二手房購(gòu)房付款的具體流程
二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。那么，二手房在交易付款時(shí)，有哪些具體的流程呢?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你提供的相關(guān)資料，希望能幫到你。
二手房購(gòu)房付款的流程
信息配對(duì)買方看房
首先要明確自己買房的需求，根據(jù)需求尋找現(xiàn)階段適合自己的房子，切忌一時(shí)跟風(fēng)昏了頭，房子單價(jià)總價(jià)都要考慮，不要超過(guò)自己的支付能力。當(dāng)然在看到好房源時(shí)也不必過(guò)于執(zhí)著原先設(shè)定的條件，看情況適當(dāng)調(diào)整，因?yàn)闆]有百分百滿足需求的房子，應(yīng)該允許多少存在一些偏差。
2產(chǎn)權(quán)調(diào)查
產(chǎn)權(quán)調(diào)查一定不可忽略，得留意一些產(chǎn)權(quán)不明的二手房。如果你只是跟房屋使用權(quán)人進(jìn)行交易，而沒有了解到房屋的真實(shí)產(chǎn)權(quán)，即使你交付了全部房款，也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。夫妻共有房產(chǎn)，正在出租的房屋，產(chǎn)權(quán)歸單位所有的房子，被抵押拍賣的房子等都不能交易。
3雙方交談交納意向金
“意向金”是指買方為能更快找到理想物業(yè)，在購(gòu)房目標(biāo)明確后，擬定區(qū)域、面積、價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)等，預(yù)先在信得過(guò)的中介公司交“意向金”并簽訂期限。中介收取“誠(chéng)意金”后，有針對(duì)性的為買家尋找理想的房子。如在約定期限內(nèi)沒找到合適的房子則退還款項(xiàng)。
4買賣雙方簽約
簽《買賣合同》是購(gòu)房環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)，所有條款都必須認(rèn)真思考謹(jǐn)慎擬定詳細(xì)閱讀，錯(cuò)漏一個(gè)地方都不行。房屋總價(jià)、違約金、滯納金、交房時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間、稅費(fèi)支付、付款方式、物業(yè)交接等都必須白紙黑字寫清楚。
5買方交定金
所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例(不超過(guò)20%)，預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢或其替代物。
6賣家辦理抵押注銷手續(xù)
在二手房交易中有相當(dāng)一部分房產(chǎn)是抵押房產(chǎn)。由于房產(chǎn)證不在業(yè)主手中，在交易時(shí)涉及向銀行贖樓問題。賣房人無(wú)法自行辦理抵押注銷手續(xù)的，買賣雙方及保證機(jī)構(gòu)可在“劃轉(zhuǎn)協(xié)議”中選擇不同的抵押注銷途徑。若無(wú)法解除抵押，雙方應(yīng)解除合同。
7買方辦理銀行按揭手續(xù)
購(gòu)房者如需貸款的，還應(yīng)在辦理過(guò)戶手續(xù)前辦理銀行貸款相關(guān)手續(xù)，等審批通過(guò)后再辦理過(guò)戶手續(xù)，千萬(wàn)不可貸款審批還沒通過(guò)就先辦理過(guò)戶手續(xù)，萬(wàn)一貸款審批沒有通過(guò)，買賣雙方都將陷入很被動(dòng)的局面。
8買方打首付款
購(gòu)房款分批支付主要目的在于減少風(fēng)險(xiǎn)，以防在交易過(guò)程中發(fā)生意想不到的損失。一般簽約當(dāng)日首付30%，取得收件收據(jù)時(shí)支付60%，產(chǎn)證辦理完畢支付最后10%。買家和賣家在簽合同時(shí)一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。
9雙方辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移
(1)完稅
買賣雙方需到地稅局辦理手續(xù)，買方繳納相關(guān)稅費(fèi)。
(2)辦理過(guò)戶登記
雙方持買賣合同和相關(guān)證件及材料到交易管理部門辦理登記手續(xù)。
10賣方交房給買方
買方收樓時(shí)得根據(jù)雙方簽訂的合同逐項(xiàng)對(duì)房屋情況進(jìn)行檢查，設(shè)施設(shè)備細(xì)清點(diǎn)，質(zhì)量問題細(xì)排查，收樓證明備齊全……有任何問題須在收房之前與前業(yè)主協(xié)商，確定責(zé)任方，以免收房后扯皮。
11買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證
