濟(jì)和財(cái)政，因此，當(dāng)時(shí)還是以穩(wěn)定為主。”一位接近住建部的權(quán)威人士告訴證券時(shí)報(bào)記者，新政府已經(jīng)注意到部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅較大、少數(shù)城市交易量大幅下滑的市場(chǎng)變化，多次作出重要批示，召開專題會(huì)議，研究部署穩(wěn)控房?jī)r(jià)工作;住建部會(huì)同有關(guān)部門先后4次召開重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作部署會(huì)議，指導(dǎo)和督促有關(guān)城市采取有力措施遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　下半年以來(lái)，政府的調(diào)控思路從過(guò)去的“一刀切”，變?yōu)橐虻刂埔?、分類指?dǎo)，這在一些地方出臺(tái)的規(guī)定中已有體現(xiàn)。

　　9月鄭州率先對(duì)調(diào)控加碼，10月深圳、北京分別出臺(tái)“深八條”、“京七條”，11月上海和廣州分別出臺(tái)“滬七條”和“穗五條”，隨后部分二線城市也在11月底扎堆出臺(tái)調(diào)控措施，至此，已經(jīng)有17個(gè)城市出臺(tái)了穩(wěn)控房?jī)r(jià)的措施。與此同時(shí)，少數(shù)市場(chǎng)低迷的三四線城市，如溫州、蕪湖、徐州等，在不突破調(diào)控底線前提下，微調(diào)限購(gòu)政策以促進(jìn)需求釋放。

　　在調(diào)控手段上，上述17個(gè)城市除部分城市提高二套房首付要求外，絕大多數(shù)城市更加強(qiáng)調(diào)增加土地和普通住房供應(yīng)，通過(guò)改善供需來(lái)平穩(wěn)房?jī)r(jià)。近期的中央政治局會(huì)議和“”及《決定》，都強(qiáng)調(diào)要構(gòu)建以政府為主提供基本保障、市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，逐步下放調(diào)控政策至各地方政府，調(diào)控方向已逐步向增大供給等市場(chǎng)化措施靠攏。

　　分析人士黃瑜指出，下半年以來(lái)，新一屆政府著力建立健全長(zhǎng)效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會(huì)將政府工作重心明確為全面深化改革;不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策，不同城市由于市場(chǎng)走勢(shì)分化， 政策取向也各有不同。

　　市場(chǎng)面：房?jī)r(jià)飛奔 銷售火爆 “地王”頻現(xiàn)

　　2013年樓市全面回暖，一、二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲。

　　價(jià)格方面，今年以來(lái)，房?jī)r(jià)同比漲幅較高的城市主要集中在一線城市和個(gè)別二、三線城市。

　　數(shù)據(jù)顯示，9月北京、上海、廣州、深圳等一線城市同比漲幅全部超兩成，至11月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，除溫州房?jī)r(jià)同比下跌外，69個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市繼續(xù)領(lǐng)漲，上海漲幅，達(dá)到21.9%，其次是北京21.1%、深圳21%、廣州20.9%。

　　數(shù)據(jù)顯示，11月，百城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個(gè)月上漲，今年以來(lái)累計(jì)上漲10.74%，同比連續(xù)12個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。

　　住宅銷售量方面，與上述房?jī)r(jià)一般，也“熱情似火”。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積已經(jīng)突破11億平方米，同比增長(zhǎng)21%，商品房銷售金額近7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)31%，其中，住宅銷售面積和銷售金額同比分別增長(zhǎng)21%和31%。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，重點(diǎn)城市住宅成交量同比增長(zhǎng)16%，總量為近四年同期。全國(guó)來(lái)看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高。

