二手房的購(gòu)房流程及注意事項(xiàng)

　　二手房相比新房，最大的特點(diǎn)就是可以即買(mǎi)即住，享受現(xiàn)成的配套，而關(guān)于房屋的好壞、是否舒適、物業(yè)好壞等，一問(wèn)便知，也正因?yàn)槿绱?，越?lái)越多人開(kāi)始選擇購(gòu)買(mǎi)二手房。那么，二手房的購(gòu)買(mǎi)流程是什么呢?二手房的注意事項(xiàng)又是什么呢?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你提供的相關(guān)資料，希望能幫到你。

　　二手房的購(gòu)買(mǎi)流程

　　第一步：找房源

　　現(xiàn)在很多的房產(chǎn)都是通過(guò)中介掛牌買(mǎi)賣(mài)，所以我是通過(guò)網(wǎng)上來(lái)找房源的。由于工作和要買(mǎi)的房子不在同一個(gè)城市，所以看房是個(gè)很大的問(wèn)題，只能把認(rèn)為比較合適的房源告訴家里人。

　　第二步：看房

　　看房是個(gè)非常費(fèi)精力的活，我是委托我家大姐幫忙去看房子，因?yàn)樗莻€(gè)非常愛(ài)干凈的人，如果她看不上的話估計(jì)房子也不會(huì)好。她是每天下班就被中介帶去看房，持續(xù)了2個(gè)多星期把她累的不行，最后定下2套并拍了照片和價(jià)位告訴我，讓我自己做決定。

　　第三步：還價(jià)交定金

　　我們慎重選擇了其中的一套準(zhǔn)備第二天去交定金，結(jié)果去交定金的時(shí)候被房主告知房子他們不賣(mài)了。沒(méi)有辦法只能選擇另外一套了，中介打電話把房主從外地叫回來(lái)商討，經(jīng)過(guò)還價(jià)房主只肯讓步2千元，因?yàn)槭菍W(xué)區(qū)房也怕房子落空就決定買(mǎi)了，當(dāng)場(chǎng)就把定金交了。

　　第四步：中介去房管所查驗(yàn)房產(chǎn)證真?zhèn)?/p>

　　剛開(kāi)始也怕房產(chǎn)證不是真的，也怕中介不負(fù)責(zé)任，一再打電話讓大姐叮囑中介把房產(chǎn)證拿去查驗(yàn)下，大姐說(shuō)中介是正規(guī)的，我想的人家都會(huì)去做的讓我放心。其他的事情我都沒(méi)有多操心，交了定金之后中介聯(lián)系我問(wèn)我多久可以籌集到首付。月初交的定金然后中介就說(shuō)月底回去交首付

　　第五步：回去交首付(資金托管)

　　交首付的時(shí)候也會(huì)去銀行辦理按揭，所以中介讓我把戶(hù)口本(兩口子都要帶)，結(jié)婚證，身份證、銀行流水，收入證明都準(zhǔn)備好帶著。月底的時(shí)候回去直接去了行政大廳，不知道要做什么就聽(tīng)中介的指揮，反正就是把身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證等證件復(fù)印，然后把銀行卡交給房屋資金托管中心劃撥首付款。通過(guò)第三方資金托管還是比較放心的，當(dāng)時(shí)家里人也不放心怕首付被騙了。現(xiàn)在想來(lái)太多余了。

　　第六步：評(píng)估 去銀行辦理按揭申請(qǐng)

　　首付款托管好之后就是跟著中介的人去銀行辦理按揭手續(xù)，因?yàn)殂y行按揭也是花了3千元由中介找人辦理的，我和老公只負(fù)責(zé)簽字照相。銀行要簽的字確實(shí)非常多差不多花了二個(gè)多小時(shí)在銀行那邊。不過(guò)因?yàn)橹暗馁Y料的都由中介整理好的，辦理按揭還比較順利，銀行按揭是必須雙方都要去的。

　　第七步：繳稅房產(chǎn)過(guò)戶(hù)

