萬科物業(yè)管理服務(wù)指南（中）

　　多年來萬科物業(yè)秉承“全心全意全為您”的服務(wù)宗旨，堅(jiān)持“服務(wù)至誠、精益求精、管理規(guī)范、進(jìn)取創(chuàng)新”質(zhì)量方針，始終以客戶需求為導(dǎo)向，致力為客戶提供全面優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的同時(shí)不斷創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)模式。下面是學(xué)習(xí)啦小編精心為你們整理的萬科物業(yè)管理服務(wù)指南的相關(guān)內(nèi)容，希望你們會(huì)喜歡!

　　萬科物業(yè)管理服務(wù)指南

　　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支出包括哪些方面?

　　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支出包括：

　?、?住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所(地)的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用(包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等); ② 業(yè)委會(huì)、管理處規(guī)定人員的津貼工資、福利及辦公費(fèi)用;

　?、?就管理工作而聘請(qǐng)的專營(yíng)公司及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi)用;

　?、?住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi);

　?、?住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。

　　什么是業(yè)主委員會(huì)?它有哪些職權(quán)和義務(wù)?

　　業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)住宅區(qū)全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)選舉表決產(chǎn)生的，并由區(qū)住宅主管部門備案的業(yè)主自治群眾組織。其職權(quán)和義務(wù)如下：

　　職權(quán)是：1、召集和主持業(yè)主大會(huì);2、審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用;3、采取公開招投標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同;4、審議物業(yè)管理公司制定的本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目;5、審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);6、監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。

　　義務(wù)是：1、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)決定;2、遵守和履行物業(yè)委托管理合同;3、不得從事各種投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng);4、對(duì)物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)予以支持和配合。

　　如何召集首屆業(yè)主大會(huì)?業(yè)主大會(huì)有哪些職權(quán)?

　　住宅區(qū)在如住率達(dá)到50%以上或自第一個(gè)業(yè)主入伙之日起滿二的，開發(fā)建設(shè)單位或其委托的單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知區(qū)住宅主管部門，區(qū)住宅主管部門應(yīng)在接到告知之日起六個(gè)月內(nèi)召集第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì);開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)協(xié)助召集業(yè)主大會(huì)。

　　職權(quán)是：1、選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)的組成人員;2、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　3、聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告;4、決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng);5、修改業(yè)主公約;6、改變和撤消業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;7、批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)章程。

　　業(yè)主委員會(huì)委員是如何產(chǎn)生的?他具備的條件是什么?

　　業(yè)主委員會(huì)委員是通過住宅區(qū)全體業(yè)主大會(huì)，按照住宅主管部門規(guī)定的選舉程序和記票方式，民主投票選舉產(chǎn)生。

　　他們具備的條件是：必須是年滿十八歲住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)具有熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的人士。

　　業(yè)主委員會(huì)籌備工作怎樣進(jìn)行?

　　1、由開發(fā)建設(shè)單位或委托的物業(yè)管理單位以書面的形式向區(qū)建設(shè)局物業(yè)科報(bào)告開始籌建業(yè)主委員會(huì)。

　　2、開發(fā)商召集成立籌備工作小組，并將籌備組名單公布。籌備工作組可由開發(fā)商代表1名、物業(yè)管理公司代表2名、業(yè)主代表2名三方共5人組成。

　　3、籌備工作小組要訂出工作計(jì)劃，定期開會(huì)討論籌備工作中的一些具體問題。會(huì)議一定要做好簽到、會(huì)議記錄，并將這些作為原始資料保存，以便查考。

　　4、宣傳發(fā)動(dòng)工作一定要認(rèn)真細(xì)致、廣泛、明白，有一定的時(shí)間 。講清楚成立業(yè)主委員會(huì)的目的、意義;業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)、職責(zé);候選人的條件和如何產(chǎn)生候選人及進(jìn)行選舉形式等問題。

　　5、候選人的產(chǎn)生：候選人必須是業(yè)主本人，為了體現(xiàn)公平、民主，原則一份合同(一證)超過一人時(shí)，只能有一個(gè)人能當(dāng)選候選人;其次候選人應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間的人士，同時(shí)也應(yīng)該有一定文化程度的人，最關(guān)鍵一點(diǎn)是有公益心，不能是出于私利而參與。

　　[1]

　　什么是住宅區(qū)物業(yè)管理?它包括哪些內(nèi)容?