　　銷售市場(chǎng)的持續(xù)火爆，引燃了土地市場(chǎng)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，前11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為3.5億平方米，同比增長(zhǎng)9.9%，這是自2011年前11個(gè)月以后同比正增長(zhǎng)，今年1-10月份該指標(biāo)為同比下降3.6%。全國(guó)土地成交價(jià)款8669億元，同比增長(zhǎng)31.5%，增速比1-10月份提高19.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　上述多種市場(chǎng)利好進(jìn)一步刺激“地王”頻現(xiàn)。

　　以最為火爆的北京為例，9月4日，融創(chuàng)競(jìng)得的北京朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館地塊，在剔除配建醫(yī)院后樓面均價(jià)達(dá)7.3 萬(wàn)元/平方米，成為年內(nèi)單價(jià)“地王”;12月19日，住總、融創(chuàng)和駿洋聯(lián)合體以58.66億元中標(biāo)的門頭溝區(qū)一限價(jià)商品房地塊，刷新年內(nèi)總價(jià)“地王”。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2013年，北京市共出讓土地211宗，土地出讓金合計(jì)1819.64億元，同比增長(zhǎng)180%，也超過(guò)2010年1642.4億元的歷史紀(jì)錄。其中，住宅類土地成交活躍，全年成交75宗，土地出讓金合計(jì)1300億元，同比增長(zhǎng)230%。地價(jià)水平不僅比2011年、2012年出現(xiàn)上漲，也超過(guò)了2009年、2011年土地市場(chǎng)火熱時(shí)期的水平。

　　不單是北京，從全國(guó)來(lái)看，土地出讓金也呈現(xiàn)飆漲態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月27日，2013年，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為3.04萬(wàn)億元，已大幅超過(guò)去年全年，同比增長(zhǎng)46.34%。今年以來(lái)地王總價(jià)水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價(jià)突破1萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

　　企業(yè)面：業(yè)績(jī)亮麗 轉(zhuǎn)戰(zhàn)一、二線 加快出海步伐

　　2013年可以說(shuō)是房企的豐收年，對(duì)大多數(shù)企業(yè)而言，完成今年銷售目標(biāo)已基本沒(méi)有懸念。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月12日，包括萬(wàn)科、保利、恒大等在內(nèi)的30家房企今年前11月總銷售業(yè)績(jī)已突破萬(wàn)億元，達(dá)10457億元，同比漲幅高達(dá)33.7%。而萬(wàn)科、保利、中海、綠地、萬(wàn)達(dá)等5家房企年內(nèi)銷售業(yè)績(jī)已突破千億元，恒大、碧桂園預(yù)計(jì)將在12月邁入“千億俱樂(lè)部”。

　　除11月完成銷售目標(biāo)的融創(chuàng)、華潤(rùn)、瑞安和旭輝等房企外，世茂、碧桂園、中駿等多家上市房企早在10月就已完成銷售目標(biāo)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，2013年相對(duì)寬松穩(wěn)定的政策環(huán)境、旺盛的市場(chǎng)需求，使得推盤的新項(xiàng)目去化率較高，是房企銷售再創(chuàng)新高的主要原因。

　　不過(guò)，有喜也有憂。隨著市場(chǎng)分化的加劇，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始意識(shí)到三四線城市風(fēng)險(xiǎn)逐步增加，而一二線城市被抑制的需求逐漸釋放的時(shí)候，一線城市和熱點(diǎn)二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊成為各大房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，品牌房企不惜重金在一線城市奪地，造成一二線城市土地成交價(jià)格暴漲。

　　數(shù)據(jù)顯示，前11月，十大代表性企業(yè)累計(jì)拿地金額為3086億元，同比大幅增長(zhǎng)87%，比去年全年水平高出31%。其中，在一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導(dǎo)致企業(yè)平均拿地成本提高近30%。

