物理管理的三十問(wèn)

　　物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)公司依據(jù)委托合同,對(duì)小區(qū)建筑、綠化、衛(wèi)生、交通、環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治的有償服務(wù)。那么，物理的基礎(chǔ)三十問(wèn)你都知道嗎?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你提供的相關(guān)資料，希望能幫到你。

　　物理管理的三十問(wèn)

　　1、以什么面積收取我的物業(yè)管理費(fèi)?

　　房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準(zhǔn);房產(chǎn)證辦理以后，以實(shí)測(cè)后的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)。

　　2、業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎?

　　沒(méi)有。只有業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)有關(guān)審計(jì)部門(mén)進(jìn)行審計(jì)。因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí)，即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也無(wú)法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明。如果每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作。

　　3、如果業(yè)主因?yàn)槟撤N原因沒(méi)有及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)是否有權(quán)掐斷住戶的水、電供應(yīng)?

　　費(fèi)用戶提供服務(wù)。如果是代收代繳卡式收費(fèi)，則要及時(shí)交費(fèi)或充值，

　　4、有的業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，這對(duì)我有影響嗎?

　　有影響。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)的實(shí)施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費(fèi)來(lái)支持的，如果有業(yè)戶不交管理費(fèi)，勢(shì)必會(huì)給物業(yè)公司的管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)造成影響，也將影響了已交費(fèi)業(yè)戶的利益，也就是影響了您的利益。

　　5、業(yè)主家被盜,物業(yè)公司是否一定要賠償?

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。保安服務(wù)內(nèi)容不包含對(duì)住戶室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費(fèi)僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對(duì)小區(qū)內(nèi)特定的人、財(cái)、物予以管理。只要保安服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒(méi)有法律責(zé)任。

　　6、物業(yè)客戶服務(wù)部是干什么的?

　　負(fù)責(zé)客服工作的策劃;負(fù)責(zé)入伙手續(xù)、裝修手續(xù)的辦理及資料整理并歸檔;顧客來(lái)電、來(lái)訪、報(bào)修、請(qǐng)修、投訴的受理和跟蹤處理;小區(qū)綜合巡查;物品出入控制;進(jìn)行客戶走訪和回訪;便民服務(wù)的組織與開(kāi)展;顧客意思的征詢與反饋;顧客的檔案理;客服部的各種文檔輸入工作;客服人員行為的規(guī)范與管理;物業(yè)服務(wù)費(fèi)的催繳工作。

　　7、因工程質(zhì)量遺留問(wèn)題，業(yè)主是否可以拒交管理費(fèi)?

　　不可以，開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的問(wèn)題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問(wèn)題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或通過(guò)物業(yè)公司代為協(xié)商處理。

　　8、小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施損壞，維修費(fèi)用是包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)內(nèi)嗎?如果不是，維修費(fèi)用該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?

　　公用設(shè)施的小修和日常保養(yǎng)費(fèi)用包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中。

　　9、物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)配套有哪些?使用流程是怎樣的?

　　物業(yè)管理公司除提供《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》所規(guī)定之物業(yè)管理服務(wù)外，亦會(huì)因應(yīng)客戶之需求，適時(shí)提供其他便利業(yè)戶之有償服務(wù)，屆時(shí)請(qǐng)留意管理處公告之有關(guān)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)信息。

　　10、我家里跑水了，物業(yè)應(yīng)負(fù)什么責(zé)任?

　　物業(yè)管理公司以提供物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)為宗旨。公司所應(yīng)履行的、承擔(dān)的責(zé)任、享有的權(quán)利均由《臨時(shí)管理規(guī)約》賦予并作明確規(guī)定。假如跑水是因物業(yè)公司違反法律及相關(guān)契約的規(guī)定而造成的，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，反之，則不應(yīng)承擔(dān)事故責(zé)任。我們要求業(yè)主在二次裝修過(guò)程中做防水實(shí)驗(yàn)，目的是以免將來(lái)給自己帶來(lái)不必要的麻煩。

　　11、業(yè)戶家中被竊或在社區(qū)內(nèi)受到歹徒侵犯，物業(yè)公司已收取保安費(fèi)，物業(yè)公司要如何處理?