　　所謂住宅區(qū)物業(yè)管理，是指對(duì)以住宅為主及生活配套的住宅小區(qū)進(jìn)行綜合一體化管理，并為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供一個(gè)安全舒適的生活居住的環(huán)境。

　　他包括房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料管理、房屋修繕、設(shè)備維護(hù)、安全保衛(wèi)、保潔綠化等基本業(yè)務(wù)，以及有償服務(wù)和多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)等。

　　什么是工業(yè)區(qū)物業(yè)管理?它包括哪些內(nèi)容?

　　所謂工業(yè)區(qū)物業(yè)管理，是指對(duì)有較大規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房進(jìn)行全面綜合性的管理，并為使用企業(yè)提供一個(gè)安全、規(guī)范的生產(chǎn)環(huán)境。

　　他主要對(duì)生產(chǎn)能源保障的管理、工業(yè)區(qū)環(huán)境規(guī)劃管理、配套設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與保養(yǎng)、消防責(zé)任管理、等基本業(yè)務(wù)，以及提供倉儲(chǔ)服務(wù)、租賃代理服務(wù)和生活配套服務(wù)等。

　　什么是寫字樓物業(yè)管理?它包括哪些內(nèi)容?

　　所謂寫字樓物業(yè)管理，是指對(duì)以從事辦公、商務(wù)洽談等業(yè)務(wù)活動(dòng)為主的收益性物業(yè)進(jìn)行綜合一體化管理，并為使用人提供一個(gè)良好的辦公、商務(wù)活動(dòng)環(huán)境。

　　他包括房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料管理、房屋修繕養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)及保養(yǎng)、外觀的規(guī)劃與管理、安全保衛(wèi)、車輛管理等基本業(yè)務(wù)，以及提供大型商務(wù)會(huì)議服務(wù)、通訊信息服務(wù)、租賃代理服務(wù)和生活配套服務(wù)等。

　　什么是公用物業(yè)管理?它包括哪些類型?

　　事業(yè)單位物業(yè)管理(圖書館、科研所、醫(yī)院、博物館、體育場(chǎng)(館)、文化藝術(shù)館、學(xué)校);港口物業(yè)管理(碼頭、機(jī)場(chǎng)、火車站、車站、);娛樂場(chǎng)所物業(yè)管理(風(fēng)景旅游區(qū)、渡假村、娛樂城、影劇院);宗教場(chǎng)所物業(yè)管理(廟宇、教堂、祠堂);政府部門物業(yè)管理(行政機(jī)關(guān)、外交使館、軍營(yíng)、監(jiān)獄);道路交通物業(yè)管理(公路、橋梁)等等。

　　二、房屋和設(shè)施維修管理篇

　　什么是房屋質(zhì)量管理?

　　房屋質(zhì)量管理就是指定期和不定期地對(duì)房屋的完損情況進(jìn)行檢查，評(píng)定房屋完損等級(jí)，隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對(duì)危險(xiǎn)房屋的鑒定，并確定解危方法等。它為編制房屋維修計(jì)劃、進(jìn)行房屋維修工程設(shè)計(jì)、編制房屋修繕工程概預(yù)算并為做出投資計(jì)劃提供依據(jù)。

　　什么是房屋維修?

　　房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和災(zāi)害等因素的影響而造成不斷損壞。為了全面或部分地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損的發(fā)展，就必須要對(duì)房屋進(jìn)行維修、修繕和改建。

　　什么是房屋維修管理?

　　房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、技術(shù)管理。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。物業(yè)管理的好壞，很大程度上取決于房屋管理的成果。還關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)信譽(yù)的好壞。

　　房屋維修檔案資料的管理包括哪些方面?

　　物業(yè)管理企業(yè)在制定房屋維修計(jì)劃，確定房屋維修、改建等方案，實(shí)施房屋維修工程時(shí)，不可缺少的重要依據(jù)便是房屋建筑的檔案資料。因此，為了更好地完成房屋維修任務(wù)，加強(qiáng)房屋維修管理，就必須設(shè)置專門部門和人員對(duì)房屋維修檔案資料進(jìn)行管理。房屋維修所需要的檔案資料主要包括以下幾個(gè)方面：

　　1、 房屋新建工程、維修工程竣工時(shí)的竣工圖及有關(guān)房屋原始資料。 2、 現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料。

　　3、 房屋維修的技術(shù)檔案資料。

　　房屋維修管理的原則是什么?