　　房企從三四線城市回歸一線城市的典型代表是恒大，自7月進(jìn)京拿地后，恒大今年已經(jīng)在京拿下3塊地，總投入達(dá)127.35億元。

　　“投資趨向進(jìn)一步向一線城市集中，背后的原因是2011、2012年這兩年，調(diào)控最強(qiáng)烈的是一線城市，使得當(dāng)時(shí)一部分房企把投資轉(zhuǎn)向了調(diào)控相對(duì)較弱的二三線城市。而這些二三線城市的政府又大量賣地，造成了對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的大量積壓，這個(gè)消化期是很長(zhǎng)的。”萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶日前在“2013中國(guó)地產(chǎn)財(cái)富年會(huì)”上說(shuō)。

　　另外，對(duì)房企而言更深層次的隱憂則是融資風(fēng)險(xiǎn)。尤其是隨著在土地市場(chǎng)上的加大投入，更需要房企頻頻融資“輸血”。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)上市房企前40強(qiáng)的監(jiān)測(cè)顯示，1-11月，包括萬(wàn)科在內(nèi)的40家上市房企披露的融資總額約為2080億元，同比增長(zhǎng)85.7%。其中，海外債券融資加速升溫，40家上市房企的海外債券融資額達(dá)1238億元，同比上漲153.1%，平均利率為7.65%，較2012年下降1.35個(gè)百分點(diǎn)。

　　也因此，去更低成本的海外融資成了眾多房企的通徑操作。分析人士黃瑜指出，大陸上市房企以境內(nèi)母公司身份在海外市場(chǎng)直接發(fā)行債券的難度較高，內(nèi)地龍頭房企紛紛通過(guò)搭建的A+H雙重融資平臺(tái)，順利實(shí)現(xiàn)海外發(fā)債融資，并且憑借企業(yè)品牌影響力獲得較高的信用評(píng)級(jí)，實(shí)現(xiàn)低成本融資，萬(wàn)科、保利、綠地、萬(wàn)達(dá)等龍頭企業(yè)在2013年均通過(guò)境外上市子公司發(fā)債，并通過(guò)創(chuàng)新債券融資方式獲取大額低息資金，資金實(shí)力大大增強(qiáng)。

　　另外，上市房企再融資放開的預(yù)期也在持續(xù)升溫。有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至2013年12月8日，共計(jì)33家地產(chǎn)企業(yè)公布了增發(fā)預(yù)案，其中23家通過(guò)了股東大會(huì)，4家公布了證監(jiān)會(huì)受理公告，有3家國(guó)企公布了獲得國(guó)資委批復(fù)的公告。另有10家公司仍處停牌階段。

　　與此同時(shí)，房企海外投資步伐不斷加快。

　　今年2月，萬(wàn)科進(jìn)軍美國(guó)，以1.75億美元與美國(guó)鐵獅門公司合作開發(fā)舊金山一個(gè)豪華公寓項(xiàng)目。6月，以張欣家族為首的SOHO中國(guó)聯(lián)手巴西財(cái)團(tuán)以7億美元購(gòu)得美國(guó)通用大樓40%的股權(quán)。8月，萬(wàn)達(dá)宣布在倫敦建造酒店的計(jì)劃;10月，復(fù)興國(guó)際以7.25億美元買下紐約曼哈頓摩根大通第一大樓。11月，富力以85億元人民幣收購(gòu)了馬來(lái)西亞一幅土地。表現(xiàn)最搶眼的綠地，于7月、10月、11月分別在美國(guó)洛杉磯及紐約、韓國(guó)、澳大利亞等地投資總額超過(guò)100億美元，明年還計(jì)劃再落實(shí)同等投資規(guī)模的海外項(xiàng)目。

　　盡管2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面持續(xù)向好，但地產(chǎn)股股價(jià)卻持續(xù)下跌。

　　東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄭閔鋼表示，由于銷量持續(xù)上升帶來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲，投資者開始擔(dān)心新一輪政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)股2月底開始回調(diào)，3月15日申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)跌至2531.25點(diǎn)形成階段性低點(diǎn)。6月初市場(chǎng)對(duì)政策加碼的擔(dān)心再次加大，房地產(chǎn)股出現(xiàn)一波快速下跌的行情，到6月25日房地產(chǎn)股指數(shù)持續(xù)下跌累計(jì)達(dá)20%以上。7月，市場(chǎng)上一直擔(dān)心新一屆政府的調(diào)控政策卻遲遲未到，中央領(lǐng)導(dǎo)層也一直都不提及房地產(chǎn)。下半年房地產(chǎn)股一路走弱，震蕩調(diào)整。