　　第二次回去是要房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，但是回去不順利因?yàn)榉慨a(chǎn)繳稅的時(shí)候出了點(diǎn)狀況沒(méi)辦成。但是中介想了一個(gè)辦法讓寫(xiě)個(gè)委托書(shū)讓我大姐辦。我把繳稅的錢(qián)打到我大姐的銀行卡里，另外把房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的錢(qián)也交給她。三四天之后就辦妥了，繳稅加上過(guò)戶(hù)費(fèi)用了2千5左右，因?yàn)槎址康某^(guò)了5年所以稅少多了。

　　第八步：拿房產(chǎn)證

　　因?yàn)槿嗽谕獾啬梅慨a(chǎn)證也是大姐代理去拿的，房產(chǎn)證下來(lái)大概要一個(gè)星期左右。房產(chǎn)證拿了之后就被中介拿走了放在房管所，大姐只拿了復(fù)印件。

　　第九步：房產(chǎn)證抵押

　　第三次回去就是辦理房產(chǎn)抵押，之前銀行的人已經(jīng)聯(lián) 系過(guò)我什么時(shí)間去辦理抵押，因?yàn)榈盅罕仨氁y行的客戶(hù)經(jīng)理一起去照相，那天一起辦理抵押的二手房有3家，是同一個(gè)中介辦理的按揭。只記得拿房產(chǎn)證和土地證去窗口和銀行的客戶(hù)經(jīng)理拍照。資料都是中介整理好的，所以辦 理起來(lái)很快。

　　第十步：等待銀行放款

　　等待銀行放款的時(shí)間有點(diǎn)長(zhǎng)，差不多等了一個(gè)多月沒(méi)有等到銀行的短信通知，后來(lái)銀行的人打電話過(guò)來(lái)口頭跟我說(shuō)了下，從什么時(shí)候開(kāi)始每個(gè)月幾號(hào)交房貸。經(jīng)歷了三個(gè)多月總算把房子的事情給落實(shí)了，前前后后回去了三次才辦理完。

　　購(gòu)買(mǎi)二手房的注意事項(xiàng)

　　注意事項(xiàng)一：核實(shí)賣(mài)方身份 選擇可靠中介

　　核實(shí)賣(mài)方的身份：如果是個(gè)人，看他的身份證;如果選擇中介，要選擇選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為二手房交易雙方資金、房屋交割的監(jiān)管方，確保交錢(qián)后能順利過(guò)戶(hù)，過(guò)戶(hù)后房與款兩清。

　　必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的“兩證”，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)，這是買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)的前提。

　　注意事項(xiàng)二：確認(rèn)產(chǎn)權(quán)

　　到房管局查驗(yàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證。查看：

　　1、產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人，核對(duì)賣(mài)方身份證或工商檔案中的名稱(chēng)與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。

　　2、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處 。

　　3、看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件;如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意;如果房屋已出租，則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn);如果房屋已被抵押，則須賣(mài)房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件，千萬(wàn)別忽視這些與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的小細(xì)節(jié)。

　　注意事項(xiàng)三：核實(shí)房屋是否允許買(mǎi)賣(mài)

　　以下情況的房屋千萬(wàn)不要買(mǎi)：

　　1、已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋;

　　2、被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋;

　　3、屬違法或違章建筑的房屋;

　　此外，如果要購(gòu)買(mǎi)的房屋是公房，賣(mài)房人要提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū);由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　因此，應(yīng)要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn);另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，一律不得出售，必須要原單位蓋章后 才能出讓。

　　如果房屋存在私自搭建的情況也很麻煩，所以要查看是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)等，只有確認(rèn)無(wú)誤才能夠進(jìn)一步簽訂合同。

　　注意事項(xiàng)四：關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在合同中

　　簽約過(guò)程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣(mài)方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。

　　合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等。

　　在簽定合同過(guò)程中，必須注明什么時(shí)間賣(mài)方將房屋以何種方式交付給買(mǎi)方，如果屆時(shí)不能按時(shí)交房，買(mǎi)家將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃情況等。

　　注意事項(xiàng)五：留心付款方式和時(shí)間

　　買(mǎi)家在付款時(shí)，應(yīng)盡量采用能在銀行留下劃轉(zhuǎn)證據(jù)的方式進(jìn)行付款，由此能夠增加購(gòu)買(mǎi)付款憑證。