　　房屋維修管理的原則主要包括以下三個(gè)原則?

　　1、“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則：

　　經(jīng)濟(jì)，就是要加強(qiáng)維修工程成本管理、維修資金和維修定額管理，盡量做大少花錢多辦事;

　　合理，指要求制訂合理的房屋維修計(jì)劃和方案;

　　實(shí)用，就是要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜地進(jìn)行維修，滿足用戶在房屋使用功能和質(zhì)量上的需求，充分發(fā)揮房屋效能。

　　2、“區(qū)別對(duì)待”原則：

　　根據(jù)房屋建筑的年限，可把房屋大致劃分為新建房屋和舊建房屋兩大類。 新建房屋，維修管理工作主要是做好房屋的日常保養(yǎng)，保持原貌和使用功能。 舊建房屋，應(yīng)依據(jù)房屋建造的歷史年代、結(jié)構(gòu)、住宅使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點(diǎn)等條件，綜合城市總體規(guī)劃要求，分別采取不同的維修改造方案。

　　3、“服務(wù)”原則：

　　在房屋管理上維護(hù)住戶的合法權(quán)益，切實(shí)做到為住戶服務(wù);建立和健全科學(xué)合理的房屋維修管理服務(wù)制度。房屋維修管理人員要真正樹立為住戶服務(wù)的思想，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，認(rèn)真解決住戶需要解決的房屋修繕問題。這是房屋維修管理的基本原則。

　　房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是什么?

　　房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的不同等級(jí)類別和房屋維修的分項(xiàng)工程而分別確定的。

　　1、主體工程

　　主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件的維修。當(dāng)主體工程損壞嚴(yán)重時(shí)，不論哪一級(jí)或類別的房屋維修，其考核標(biāo)準(zhǔn)均是要求牢固、安全、不留隱患。

　　2、木門窗及裝修工程

　　這種維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是：木門窗開關(guān)靈活、不松動(dòng)、不透風(fēng)。木裝修牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。

　　3、樓地面工程

　　樓地面工程的維修牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動(dòng)，不空鼓開裂，地坪無倒泛水的現(xiàn)象。如房間長(zhǎng)期處于潮濕環(huán)境，維修適應(yīng)增設(shè)防潮層，木基層或夾砂樓面嚴(yán)重?fù)p壞時(shí)的維修，應(yīng)該做鋼筋混凝土樓面。

　　4、屋面工程

　　經(jīng)維修后的屋面必須確保安全，不滲透，排水暢通。

　　5、抹灰工程

　　抹灰工程應(yīng)做到接縫平整、不開裂、不起泡、不松動(dòng)、不剝落。

　　6、油漆粉飾工程

　　油漆粉飾工程要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。對(duì)木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件要進(jìn)行周期性油漆保養(yǎng)。

　　7、金屬構(gòu)件

　　經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無保留價(jià)值的應(yīng)拆除。

　　8、其他工程

　　房屋其他部分的考核要求修復(fù)原樣或疏通，以保證住(用)戶安全，改善居住條件。

　　房屋維修工程考核指標(biāo)有哪些方面?

　　房屋維修工程考核指標(biāo)是考核房屋維修工程量和工程質(zhì)量及房屋維修管理服務(wù)質(zhì)量的重要指標(biāo)。主要有以下幾種指標(biāo)：

　　1、房屋完好率

　　房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋的建筑面積之和，占總的房屋面積的百分比。這里的完好房是指房屋主體結(jié)構(gòu)良好，設(shè)備完整，上下水道暢通，室內(nèi)地面平整，能保證住(用)戶安全，正常使用的房屋，一般要求房屋完好率達(dá)到50%~60%(新建房屋除外)。

　　2、房屋維修工程量

　　房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中工程數(shù)量(以建筑面積表示)之和與全年維修人員平均數(shù)之比。這里的全部維修平均人員數(shù)包括維修數(shù)量中不包括翻修工程數(shù)量和小修工程數(shù)量。

　　一般要求房屋維修工程量為100M2/人年~150M2/人年。

　　3、大、中修工程質(zhì)量合格(優(yōu)良)品率

　　大、中修工程質(zhì)量合格(優(yōu)良)品率是指報(bào)告期經(jīng)評(píng)定達(dá)到合格(或優(yōu)良)品標(biāo)準(zhǔn)的大、中修單位工程數(shù)量(建筑面積表示)之和，與報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量之和的百分比。