　　海通證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1月至今房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)的累計(jì)收益率為-13.53%，滬深300指數(shù)的累計(jì)收益率為-9.76%，板塊對(duì)滬深300指數(shù)的超額收益率在-3.77%。從各個(gè)單月表現(xiàn)情況來(lái)看，房地產(chǎn)指數(shù)在今年的1月、3月、6月、9月、10月均跑輸大盤。

　　2014樓市關(guān)鍵詞：分類指導(dǎo) 城鎮(zhèn)化 盤活存量

　　經(jīng)歷了2013年的繁榮發(fā)展，2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將何去何從?

　　從住建部近期的會(huì)議中，或能管中窺豹。住建部部長(zhǎng)姜偉新日前在“全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議”上明確表示，明年樓市調(diào)控將增強(qiáng)針對(duì)性，要進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府穩(wěn)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，更加注重分類指導(dǎo)。對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，增加住房用地和住房有效供應(yīng);庫(kù)存較多的城市要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。同時(shí)，要完善住房供應(yīng)體系，研究共有產(chǎn)權(quán)住房開發(fā)建設(shè)，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，加強(qiáng)商品房預(yù)售和銷售的全過(guò)程管理。明年將進(jìn)一步擴(kuò)大城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)城市范圍，探索建立各省、城市與住建部聯(lián)動(dòng)的信息系統(tǒng)建設(shè)工作機(jī)制。

　　黃瑜認(rèn)為，展望2014年，土地制度、財(cái)稅制度改革將進(jìn)一步推進(jìn)，房產(chǎn)稅等相關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制有望逐步確立，但是市場(chǎng)化改革和長(zhǎng)效機(jī)制的建立不可能一蹴而就，在熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)仍然上漲的背景下，難以期待限購(gòu)限貸政策的放松，現(xiàn)有的行政化調(diào)控手段很難在短期內(nèi)退出，不同城市的政策取向繼續(xù)差別化。

　　黃瑜指出，中長(zhǎng)期來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記、財(cái)產(chǎn)公示等制度出臺(tái)，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)大，將進(jìn)一步促進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立和完善，限購(gòu)限貸等行政性措施才有望逐步退出，促使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加健康。

　　對(duì)于明年的市場(chǎng)走勢(shì)，黃瑜預(yù)計(jì)，2014年全國(guó)銷售面積同比增速前高后低，上半年商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.9%，下半年增速小幅回落至6.1%。由于自新一屆政府執(zhí)政以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控方向由抑制需求轉(zhuǎn)向加大供應(yīng)，全國(guó)供求關(guān)系緩和將平抑房?jī)r(jià)上漲，預(yù)計(jì)明年全年商品房銷售均價(jià)漲幅將收窄，同比漲幅在7.0%-7.6%間，略低于2013年。

　　分析人士楊紅旭也認(rèn)為，在中央房地產(chǎn)調(diào)控思路轉(zhuǎn)向以保障房和住房供應(yīng)體系為主的新形勢(shì)下，預(yù)計(jì)2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將是“高位震蕩、逐步降溫”的態(tài)勢(shì)。其中，2014年上半年將延續(xù)2013年下半年的態(tài)勢(shì)，多數(shù)供應(yīng)指標(biāo)繼續(xù)增長(zhǎng)，甚至增幅還將有所擴(kuò)大，但成交類指標(biāo)增幅繼續(xù)回落;下半年行業(yè)整體溫度有所降低，成交量和價(jià)格將趨弱。

　　此前召開的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議也為明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)明確了諸多方向。