　　一般情況下，在約定時(shí)，買(mǎi)家可以以房屋總價(jià)的10%左右作為交房時(shí)再付的條件約束賣(mài)家按時(shí)交房;也可以要求房主搬出移交后再行支付購(gòu)房款。

　　注意事項(xiàng)六：小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接

　　不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢(qián)再過(guò)戶(hù)還是先過(guò)戶(hù)再交錢(qián)是一個(gè)重要問(wèn)題;可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過(guò)戶(hù)完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)方的賬戶(hù)。

　　注意事項(xiàng)七：保證產(chǎn)權(quán)順利過(guò)戶(hù)

　　必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過(guò)戶(hù)手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過(guò)程;從買(mǎi)房的角度來(lái)說(shuō)，一定是產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶(hù)以后這套房才真正屬于你。

　　二手房裝修小技巧

　　一、 勤通風(fēng)，防止裝修造成污染

　　為了避免在秋季裝修污染“高發(fā)期”中受到污染，除了要選用無(wú)毒和少毒的裝飾材料，請(qǐng)正規(guī)的裝潢公司施工之外，還要做到裝修房間的通風(fēng)和空氣凈化。在條件允許的情況下，要盡量讓房間多通風(fēng);如沒(méi)有條件，可選用室內(nèi)通風(fēng)裝置和能降低室內(nèi)有害氣體的空氣凈化裝置。

　　二、 雨天不刷漆

　　對(duì)于木制品，無(wú)論是刷清漆還是混油，都切記不要在下雨天刷。雨天請(qǐng)施工隊(duì)先干點(diǎn)別的活，甚至?xí)簳r(shí)停工兩天。

　　三、 除去霉味

　　二手房裝修中常會(huì)碰到乳膠漆因?yàn)楦傻穆?、在潮熱天氣中?huì)發(fā)霉變味的問(wèn)題。對(duì)此，裝潢公司通風(fēng)的辦法是開(kāi)空調(diào)抽濕，抽走空氣中的水分;家居柜門(mén)不關(guān)閉，保持通風(fēng)。裝修后，還會(huì)遇到各種氣味散不出去的問(wèn)題，影響人們的健康。建議是，裝修后多擺綠色植物，或者在房間內(nèi)放兩三個(gè)檸檬或者橘子、香蕉，均可收到快速去味的效果。

　　四、 防潮

　　秋季購(gòu)買(mǎi)木制品包括施工主料大芯板，輔料白木條、門(mén)邊線、窗框線和在墻下沿的踢腳板等，都需要檢測(cè)木制品的含水率。在建材市場(chǎng)，一般木制品專(zhuān)營(yíng)店都應(yīng)有木材含水率的測(cè)量?jī)x。國(guó)家規(guī)定，標(biāo)準(zhǔn)板材的含水率不能超過(guò)12%。建議，在雨季購(gòu)買(mǎi)材料時(shí)，可適當(dāng)選擇干燥些的，當(dāng)材料進(jìn)場(chǎng)后略放置一兩天，使它與周?chē)m度相當(dāng)，樣使用起來(lái)就比較合適了。

　　五、 壁紙、涂料應(yīng)自然陰干

　　涂料和壁紙是常用的飾墻材料。秋季因?yàn)榭諝獬睗瘢瑸榱俗寜Ρ诒M快干而打開(kāi)門(mén)窗通風(fēng)透氣。夏季則不同，因?yàn)楦稍?，所以壁紙?jiān)阡佡N前一般要放在水中浸透，然后再刷膠鋪貼。如果這時(shí)打開(kāi)門(mén)窗，讓剛鋪貼好的壁紙吹“穿堂風(fēng)”，壁紙會(huì)因?yàn)檠杆偈l(fā)生收縮變形現(xiàn)象。

　　另外，板材要防止強(qiáng)烈陽(yáng)光的曝曬;如遇雨天濕度大時(shí)，儲(chǔ)存時(shí)需要采取防潮、防變形的措施。要防止雨水會(huì)使木制品引起膨脹變形，甚至發(fā)霉，因此在日常生活中要特別注意。