?？谑械貎r(jià)管理辦法
城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是我國地價(jià)體系的核心。對(duì)不同城市間的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行平衡研究,是為了協(xié)調(diào)區(qū)域地價(jià),充分發(fā)揮地價(jià)在調(diào)控土地市場(chǎng)中的作用。下文是?？谑械貎r(jià)管理辦法，歡迎閱讀!
?？谑械貎r(jià)管理辦法全文
第一條 為加強(qiáng)本市地價(jià)管理,合理調(diào)控、引導(dǎo)地價(jià)水平,規(guī)范市場(chǎng)行為,保障國有土地所有人和使用人的合法權(quán)益,依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及有關(guān)法律、法規(guī),制定本辦法。
第二條 在本市行政轄區(qū)內(nèi)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定(準(zhǔn))地價(jià)、國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格、交易價(jià)格等地價(jià)的評(píng)估和管理,應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。
第三條 市土地管理部門會(huì)同市價(jià)格主管部門具體負(fù)責(zé)本市行政轄區(qū)內(nèi)的地價(jià)管理。
第四條 本市對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格實(shí)行直接管理和間接管理相結(jié)合的原則,建立以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定(準(zhǔn))地價(jià)為基礎(chǔ)的地價(jià)調(diào)控機(jī)制。
第五條 基準(zhǔn)地價(jià)是城鎮(zhèn)內(nèi)一定時(shí)期的不同土地區(qū)域或級(jí)別的不同用途的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格。
標(biāo)定(準(zhǔn))地價(jià)是以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)確定的標(biāo)準(zhǔn)宗地在正常土地市場(chǎng)和正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。
第六條 基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定(準(zhǔn))地價(jià)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市土地管理部門等有關(guān)部門擬定,經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后,定期向社會(huì)公布,并報(bào)省級(jí)相關(guān)行政主管部門備案。
第七條 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定(準(zhǔn))地價(jià)依照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)擬定。
第八條 基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定(準(zhǔn))地價(jià)在首次公布后每2至3年調(diào)整、公布一次;土地市場(chǎng)價(jià)格漲落幅度較大時(shí),也可以每1年調(diào)整、公布一次。
第九條 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定(準(zhǔn))地價(jià)評(píng)估成果可以采用圖、表兩種形式公布。
基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果包括城鎮(zhèn)土地的級(jí)別或區(qū)域界線、范圍及區(qū)域范圍內(nèi)不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)和評(píng)估的基準(zhǔn)期日等內(nèi)容。
標(biāo)定(準(zhǔn))地價(jià)評(píng)估成果包括所選標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體位置、條件及相應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)格和評(píng)估的基準(zhǔn)期日等內(nèi)容。
第十條 以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的,出讓價(jià)格不低于海南省人民政府確定的最低價(jià)。
第十一條 以招標(biāo)、拍賣方式出讓土地使用權(quán)的,招標(biāo)、拍賣底價(jià)由市土地管理部門、市價(jià)格主管部門按不低于標(biāo)定(準(zhǔn))地價(jià)的原則共同核定,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
第十二條 土地使用人經(jīng)市規(guī)劃部門批準(zhǔn)增加容積率的,應(yīng)當(dāng)依法補(bǔ)交容積率調(diào)整后的地價(jià)款差額。
第十三條 市土地管理部門應(yīng)當(dāng)在每個(gè)月的前3個(gè)工作日公布上月出讓宗地的出讓價(jià)格及出讓方式、出讓年限、受讓人、使用用途、面積、位置等內(nèi)容,接受社會(huì)監(jiān)督。
第十四條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的,交易雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在簽訂轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同后10日內(nèi)到市土地管理部門辦理登記,申報(bào)交易土地的評(píng)估價(jià)格、轉(zhuǎn)讓的成交價(jià)格、租金、抵押擔(dān)保金額,不得瞞報(bào)或作不實(shí)申報(bào)。市土地管理部門應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)作出是否給予登記的決定,并書面通知當(dāng)事人。
在土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記過程中涉及的其他地價(jià)管理事項(xiàng),依據(jù)《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》等規(guī)定執(zhí)行。