　　上述會(huì)議提出了推進(jìn)城鎮(zhèn)化的六大主要任務(wù)：一是推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化;二是提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率;三是建立多元可持續(xù)的資金保障機(jī)制;四是優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài);五是提高城鎮(zhèn)建設(shè)水平;六是加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)化的管理。會(huì)議提出，要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件;重點(diǎn)發(fā)展城市群，以盤活存量為主，適當(dāng)提高城市的住宅用地比例和容積率水平。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化中，住房作為基礎(chǔ)性、配套性的作用，是重要的民生定位不會(huì)改變。他表示，會(huì)議提出的重點(diǎn)發(fā)展城市群，適當(dāng)提高城市住宅用地比例，意味著各城市，特別是特大和大城市，將會(huì)出現(xiàn)中心城區(qū)“退二進(jìn)三”的城市更新，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模將會(huì)增加。

　　海通證券則認(rèn)為，“盤活存量”是十八屆三中全會(huì)和城鎮(zhèn)化會(huì)議在土地制度方面的變化。“盤活存量”意味著原來(lái)政府的“征地-賣地”模式將發(fā)生改變，存量土地再開發(fā)將成為未來(lái)一線城市土地供應(yīng)的重要方式，城市土地再開發(fā)機(jī)遇凸顯。

　　誰(shuí)引發(fā)北京市領(lǐng)導(dǎo)批示樓市

　　中部某縣的政府網(wǎng)站曾評(píng)論說(shuō)：“新華社《國(guó)內(nèi)動(dòng)態(tài)清樣》……系中央領(lǐng)導(dǎo)簽閱的內(nèi)參，是中央了解國(guó)情、科學(xué)決策的重要參考，我縣××經(jīng)驗(yàn)的刊發(fā)，在我縣××工作史上具有里程碑意義。”

　　2016年7月5日，新華社《國(guó)內(nèi)動(dòng)態(tài)清樣》(第2582期)發(fā)布城市商住房亂象調(diào)查的輿情?？赋?ldquo;商住房”泛濫隱患重重 專家建議疏堵并舉治理。

　　2016年8月2日，《北京日?qǐng)?bào)》刊發(fā)報(bào)道：“商住房”叫停5年還在賣。

　　8月3日，北京市主要領(lǐng)導(dǎo)批示，點(diǎn)名分管市領(lǐng)導(dǎo)閱研。

　　同一天，北京市另一主要領(lǐng)導(dǎo)批示，點(diǎn)名分管市領(lǐng)導(dǎo)并相關(guān)同志閱。

　　這各自一句話批示非常重要!

　　國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局主辦的雜志《秘書工作》上刊登的一篇四川省委辦公廳工作人員撰寫的文章中寫道：“領(lǐng)導(dǎo)批示是領(lǐng)導(dǎo)部署工作、安排任務(wù)、下達(dá)指示的重要載體，是領(lǐng)導(dǎo)意志的集中體現(xiàn)，它同領(lǐng)導(dǎo)的講話一樣具有較強(qiáng)的政治思想性和業(yè)務(wù)指導(dǎo)性。”

　　早在六年前，南方周末有一篇報(bào)道《“領(lǐng)導(dǎo)批示”：微妙技巧與傳閱邏輯》，可以說(shuō)明其非常重要性：

　　熟知批示內(nèi)情的機(jī)關(guān)官員說(shuō)，對(duì)于比如省委書記、市委書記這樣的班子內(nèi)的“一把手”來(lái)說(shuō)，當(dāng)他認(rèn)為得對(duì)某份文件表態(tài)時(shí)，其態(tài)度的嚴(yán)厲程度，直接與其在批示上所寫的對(duì)象有關(guān)。比如僅僅簽署一個(gè)“閱”字，基本就是表明自己知曉了;而批示中指定某部門負(fù)責(zé)，則關(guān)切程度有所提高;如果直接指名要“某某同志”等分管領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注辦理，那么重視程度就已經(jīng)頗為嚴(yán)重。被指名的分管官員在閱后一定會(huì)“進(jìn)一步批示”，并要求下屬高度重視。