　　一般要求大、中修工程質(zhì)量合格品率達(dá)到100%、優(yōu)良品率達(dá)到30%-50%。

　　4、小修工程的考核指標(biāo)

　　小修工程的考核指標(biāo)主要有定額指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)和安全指標(biāo)及經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。

　　(1)定額指標(biāo)。小修工程定額指標(biāo)是完成房屋小修工程工作量，搞好物業(yè)管理的重要考核指標(biāo)，也是考核小修工程管理人員和小修養(yǎng)護(hù)人員工作業(yè)績(jī)的指標(biāo)。

　　(2)服務(wù)指標(biāo)。小修工程的服務(wù)指標(biāo)是指走訪查房率、小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率和小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率。

　　走訪查訪率是指物業(yè)管理企業(yè)每月走訪查房戶數(shù)與所轄區(qū)域內(nèi)住(用)戶總戶數(shù)之百分比，可分為月度走訪查房率和季度走訪查房率。一般要求管理員月走訪查房率大于50%以上，季度走訪查訪率等于100%。

　　小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率是指物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)月完成的屬小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目的戶數(shù)與當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃安排的戶次數(shù)之比。

　　小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率一般要求達(dá)到80%以上，遇到特殊情況或特殊季節(jié)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)可統(tǒng)一調(diào)整養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率。

　　小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率是當(dāng)月完成的小修戶次數(shù)與當(dāng)月全部保修中的應(yīng)修戶次數(shù)之比。一般來說月(季)小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率要達(dá)到99%。

　　(3)安全指標(biāo)和經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。安全指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否確保住(用)戶和小修安全的指標(biāo)，包括事故率、違章率。要求小修養(yǎng)護(hù)工程中的事故率和違章率降為最低。經(jīng)費(fèi)指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費(fèi)的指標(biāo)。一般是指實(shí)際使用小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用與計(jì)劃或預(yù)算小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)之比。

　　房屋完損等級(jí)將如何分類?

　　房屋完損等級(jí)是依據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等的完好或損毀程度確定的。房屋結(jié)構(gòu)是指基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等項(xiàng)目;房屋裝修是指門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)目;房屋設(shè)備是指水衛(wèi)電、照

　　明、供暖和特殊設(shè)備(如消防栓、避雷針裝置、電梯)等項(xiàng)目，對(duì)尚不能包括的房屋組成部分如煙道、樓梯等，各地可自行歸并某一部分。

　　一般可將房屋完損等級(jí)分為五類，

　　1、 完好房，是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整。管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常。經(jīng)過一般性的維修能夠修復(fù)的。

　　2、 基本完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量結(jié)構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能夠修復(fù)的。

　　3、 一般損壞房。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞。部分構(gòu)件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化、設(shè)備管道不夠暢通，水、衛(wèi)、電照具和零件有部分老化、損壞或殘缺。需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件。 4、 嚴(yán)重?fù)p壞房。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞。屋面嚴(yán)重漏雨裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見底、設(shè)備破舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞水衛(wèi)電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。 5、 危險(xiǎn)房。是指房屋承重構(gòu)件以屬危險(xiǎn)構(gòu)件，構(gòu)件喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保住戶安全的房屋(詳見建設(shè)部頒發(fā)的CJ13-86《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》。)

　　[2]

　　如何計(jì)算房屋完好率和危房率?

　　計(jì)算房屋完損等級(jí)，一律以建筑面積(M2)為計(jì)算單位，評(píng)定時(shí)以棟為評(píng)定單位。棟的劃分原則與建筑面積的計(jì)算規(guī)則均與全國(guó)城鎮(zhèn)普查時(shí)的規(guī)定相同。

　　完好房屋的建筑面積以基本完好房屋的建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比即為房屋完好率。

　　完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積

　　房屋完好率= ———————————————————×100%

　　總的房屋建筑面積

　　房屋經(jīng)過大、中修竣工驗(yàn)收后，應(yīng)重新評(píng)定調(diào)整房屋完好率(但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率)。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評(píng)定，但竣工后應(yīng)重新評(píng)定;新接管的新建房屋，同樣按本標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定完好率。

　　整棟危險(xiǎn)房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比即為危房率。

　　整棟危險(xiǎn)房屋建筑面積

　　危房率= ————————————×100%

　　總的房屋建筑面積

　　如何評(píng)定房屋完損等級(jí)?