第十五條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的成交價(jià)格明顯低于同期、同類、同質(zhì)宗地的市場(chǎng)價(jià)格,市人民政府可以按成交價(jià)格直接行使優(yōu)先購買權(quán)。
市人民政府行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí),制作《國有土地使用權(quán)優(yōu)先購買決定書》,并送達(dá)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人?！秶型恋厥褂脵?quán)優(yōu)先購買決定書》的內(nèi)容應(yīng)包括優(yōu)先購買宗地的位置、面積、用途、權(quán)屬狀況,行使優(yōu)先購買權(quán)的原因等。
優(yōu)先購買的土地,由市人民政府委托市土地管理部門管理。
第十六條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格在一定時(shí)期內(nèi)因不合理投機(jī)等非正當(dāng)因素導(dǎo)致上漲過快過高,嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的,市人民政府可以采取凍結(jié)地價(jià)、限制特定區(qū)域內(nèi)土地轉(zhuǎn)讓等必要措施。
第十七條 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、入股,或者企業(yè)改制、改組涉及國有土地使用權(quán)變更流轉(zhuǎn)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)委托有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。其中涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的納稅價(jià)格基數(shù)和企業(yè)改制改組的土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)經(jīng)土地行政主管部門確認(rèn);土地使用權(quán)涉及國有資產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門作初步確認(rèn),再由國有資產(chǎn)管理部門作終極確認(rèn)。
第十八條 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理出讓手續(xù)并按標(biāo)定(準(zhǔn))地價(jià)40%繳納土地使用權(quán)出讓金。
房屋所有權(quán)人以營利為目的,將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的,應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家,其標(biāo)準(zhǔn)由市土地管理部門會(huì)同市價(jià)格主管部門擬定,報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
第十九條 具有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估：
(一)土地使用權(quán)出讓;
(二)土地使用權(quán)出售、交換和贈(zèng)與;
(三)土地使用權(quán)出租、抵押;
(四)處分抵押的土地使用權(quán)或以土地使用權(quán)清償債務(wù);
(五)企業(yè)兼并、分立、破產(chǎn)清算、聯(lián)營、股份制改造等引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的;
(六)依法收回土地使用權(quán);
(七)法律、法規(guī)規(guī)定需要進(jìn)行地價(jià)評(píng)估的其他情形。
第二十條 地價(jià)評(píng)估必須由具備相應(yīng)資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)辦理。
在本市范圍內(nèi)從事地價(jià)評(píng)估業(yè)務(wù)的地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須向市土地管理部門備案,并于每年的12月31日以前向市土地管理部門報(bào)送年度地價(jià)評(píng)估業(yè)績報(bào)告、專業(yè)技術(shù)人員變動(dòng)情況及三宗地的地價(jià)評(píng)估實(shí)例報(bào)告書。
第二十一條 評(píng)估機(jī)構(gòu)做出的地價(jià)評(píng)估結(jié)果,報(bào)市土地管理部門備案。改建或新設(shè)股份有限公司的地價(jià)評(píng)估結(jié)果的確認(rèn)按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十二條 以拍賣方式處分抵押的土地使用權(quán)或以拍賣的土地使用權(quán)清償債務(wù)的,拍賣底價(jià)不得低于經(jīng)市土地管理部門確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格。國家另有規(guī)定的,從其規(guī)定。
第二十三條 地價(jià)評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則,按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序,以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定(準(zhǔn))地價(jià)為基礎(chǔ),參照本市的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
第二十四條 根據(jù)評(píng)估目的,地價(jià)評(píng)估應(yīng)依照《估價(jià)規(guī)程》分別或綜合采用以下幾項(xiàng)方法：
(一)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法;
(二)剩余法;
(三)收益還原法;
(四)市場(chǎng)比較法;
(五)成本逼近法;
(六)路線價(jià)法。
其中,(一)、(二)、(三)、(四)項(xiàng)方法應(yīng)作為主要評(píng)估方法,(五)、(六)項(xiàng)方法作為輔助評(píng)估方法。
第二十五條 當(dāng)事人對(duì)市土地管理部門不予確認(rèn)、登記的決定或?qū)κ腥嗣裾惺箖?yōu)先購買權(quán)的決定持有異議的,有權(quán)依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。
