簽訂二手房的購(gòu)房合同需要注意的事情
第一次購(gòu)房的人，在買房子的時(shí)候會(huì)覺(jué)得流程很復(fù)雜，而在簽訂合同的時(shí)候也會(huì)因?yàn)橐粫r(shí)疏忽導(dǎo)致錢(qián)財(cái)流走的情況。那么，到底在簽訂二手房購(gòu)房合同的時(shí)候，需要注意什么事情呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的相關(guān)資料，希望能幫到你們。
簽訂二手房購(gòu)房合同的注意事項(xiàng)
一、確認(rèn)基本信息無(wú)誤
在簽訂合同的環(huán)節(jié)，購(gòu)房者需要確認(rèn)的信息包括兩個(gè)部分：
1)房屋本身的基本情況，包括房屋的產(chǎn)權(quán)情況;房屋地址和門(mén)牌是否嚴(yán)格填寫(xiě);面積是否準(zhǔn)確(以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn))，如果有贈(zèng)送面積應(yīng)在合同中的其他條款中寫(xiě)明;房屋現(xiàn)狀(毛坯、裝修等);所贈(zèng)送家具家電詳單。
2)賣方的信息，包括賣方身份信息;產(chǎn)權(quán)證、賣方身份證和簽署合同人要統(tǒng)一;是否有共有所有人，有的話需要到場(chǎng)簽字確認(rèn)。
二、如何付款要明確
涉及到錢(qián)的部分，購(gòu)房者一定要多加留意，以免由于疏忽大意造成“錢(qián)房?jī)墒?rdquo;。錢(qián)的部分需要約定兩方面的信息：
1)交易房屋的總價(jià)、首付款、尾款都是多少，采取什么樣的方式支付，支付的最晚時(shí)限。
2)稅費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)，二手房稅費(fèi)主要包括契稅、增值及附加稅、個(gè)人所得稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等，特殊產(chǎn)權(quán)的房屋如已購(gòu)公房、經(jīng)濟(jì)適用房還需要繳納土地出讓金。如果沒(méi)有特殊約定，賣方需承擔(dān)個(gè)人所得稅、增值及附加稅，買方需承擔(dān)契稅。
三、房屋交接具體內(nèi)容
合同中不僅要涉及到交房時(shí)間還要注明物業(yè)、水電、燃?xì)獾荣M(fèi)用的結(jié)算過(guò)戶時(shí)間、賣方戶口什么時(shí)候遷移。如果物業(yè)交割不清晰會(huì)影響購(gòu)房者后續(xù)的生活節(jié)奏，而戶口問(wèn)題則會(huì)影響買方戶口遷移，尤其是對(duì)于為了孩子讀書(shū)購(gòu)置的房屋。
四、違約責(zé)任寫(xiě)清楚
為了有效的保障交易順利進(jìn)行，二手房交易雙方還需要在合同中明確什么樣的行為屬于違約，所需承擔(dān)的責(zé)任是什么，以免發(fā)生糾紛無(wú)法確認(rèn)權(quán)責(zé)，使交易更加復(fù)雜。常見(jiàn)的違約情況包括：逾期付款、逾期交房、逾期遷戶口等。如在履行合同的過(guò)程中雙方發(fā)生爭(zhēng)議可以根據(jù)合同的約定來(lái)明確責(zé)任歸屬。
五、必要時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議
由于二手房交易復(fù)雜，每一個(gè)交易都具有獨(dú)特性，因此只有將各類情況都加以說(shuō)明、約定，才能更好的將雙方意圖表明。這就需要簽訂補(bǔ)充協(xié)議即是對(duì)原合同的補(bǔ)充或者變更。
六、二手房買賣合同無(wú)效的情況
1)合同簽訂人是限制行為能力人，且合同簽訂未取得法定代理人同意。限制行為能力人進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。否則房屋買賣合同無(wú)效。
2)合同簽訂人無(wú)民事行為能力。我國(guó)《民法通則》規(guī)定：無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為。因此，無(wú)民事行為能力人的房屋買賣不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同，即使簽訂了合同也是無(wú)效合同。
不通過(guò)中介購(gòu)買二手房的流程
1、買方要對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等。這對(duì)買家來(lái)說(shuō)極為關(guān)鍵，否則有可能導(dǎo)致后面所做的一切都是無(wú)用功。
2、買賣雙方商談房?jī)r(jià)、付款方式、違約責(zé)任、交付時(shí)間，并立約下定金。雙方將過(guò)戶事宜達(dá)成一致后，確定房屋交易價(jià)格。
3、簽訂二手房買賣合同，到房屋登記發(fā)證大廳進(jìn)行網(wǎng)簽，提供買賣雙方身份證明原件及房屋所有權(quán)證。
4、繳納稅費(fèi)：稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。例如：面積、房屋坐落等。
5、如果是貸款的買受人，在與賣方簽訂完房屋買賣合同后，由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，即貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更后，銀行將貸款一次性發(fā)放;如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金和銀行同時(shí)申請(qǐng)。這是整個(gè)二手房過(guò)程中耗時(shí)間的階段，通常要40個(gè)工作日左右。
6、按揭辦理下來(lái)后，要注意注銷該物業(yè)的他項(xiàng)權(quán)證。
7、將合同交到房管部門(mén)產(chǎn)權(quán)交易相關(guān)辦事窗口，拿受理單。
8、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。買賣雙方在房屋登記發(fā)證大廳辦理完房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，買方10個(gè)工作日后憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單再次到房屋登記發(fā)證大廳領(lǐng)證。
9、憑受理單到稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納相關(guān)稅費(fèi)，拿完稅契證。
10、憑完稅契證到房管部門(mén)辦理房產(chǎn)證。
11、憑完稅契證到土管部門(mén)辦理土地證。
購(gòu)房時(shí)要注意的細(xì)節(jié)
1、看房。
看房時(shí)首先要看該房屋所有權(quán)證，了解該房屋的性質(zhì)。例如房改房，需了解業(yè)主是成本價(jià)還是優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的房屋。其次還需了解房屋所有權(quán)證上的房主與賣房人是否同一人。如果不是，需了解他們是什么關(guān)系，是否有委托書(shū)、公證書(shū)。最后，還需了解房屋的準(zhǔn)確面積，房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和裝修水平以及房子的質(zhì)量、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等是否有遺留問(wèn)題。
2、簽訂合同。
一切承諾都需落實(shí)在合同上，以便將來(lái)產(chǎn)生糾紛時(shí)有據(jù)可查。
3、注意付款方式。
最好是在過(guò)戶當(dāng)天支付。辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，只須將買賣雙方所需的證件備齊，按照房管局的流程去辦理即可。
4、注意房子稅費(fèi)的約定。
二手房子涉及的相關(guān)稅費(fèi)達(dá)十余種，而且針對(duì)不同類型不同情況有不同稅費(fèi)政策，要算清這筆賬并不容易。雖然雙方在交易過(guò)程中常常會(huì)約定稅費(fèi)的承擔(dān)責(zé)任，但到了真正交納稅費(fèi)時(shí)，因?yàn)槎嘤?jì)算或者少計(jì)算稅費(fèi)導(dǎo)致的交易糾紛也不少。
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