　　1、 房屋完損等級(jí)評(píng)定的要求

　　(1) 要求對(duì)整幢房屋進(jìn)行綜合平定。

　　(2) 要求以實(shí)際完損程度為依據(jù)平定，而不能以建造年代或原始設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高

　　低為依據(jù)。

　　(3) 要求掌握好評(píng)定等級(jí)的決定因素，以結(jié)構(gòu)部分的地基基礎(chǔ)，承重構(gòu)件屋

　　面中最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來平定。

　　(4) 要求嚴(yán)格掌握完好房和危險(xiǎn)房標(biāo)準(zhǔn)。

　　(5) 要求對(duì)重要房屋評(píng)定等級(jí)嚴(yán)格復(fù)核測(cè)試。

　　(6) 對(duì)正在施工的房屋要求搞施工前房屋評(píng)定。

　　2、 房屋完損等級(jí)評(píng)定的基本做法：

　　房屋完損等級(jí)的基本做法可分為定期和不定期兩類。

　　定期評(píng)定。一般每隔1~3年(或按各地規(guī)定)對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級(jí)的評(píng)定。

　　不定期評(píng)定。就是不定期地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí)。一般在以下情況進(jìn)行不定期檢查：第一，根據(jù)氣候特征，如雨季、臺(tái)訊、暴風(fēng)雨、山洪等，著重對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重破壞和一般損壞放等進(jìn)行檢查平糴功能完損等級(jí);第二、房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收以后，最新評(píng)定完損等級(jí);第三，接管新建房屋后，要進(jìn)行完損等級(jí)評(píng)定。

　　房屋設(shè)備維修工程的審批管理是怎樣?

　　對(duì)房屋設(shè)備維修工程中的大、中修和更新改造工程，物業(yè)管理單位應(yīng)在每年末設(shè)備基礎(chǔ)上，提出下一年度的房屋設(shè)備大修、中修或更新改造計(jì)劃。此計(jì)劃中應(yīng)包括具體的維修更新改造方案和費(fèi)用的預(yù)算及其來源與落實(shí)等。此計(jì)劃必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)討論同意后，方可實(shí)施。

　　水泵房管理規(guī)定有哪些?

　　1、 水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)監(jiān)控、定期保養(yǎng)、維修、清潔，定時(shí)進(jìn)行巡回檢查，了解設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障苗頭和消防隱患并及時(shí)處理，認(rèn)真做好記錄，解決不了的問題書面報(bào)告上級(jí)主管部門，爭(zhēng)取早日解決。

　　2、 水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)，無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。 3、 消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)位置與自動(dòng)位置，操作標(biāo)志都應(yīng)簡(jiǎn)單明確。

　　4、 保證社會(huì)供水泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，定期檢查泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，住接處定期檢查擦洗。 5、 消防泵每月運(yùn)轉(zhuǎn)一次(10分鐘)，以保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，每半年進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。

　　6、 水泵房衛(wèi)生每周打掃一次，泵及管道每半月清洗一次。

　　7、 操作人員在2米以上檢修設(shè)備(包括開關(guān)、閥門等)，必須帶好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶擋。

　　如何進(jìn)行水箱清洗操作?

　　根據(jù)環(huán)保和衛(wèi)生防疫部門的要求，為確保水箱水質(zhì)，每年必須對(duì)水箱進(jìn)行二次清洗。其操作要求如下：

　　1、 準(zhǔn)備工作：(1)操作人員必須持有主管管理部門核發(fā)的上崗合格證。(2)清洗時(shí)間應(yīng)提前通知業(yè)主和監(jiān)控室，以免發(fā)生誤報(bào)警。(3)關(guān)閉雙聯(lián)水箱進(jìn)水閥門，安排臨時(shí)排風(fēng)設(shè)施、臨時(shí)水源、橡皮管，打開水箱進(jìn)口蓋。 2、 清洗操作：(1)當(dāng)雙聯(lián)水箱內(nèi)水位降低到一半或1/3時(shí)，將待洗的水箱出水閥關(guān)閉，打開底部排污閥，打開另一聯(lián)進(jìn)水閥以確保正常供水。不允許一只水箱排空清洗，另一只滿水水箱工作，這樣會(huì)因負(fù)荷不均，造成水箱壁受壓變形產(chǎn)生裂紋。(2)清洗人員從進(jìn)口處沿梯子下至水箱底部，用潔布將水