辦完權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)后，在房地局規(guī)定時(shí)間內(nèi)持完稅證明等文件及規(guī)定的其他證件，到房屋所在地區(qū)縣權(quán)屬登記部門申請(qǐng)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，同時(shí)房屋權(quán)屬登記部門向賣房人發(fā)放“辦結(jié)單”。
12銀行放款給賣房人
保證機(jī)構(gòu)根據(jù)賣家手中的“辦結(jié)單”，通知銀行將“專用賬戶”內(nèi)資金劃轉(zhuǎn)給賣家。自行劃轉(zhuǎn)資金的，可在此時(shí)將尾款交給賣方，因產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移到其名下，也可留部分尾款，等物業(yè)交接完后結(jié)清。
13物業(yè)交接
審查所買房屋是否欠繳物業(yè)管理費(fèi)、水電氣暖、公共維修基金等應(yīng)繳費(fèi)用之情形。拿到鑰匙后記得先換鎖，最好留下各種費(fèi)用結(jié)清的收據(jù)、發(fā)票復(fù)印件等。
14買方支付末期房款
在二手房交易過(guò)程中，往往有留有部分尾款，用來(lái)保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費(fèi)，以及物業(yè)管理費(fèi)，同時(shí)還能對(duì)贈(zèng)送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用。
簽訂房屋合同的注意事項(xiàng)
1、核實(shí)產(chǎn)權(quán)證上所有權(quán)人的身份信息;
2、到房產(chǎn)交易中心查詢待售房屋的情況，如房屋登記情況、房屋用途、是否有查封、是否有抵押等。這里還需注意的是，如果登記的所有權(quán)人不止一人的，那還應(yīng)注意其他產(chǎn)權(quán)人的售房意見，如委托他人操作的，應(yīng)當(dāng)要求對(duì)相應(yīng)的委托手續(xù)進(jìn)行公證;
3、待售房屋的房屋情況，是否存在采光、漏水等問題;
4、待售房屋的租賃情況，如果房屋已經(jīng)出租，則需要售房者提供承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明;
5、是否有其他實(shí)際使用人;
6、是否有工商注冊(cè)登記未滌除(商業(yè)房產(chǎn));
7、是否有未交清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用;
8、需要繳付的稅費(fèi)(稅費(fèi)政策復(fù)雜且多變);
9、是否符合當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)政策;
10、房屋內(nèi)是否存在戶口。
買房前的"三看、三比、三算"
三看：
1、要看地段，看周邊的配套是否齊全。但別人看好的地段不一定就適合你，關(guān)鍵是要選擇自己生活和工作都方便的地段。
2、是看環(huán)境。相同的好地段，往往會(huì)有好幾家開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)，形成各具特色的住宅小區(qū)，那就要選擇規(guī)劃合理、環(huán)境宜人的小區(qū)。小區(qū)里的景觀設(shè)計(jì)、道路規(guī)劃、綠化率、停車位等，都要詳細(xì)詢問清楚。
3、看戶型。戶型是否方正、通透，房間布局是否合理，功能分配能否滿足自己的需要等，好避免尖角設(shè)計(jì)。
三比：
1、要貨比三家。首先要比價(jià)格，同一區(qū)域的商品房，由于拿地成本、建設(shè)成本、檔次定位不同，價(jià)格自然會(huì)有差異。
2、比質(zhì)量。墻體、地面、頂層有沒有裂痕，會(huì)不會(huì)漏水等，都是看房時(shí)就應(yīng)該考察的內(nèi)容。購(gòu)房者不僅要向開發(fā)商咨詢，更要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)親自查看。
3、比服務(wù)。開發(fā)商是否有誠(chéng)意，銷售活動(dòng)是否合法、有效，售樓人員講解是否到位，將來(lái)的物業(yè)管理由哪家公司負(fù)責(zé)，也都要多家比較。
三算：
1、學(xué)會(huì)“計(jì)算”也很重要。一算建設(shè)成本。房屋的成本構(gòu)成主要包括開發(fā)費(fèi)、建設(shè)費(fèi)、利息、管理費(fèi)、配套費(fèi)、銷售成本及各類稅費(fèi)，除去成本因素，性價(jià)比高的房屋可作為首選。
2、算面積。買了縮水的商品房，吃虧的可是咱自己，但要購(gòu)房者自己學(xué)會(huì)測(cè)量房屋面積顯然不現(xiàn)實(shí)，所以好請(qǐng)專業(yè)人士幫你來(lái)算。
3、算付款方式。買房前先算算自己的支付能力，量力而行。
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