　　物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)包含了保安費(fèi)，就會(huì)嚴(yán)格遵照文件對(duì)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行工作。當(dāng)發(fā)生案件時(shí)業(yè)戶應(yīng)保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)并盡快通知物業(yè)公司，物業(yè)將會(huì)協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)及配合公安機(jī)關(guān)調(diào)查取證。物業(yè)公司有相應(yīng)的工作制度，如果保安人員沒(méi)有按要求進(jìn)行巡視及盤(pán)查工作，物業(yè)公司將會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如各項(xiàng)記錄及監(jiān)控顯示保安工作按要求進(jìn)行了，物業(yè)公司就已盡到了責(zé)任。出于對(duì)業(yè)主安全負(fù)責(zé)，盡可能提高保衛(wèi)服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)的考慮，歡迎業(yè)戶來(lái)人、來(lái)電或來(lái)函與我們共同討論保衛(wèi)工作方案，以便最大限度的發(fā)揮現(xiàn)有資源的能量，提供優(yōu)質(zhì)的保衛(wèi)服務(wù)。建議業(yè)戶仍要正常買保險(xiǎn)，以便發(fā)生問(wèn)題時(shí)盡可能減少損失。

　　12、業(yè)主或物業(yè)管理公司能否擅自利用物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備?

　　業(yè)主不可以擅自利用。但是物業(yè)公司根據(jù)服務(wù)合同約定,從業(yè)主利益出發(fā)可以視情況利用。

　　13、物業(yè)工程部的工作是什么?

　　物業(yè)工程部的工作是對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域進(jìn)行小修;公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)，保證小區(qū)水電氣的正常供應(yīng);制訂中修、大修計(jì)劃;并向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修服務(wù)。在二次裝修期間進(jìn)行裝修管理服務(wù)，平時(shí)工程的維修報(bào)修工作等。

　　14、什么是住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備?

　　除業(yè)主自用部位以外的區(qū)域，如：住宅的共用墻體、共用設(shè)施設(shè)備(如上下水管線等)、主體結(jié)構(gòu)、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設(shè)備房、消防監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備，小區(qū)道路、場(chǎng)地、綠化、路燈、等。

　　15、業(yè)主委員會(huì)何時(shí)成立?程序如何?

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，所在地的區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅出售單位組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　(1)共有住宅出售建筑面積達(dá)到百分之三十以上;

　　(2)新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到百分之五十以上;

　　(3)住宅出售已滿兩年。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地的區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記：

　　(1)成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書(shū);

　　(2)業(yè)主委員會(huì)委員名單;

　　(3)業(yè)主委員會(huì)章程。

　　區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，完成登記工作;對(duì)不符合《青島市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱本條例)規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。業(yè)主委員長(zhǎng)會(huì)自區(qū)房地產(chǎn)管理局核準(zhǔn)登記之日起成立。

　　16、業(yè)主委員會(huì)有哪些主要職責(zé)?

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

　　(1)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(2)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同;

　　(3)依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理;

　　(4)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算;

　　(5)聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);

　　(6)監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用;

　　(7)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)通過(guò)。

　　17、哪些物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定?

　　物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：

　　(1)住宅共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新;

　　(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新;

　　(3)電梯、水泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù);

　　(4)保潔服務(wù)

　　(5)保安服務(wù)

　　(6)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理;

　　(7)物業(yè)檔案資料的保管。

　　18、業(yè)主公約有什么效力?

　　業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)之日起生效。

　　19、什么是前期物業(yè)管理?有什么規(guī)定?

　　前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。它有下列規(guī)定：

　　(1)新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

　　(2)新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說(shuō)明書(shū)作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。

　　(3)住宅使用公約不得與法律、法規(guī)相抵觸。

　　(4)新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。

　　(5)新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位承擔(dān)，自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。

　　新建商品住宅交付使用時(shí)，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費(fèi)用。

　　住宅使用公約至業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)的業(yè)主公約生效時(shí)終止。前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。

　　住宅出售單位違反上述五項(xiàng)條款的，由市房地局或者區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其改正，可以并處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

　　20、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)有何規(guī)定?

　　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照下列規(guī)定確定：

　　(1)已售公有住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市物價(jià)局會(huì)同市房地局制定;

　　(2)普通內(nèi)銷商品住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)在區(qū)物價(jià)部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)管理部門(mén)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)的浮動(dòng)幅度內(nèi)協(xié)商確定。

　　(3)高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。

　　其他服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人協(xié)商確定。

　　21、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括哪些項(xiàng)目?