　　箱四壁和底部擦洗干凈，應(yīng)清水反復(fù)沖洗干凈。(3)水箱頂上要有一名監(jiān)護(hù)人員，負(fù)責(zé)向水箱內(nèi)送新風(fēng)，防止清洗人員余氯中毒，并控制另一聯(lián)水箱的水位。

　　3、 結(jié)束工作：(1)清洗結(jié)束，關(guān)閉清洗水箱的排污閥，打開水箱進(jìn)水閥開始蓄水。(2)當(dāng)兩個(gè)水箱水位接近時(shí)，打開清洗水箱的出水閥門，收好清洗工具，將水箱進(jìn)口蓋蓋上并落鎖。(3)通知監(jiān)控室清洗結(jié)束，做好相關(guān)的工作記錄。

　　供電系統(tǒng)的操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容包括哪些?

　　1. 建立嚴(yán)格配送電制度和電氣維修制度。

　　2. 負(fù)責(zé)供電的運(yùn)作，維修人員上崗前必須進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，按規(guī)定要求上崗。 3. 一定要配備主管電器的工程技術(shù)人員，要有完整的供電忘了資料，對(duì)樓宇的進(jìn)線、、房屋內(nèi)的線路、電表、電力匹配、電壓等要心中有數(shù)。 4. 建立24小時(shí)值班制度，發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)排除。

　　5. 加強(qiáng)日常維護(hù)檢修，公用的照明、指示、顯示燈都要保證完好，管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)要求，線路負(fù)荷要滿足和保證用戶涌電安全，確保發(fā)配電設(shè)備安全運(yùn)行。

　　6. 限電、停電提前發(fā)出通知，以便用戶合理按排生活，避免造成經(jīng)濟(jì)損失和人員傷亡。

　　7. 對(duì)電表安裝、抄表、用表計(jì)量及公用電進(jìn)行合理分配。

　　8. 對(duì)臨時(shí)施工工程及用戶裝修應(yīng)有臨時(shí)用電管理措施，對(duì)公用照明及其它電器設(shè)備關(guān)閉要加強(qiáng)管理。

　　9. 遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)害時(shí)，要有及時(shí)切斷電源的預(yù)防措施，并協(xié)助供電部門做好安全用電的有關(guān)工作。

　　電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容有哪些?

　　1.根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)，制定電梯安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度;

　　2.對(duì)電梯運(yùn)行人員和維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，堅(jiān)持勞動(dòng)主管部門的資質(zhì)審查、持證上崗制度;

　　3.重視和落實(shí)電梯的保修和安全年檢工作;

　　4.除電梯的日常保養(yǎng)維護(hù)外，電梯的故障修理必須由經(jīng)樂觀部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān);

　　5.必須堅(jiān)持定期檢查維護(hù)保養(yǎng)工作計(jì)劃，健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄;

　　6.電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示;

　　7.電梯運(yùn)行管理中發(fā)生任何故障時(shí)，要首先救護(hù)乘客出梯;

　　8.做好電梯的耗電計(jì)量及收費(fèi)工作;

　　9.保持電梯機(jī)房、井道、轎廂的清潔及空氣流通;

　　10. 定人定時(shí)對(duì)軌道、門導(dǎo)進(jìn)行清潔，加油潤(rùn)滑等。

　　電梯的維修、保養(yǎng)操作規(guī)程是怎樣?

　　1.電梯停駛保養(yǎng)時(shí)必須，首先要確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客、置放安全維護(hù)標(biāo)志后，方可停機(jī)切斷控制電源，以確保安全。

　　2.電梯機(jī)房要保持整潔，做到無積灰、無蛛網(wǎng)，地板上無垃圾和灰塵。機(jī)房?jī)?nèi)不得堆放雜物和易燃物品，不準(zhǔn)閑人進(jìn)入，不準(zhǔn)住人。要有明亮的采光，通風(fēng)良好，并配有必要的消防器材。