第二十六條 違反本辦法第二十三條規(guī)定,地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)不按國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序評(píng)估地價(jià)、出具虛假證明文件的,由市土地管理部門提請(qǐng)授予其資格的行政管理部門依照有關(guān)規(guī)定處理。
第二十七條 本市集體建設(shè)用地使用權(quán)的地價(jià)管理,參照本辦法執(zhí)行。
第二十八條 本辦法由市土地行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第二十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行。本市過去制定的有關(guān)規(guī)定與本辦法相抵觸的,以本辦法為準(zhǔn)。
地價(jià)管理的種類
(1)交易底價(jià)
交易底價(jià)包括土地使用權(quán)出讓底價(jià)、轉(zhuǎn)讓底價(jià)、抵押底價(jià)等。
土地使用權(quán)出讓底價(jià)是政府根據(jù)正常地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平而確定的某一地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。在我國，地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)由政府壟斷，因而，土地使用權(quán)出讓價(jià)格對(duì)整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平的影響是非常重要的。出讓底價(jià)一般依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)，并考慮地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r而定。
轉(zhuǎn)讓底價(jià)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，成交前的談判底價(jià)。
抵押底價(jià)是以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物時(shí)地產(chǎn)的協(xié)商價(jià)格。
(2)交易地價(jià)
交易地價(jià)是指土地買賣雙方按市場(chǎng)交易規(guī)則，在土地市場(chǎng)中實(shí)際成交的價(jià)格。它與基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)不同，是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了的土地價(jià)格。交易地價(jià)的形式很多，在中國主要有：國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租賃價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格等。
1)土地使用權(quán)出讓價(jià)格。土地使用權(quán)出讓價(jià)格是指國家將一定年期的土地使用權(quán)出讓給土地使用者，土地使用者向國家支付的一切代價(jià)(包括貨幣和實(shí)物)。土地使用權(quán)出讓價(jià)格因出讓方式不同，又分為拍賣地價(jià)、招標(biāo)地價(jià)、掛牌地價(jià)和協(xié)議地價(jià)四種。招標(biāo)、拍賣和掛牌地價(jià)是指通過市場(chǎng)公開的招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式而成交的價(jià)格，具有市場(chǎng)代表性，較能體現(xiàn)土地的真實(shí)價(jià)值。協(xié)議地價(jià)是通過政府出讓方與土地受讓方雙方協(xié)商的方式確定的土地成交價(jià)格。由于這種方式?jīng)]有充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格不能完全反映土地的市場(chǎng)價(jià)值。
2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是指土地使用者之間依市場(chǎng)規(guī)則轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，受讓者向轉(zhuǎn)讓者支付的代價(jià)。轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)中主體對(duì)客體的選擇余地較大，交換較為自由，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為充分。轉(zhuǎn)讓價(jià)格是一種正常的市場(chǎng)價(jià)格。
3)土地租賃價(jià)格。土地租賃價(jià)格是土地所有者或土地使用者將土地以出租方式交與他人使用而獲得的報(bào)酬。目前，我國的土地租賃行為較為普遍。有國家以所有者身份直接出租土地行為的，也有土地使用者以土地租賃和因房屋租賃而實(shí)現(xiàn)的土地租賃等多種形式。租賃價(jià)格一般由租賃雙方自主確定，是一種較為正常的市場(chǎng)價(jià)格。
4)地役權(quán)價(jià)格。地役權(quán)價(jià)格是土地使用者為獲得在他人土地上通行或通過等權(quán)利而支付的代價(jià)。地役權(quán)是為自己土地使用便利而在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，如通行權(quán)、通過權(quán)等。通行權(quán)即需役地使用權(quán)人在供役地上通行的權(quán)利。通過權(quán)是需役地使用權(quán)人將某些管線設(shè)施通過供役地的地表、上空或地下而在供役地上設(shè)定的權(quán)利，如管道通過權(quán)、架線通過權(quán)。
(3)課稅價(jià)格、抵押價(jià)格、補(bǔ)地價(jià)
課稅價(jià)格是專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的價(jià)格。這種價(jià)格可以是交易價(jià)格，也可以是評(píng)估價(jià)格和申報(bào)價(jià)格。我國目前除土地增值稅是以實(shí)際成交的土地價(jià)格增值為標(biāo)的課稅以外，還沒有以地價(jià)為標(biāo)的的課稅稅種。因此，還沒有專用的課稅價(jià)格
抵押價(jià)格是土地作為信用擔(dān)保而確定的價(jià)格。目前我國的抵押價(jià)格僅有土地使用權(quán)抵押價(jià)格和承租土地使用權(quán)抵押價(jià)格兩種。
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