　　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括下列項(xiàng)目：

　　(1)管理費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù);

　　(2)房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)所需的費(fèi)用;

　　(3)保潔費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費(fèi)用;

　　(4)保安費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費(fèi)用;

　　(5)維修費(fèi)，用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費(fèi)用。

　　上述第(1)、(2)、(3)、(4)項(xiàng)費(fèi)用按月分項(xiàng)計(jì)算，第(5)項(xiàng)費(fèi)用按實(shí)際維修項(xiàng)目計(jì)算。

　　22、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收幾個(gè)月?業(yè)主或使用人未按時(shí)交納，如何處罰?

　　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過(guò)三個(gè)月。業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費(fèi)用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納金。

　　23、居住物業(yè)報(bào)修和維修有哪些規(guī)定?

　　物業(yè)報(bào)修和維修的權(quán)利義務(wù)應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中予以約定。合同沒(méi)有約定或約定不明確的，按下列規(guī)定執(zhí)行：

　　(1)接受委托的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)向業(yè)主和使用人公布報(bào)修點(diǎn)和報(bào)修時(shí)間。業(yè)主和使用人可用電話報(bào)修，也可直接到報(bào)修點(diǎn)報(bào)修。

　　(2)業(yè)主、使用人報(bào)修項(xiàng)目分為急修項(xiàng)目和一般項(xiàng)目。物業(yè)管理企業(yè)接到急修項(xiàng)目報(bào)修的，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)修理;接到一般項(xiàng)目報(bào)修的，應(yīng)在72小時(shí)內(nèi)修理。物業(yè)管理企業(yè)未按時(shí)維修造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　1)急修項(xiàng)目分為：

　　A、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施損壞發(fā)生危險(xiǎn);

　　B、因室內(nèi)線路故障而引起停電和漏電;

　　C、因水泵故障和進(jìn)水表內(nèi)的水管爆裂造成停水和龍頭嚴(yán)重漏水;

　　D、水落管、落水管堵塞和水盤(pán)等設(shè)備漏水;

　　E、電梯故障，不能正常行駛;

　　F、樓地板、扶梯踏步板斷裂和陽(yáng)臺(tái)、曬臺(tái)、扶梯等各種扶手欄桿松動(dòng)、損壞;

　　G、其他屬于危險(xiǎn)性急修項(xiàng)目。

　　2)一般項(xiàng)目分為：

　　A、各類鋼、木們窗損壞;

　　B、水衛(wèi)設(shè)備零件損壞;

　　C、屋面滲漏水;

　　D、其他屬于小修養(yǎng)護(hù)和便民服務(wù)范圍的項(xiàng)目。

　　(3)業(yè)主自用部位的原有自用設(shè)備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修，也可以向其他維修單位報(bào)修。向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理。

　　(4)急修以及維修項(xiàng)目在兩工以下的維修費(fèi)用，由報(bào)修人認(rèn)可簽字后，按規(guī)定列支;除此以外，共用部位、共用設(shè)備維修在兩工以上且維修費(fèi)用在500元以上的，需經(jīng)業(yè)主小組認(rèn)可后予以維修，費(fèi)用按規(guī)定列支。

　　(5)物業(yè)維修項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量保修制度，保修期一般為三個(gè)月。修理項(xiàng)目竣工以業(yè)主驗(yàn)收簽字為準(zhǔn)。其中，疏通項(xiàng)目的修理竣工以流水暢通為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)，筑漏項(xiàng)目以下一次下雨不漏為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)。因修理質(zhì)量引起的返修不得再收費(fèi)。

　　24、業(yè)主、使用人在使用物業(yè)時(shí)哪些屬法律禁止的行為?違者將承擔(dān)什么責(zé)任?