　　8月4日，督查室向被點(diǎn)名分管市領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)報(bào)《市領(lǐng)導(dǎo)批示事項(xiàng)呈送單》。

　　8月8日，分管市領(lǐng)導(dǎo)明確批示各相關(guān)職能部門“集中研究一次，關(guān)鍵是加強(qiáng)已有法規(guī)執(zhí)行。”

　　當(dāng)天，督查室即向相關(guān)職能部門發(fā)送《領(lǐng)導(dǎo)批示辦理通知》，要求按照領(lǐng)導(dǎo)批示精神，認(rèn)真辦理，并于9月6日(星期二)前將工作進(jìn)展情況書面(附電子版)報(bào)送督查室。

　　這里面，分管市領(lǐng)導(dǎo)批示有何玄機(jī)?呼應(yīng)的是市里另一主要領(lǐng)導(dǎo)“關(guān)于《關(guān)于穩(wěn)定本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的意見》的批示”：堅(jiān)決不能出地王!不能再新增商住。商辦既然過(guò)剩，最近不再上市。

　　是的。另一主要領(lǐng)導(dǎo)意見很明確：土地供應(yīng)可放量，但不能出地王。

　　隨后，8月16日，北京市政府副秘書長(zhǎng)張維召集研究“商改住”管理工作，為市領(lǐng)導(dǎo)研究做準(zhǔn)備。

　　會(huì)后，要求北京全市各規(guī)劃分局8月24日18:00前，上報(bào)所有已批未建的商住房項(xiàng)目清單。

　　“商住房”是指在商業(yè)、公建等非住宅地塊上開發(fā)建設(shè)、設(shè)計(jì)有獨(dú)立的廚衛(wèi)水電并以分割產(chǎn)權(quán)的方式對(duì)外銷售的項(xiàng)目。

　　購(gòu)買商住兩用房一般土地使用權(quán)期限僅為50年，而且首付高、貸款繁、成本高。商住兩用房一般是辦公、商業(yè)或者綜合立項(xiàng)，這類房屋派出所不接受落戶，這就意味著小區(qū)的子女難以在片區(qū)內(nèi)就學(xué)。

　　但相比住宅，商住房的最大優(yōu)點(diǎn)就是“不限購(gòu)”，另外房屋既可以用來(lái)注冊(cè)辦公和商業(yè)，亦可用于居住，可以滿足一些非戶籍人群、投資人群的需求。

　　因此，在北京市場(chǎng)，商住房一直頗受青睞。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止今年6月底，北京市商住房成交32544套，成交面積達(dá)223.38萬(wàn)平方米，分別占北京市總成交套數(shù)和面積的57.4%和38.6%。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止8月17日，年內(nèi)北京公寓類物業(yè)簽約已經(jīng)達(dá)到了4.2萬(wàn)套，合計(jì)簽約金額達(dá)到了783億。從簽約量看，已經(jīng)超過(guò)了2014-2015年的總和。

　　換言之，北京市場(chǎng)今年上半年成交的新盤大部分是由商住公寓貢獻(xiàn)的。其體量之大已不容輕視，在房?jī)r(jià)高企的一些樓市，面積不大的偏遠(yuǎn)商住公寓已成為剛需置業(yè)的主要選擇。

　　回到領(lǐng)導(dǎo)批示，有兩點(diǎn)很重要：堅(jiān)決不開商住改住宅的口子;土地供應(yīng)可放量，但不能出地王。

　　因?yàn)檫@和上海相比，才顯得格外意味深長(zhǎng)：上海頻出地王，就在前天，剛拍出中國(guó)土地成交史上最貴地王;北京主要領(lǐng)導(dǎo)卻批示——堅(jiān)決不能出地王。