　　3.曳引電動(dòng)機(jī)全部外形要擦凈，做到無油垢、無黃油，底盤無積油。

　　4.電梯控制屏用吹風(fēng)器或用漆刷輕撣，作到無灰塵，磁鐵接觸開關(guān)無銹蝕、無油垢。如有油垢，用酒精棉花擦凈，以防磁鐵得電后被粘結(jié)吸住不放，造成電動(dòng)機(jī)繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　5.井道底坑如有積水，必須首先斷電，然后排除。有漏水、滲水情況，一定要修好。同時(shí)要將垃圾清除干凈，不得堆放雜物，保持底坑整潔，確保電梯下越程的極限開關(guān)有效運(yùn)作。

　　6.轎箱內(nèi)外、頂上、底下均須經(jīng)常擦凈，防止聲銹腐蝕。要定期油漆，保持清潔美觀。

　　7.各層站廳門及地坎槽要經(jīng)常清潔，以防門腳阻塞而影響門廳暢通。

　　8.電梯檢修或保養(yǎng)時(shí)必須掛牌，確認(rèn)轎廂內(nèi)乘客后，方可停機(jī)。

　　9.在轎廂頂維修和保養(yǎng)時(shí)，除了判斷故障和調(diào)試需要外，禁止快車。工作時(shí)必須帶安全帽。

　　10. 井底作業(yè)時(shí)，禁止關(guān)閉廳門(留有人監(jiān)視除外)，防止無關(guān)人員靠近。 11. 電梯凡是轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)件均須加潤(rùn)滑油，要做到定點(diǎn)、定質(zhì)、定量、定期、定人，確保安全運(yùn)行。

　　12. 維修保養(yǎng)工作完成后，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)，清點(diǎn)工具，切忌遺漏。 13. 機(jī)房、井道因工作需要?jiǎng)踊饡r(shí)，必須遵守消防管理規(guī)定，做好現(xiàn)場(chǎng)的控制和監(jiān)督，事后清理火種。

　　上門維修服務(wù)的規(guī)范要求有哪些?

　　1.敲門。有門鈴應(yīng)輕按門鈴，按鈴時(shí)間不要過長(zhǎng)，無人應(yīng)答再次按鈴。沒有門鈴應(yīng)輕輕叩門三響，無人應(yīng)答再次門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強(qiáng)。若無人答應(yīng)，應(yīng)稍作等候，如確認(rèn)主人不在家時(shí)，應(yīng)填寫歉意信或留言條，塞入用戶屋內(nèi)。

　　2.介紹。主人開門或在戶內(nèi)詢問時(shí)，首先應(yīng)自我介紹：“您好!我是物業(yè)管理公司的維修人員XXX，前來為您服務(wù)。”

　　3.在得到主人同意進(jìn)門時(shí)，必須先將鞋子脫在門外或套上鞋套后在進(jìn)門，進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，所帶的維修工具或設(shè)備不能在地上拖行。

　　4.鋪布。達(dá)到工作現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)先將干凈的帆布或塑料布鋪在主人指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具隨意置放地上。

　　5.維修。在維修工作中時(shí)間手腳要輕，盡可能的不要發(fā)出噪聲。實(shí)在無法避免時(shí)，應(yīng)事先向主人打招呼，并說一聲“非常對(duì)不起”。

　　6.整理。修理完畢時(shí)，應(yīng)用清潔的擦布將維修物品擦拭干凈，收拾好工具和物品。

　　7.試用。請(qǐng)業(yè)主試用驗(yàn)收，證實(shí)維修物品已恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。向業(yè)主講解故障的原因，介紹正確的使用方式和保養(yǎng)知識(shí)。

　　8.收費(fèi)。出示規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格表或按與事先業(yè)主商妥的合同價(jià)格，如實(shí)填寫維修服務(wù)工作單，按價(jià)收費(fèi)。

　　9.辭別。向業(yè)主告辭時(shí)，應(yīng)面向業(yè)主說“今后有什么需要維修的，請(qǐng)隨時(shí)與我們聯(lián)系，我很樂于為您服務(wù)，再見。”

　　三、安全管理服務(wù)篇

　　安全管理的任務(wù)主要有哪些?作用是什么?

　　物業(yè)管理中的安全管理，按其工作性質(zhì)劃分，主要任務(wù)是指治安管理、消防管理和交通管理三大項(xiàng)。按管理的空間劃分，其任務(wù)又分為固定崗哨、安全巡視、監(jiān)控值班等。按工作狀態(tài)來劃分，可分為正常狀態(tài)下的安全管理和緊急狀態(tài)下的安全管理等。