　　業(yè)主使用人在物業(yè)使用中禁止下列行為：

　　(1)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌;

　　(2)占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備;

　　(3)在天井、庭院、平臺(tái)、屋頂以及道路或者其他場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(4)侵占綠地、毀壞綠化;

　　(5)亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場(chǎng);

　　(6)亂倒垃圾、雜物;

　　(7)在建筑屋、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà);

　　(8)排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;

　　(9)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　違反上述(1)、(2)、(3)禁止行為，由區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。違反上述規(guī)定(4)、(5)、(6)、(7)、(8)禁止行為，由有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自的職責(zé)和相關(guān)的法律、法規(guī)處罰。

　　對(duì)上述禁止行為，青島市房屋土地管理局作了進(jìn)一步具體應(yīng)用的解釋：

　　(1)在底層天井圍墻破墻開(kāi)門(mén)屬損壞住宅共用部位的行為;

　　(2)上述第(8)項(xiàng)所禁止的行為，是指環(huán)保法規(guī)定禁止排放的有毒、有害物質(zhì)和發(fā)出的噪聲。

　　(3)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，晚間(22點(diǎn)至清晨7點(diǎn))不得進(jìn)行有噪音的房屋施工。

　　25、改變住宅使用性質(zhì)有什么規(guī)定?

　　住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意，并報(bào)區(qū)地產(chǎn)管理部門(mén)審批。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。

　　26、占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，有什么規(guī)定?

　　任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　除執(zhí)行任務(wù)的治安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，機(jī)動(dòng)車在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放極其收費(fèi)的規(guī)定。車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地的區(qū)物價(jià)部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。車輛停放的收益應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修基金，用于公共設(shè)施的維修、更新。

　　違反上述第一條規(guī)定，由區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其期限改正，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

　　27、利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施，有什么規(guī)定?

　　利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意后，方可向有關(guān)行政管理部門(mén)辦理審批手續(xù);經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽定協(xié)議，并支付設(shè)置費(fèi)用。

　　違反上述第一條規(guī)定，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

　　28、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督?

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)有違反法律禁止的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并督促改正;對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反上述規(guī)定，由市房地局或者區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其改正，可以并處一千元以上三萬(wàn)元以下的罰款。

　　29、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何履行自己的職責(zé)?

　　物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實(shí)施：

　　(1)按照國(guó)家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施管理服務(wù);

　　(2)在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書(shū)面告知業(yè)主、使用人;

　　(3)經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù);

　　(4)發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修;

　　(5)接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理;

　　(6)做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè);

　　(7)每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受審核;

　　(8)定期聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù);

　　(9)發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告;

　　(10)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項(xiàng)。

　　除上述規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反上述規(guī)定，由市房地局或者區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其限期改正，可以并處一千元以上三萬(wàn)元以下的罰款。

　　30、物業(yè)維修基金如何設(shè)立和使用?

　　公有住宅和新建普通內(nèi)銷商品住宅出售時(shí)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修基金。

　　新建高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅出售時(shí)，可以設(shè)立物業(yè)維修基金。

　　物業(yè)維修基金設(shè)立的具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法由市人民政府規(guī)定。目前按市物價(jià)局、市房地局聯(lián)合規(guī)定：內(nèi)銷商品住宅出售人應(yīng)一次性按多層房屋建筑面積成本價(jià)的3%，高層房屋建筑面積成本價(jià)的4%繳納房屋修繕基金。購(gòu)房人首期應(yīng)按多層房屋建筑面積成本價(jià)的2%，高層房屋建筑面積成本價(jià)的3%繳納房屋修繕基金。開(kāi)發(fā)單位自用或出租的房屋，也應(yīng)同時(shí)繳納上述兩項(xiàng)費(fèi)用。成本價(jià)即當(dāng)時(shí)房改年度出售的公有住房的成本價(jià)，如1996年度的成本價(jià)為1198元。

　　住宅出售單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會(huì)的名義存入金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立專門(mén)帳戶，按照不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計(jì)取利息。住宅出售單位不按上款規(guī)定，由市或區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其限期改正，可以并處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

　　物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)用于住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　物業(yè)小常識(shí)——公攤

　　什么是公攤？

　　答：公攤面積指每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

　　公攤范圍：各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

　　車位是否計(jì)入公攤：購(gòu)房合同里關(guān)于小區(qū)地上停車位的相關(guān)規(guī)定“為小區(qū)服務(wù)的配套實(shí)施包括但不限于幼兒園、商業(yè)會(huì)館、商鋪、地下室(除設(shè)備房)、人防工程、小區(qū)內(nèi)露天停車位及各樓棟的架空層及其他，地下車庫(kù)等不屬于公共公用部位，未計(jì)入公用分?jǐn)偨ㄖ娣e，所有權(quán)、收益權(quán)等權(quán)益屬于出賣人。因此屬于規(guī)劃區(qū)域，則不屬于公攤面積。”