簽訂二手房購房合同的手續(xù)流程
在購房的時(shí)候，我們都需要跟開發(fā)商簽訂購房合同，而購買二手房的時(shí)候，也需要簽訂相關(guān)的購房合同的。以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的簽訂二手房購房合同的流程，希望能幫到你們。
簽訂二手房購房合同的流程
一、房屋基本信息是否真實(shí)
在簽訂合同前，首先要保證房屋基本星系的真實(shí)性和有效性，這樣才能保證二手房交易過程中不會(huì)出現(xiàn)問題。具體應(yīng)該檢查的信息有：
1.要確定房屋房產(chǎn)證、出賣人身份證和簽署合同人的一致。如果存在委托等特殊情況，則需要出示具有相關(guān)法律依據(jù)的公證委托書等材料，否則購房者不能輕易簽訂購房合同。
2.出售房屋的所在地址需要和房產(chǎn)證中的地址保持一致，需要嚴(yán)格按照房產(chǎn)證中的地址填寫。
3.房屋面積和房屋地址一樣，同樣是以房產(chǎn)證上標(biāo)注的面積為準(zhǔn)。如果出售房屋包括贈(zèng)送的面積，在房產(chǎn)證中沒有體現(xiàn)的部分需要在合同的“其他條款”中注明。
4.房屋的權(quán)人要寫清楚，產(chǎn)權(quán)人和共有權(quán)人的名字都應(yīng)該在合同中明確寫出。
二、房款、稅費(fèi)的付款方式和時(shí)間要約定好
1.總房款金額是多少、首付款支付多少、尾款金額、付款方式、付款時(shí)間等問題都應(yīng)在合同中明確寫明。如果是申請貸款買房的，還需要在合同中注明貸款的數(shù)額、貸款方式以及預(yù)計(jì)下款的時(shí)間。
2.二手房交易會(huì)涉及到一些交易稅費(fèi)的繳納，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，買賣雙方支付各自需要繳納的交易稅費(fèi)，那么在合同中應(yīng)該具體寫明各自需要繳納的交易稅費(fèi)是什么。
一般來說賣家需要繳納的稅費(fèi)有：營業(yè)稅、個(gè)人所得稅，商業(yè)性質(zhì)房源還有印花稅(雙方各交一半)。
購房者需要繳納的稅費(fèi)有：契稅、土地出讓金，商業(yè)性質(zhì)房源還有印花稅(雙方各交一半)。另外，根據(jù)房屋的性質(zhì)以及實(shí)際情況還可能要交土地稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費(fèi)、交易管理費(fèi)等稅費(fèi)。當(dāng)然這些稅費(fèi)是購房款之外的費(fèi)用，不算入總房款內(nèi)的。
三、交房時(shí)間的約定
1.對于交房的時(shí)間應(yīng)該有一個(gè)準(zhǔn)確的日期，逾期交房的后果也應(yīng)當(dāng)在合同中約定出來，從而來保障賣家能夠按時(shí)交房。
2.交房時(shí)的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)等相關(guān)生活費(fèi)用應(yīng)該是結(jié)清狀態(tài)的。為了避免賣家拖欠相關(guān)費(fèi)用，在購房合同中應(yīng)有相關(guān)條款來表明這些費(fèi)用拖欠的后果，以及拖欠費(fèi)用應(yīng)該在何時(shí)結(jié)清等內(nèi)容。
四、違約責(zé)任要明確
這一點(diǎn)是合同中為重要的，畢竟買房是一件大事，如果因?yàn)榱硪环降倪`約就會(huì)給自己帶來損失，那么就必須要在合同中體現(xiàn)違約的后果。合同中應(yīng)該對違約責(zé)任、違約金、訴訟費(fèi)等問題進(jìn)行一個(gè)具體的約定。從而避免違約現(xiàn)象的發(fā)生給自己帶來的損失，同時(shí)也能對交易雙方起到一個(gè)約束作用。
五、補(bǔ)充協(xié)議不要輕視
二手房交易合同中有時(shí)會(huì)存在條款規(guī)定不明確的現(xiàn)象，那么這時(shí)就應(yīng)該真的不明確的條款進(jìn)行一個(gè)具體的補(bǔ)充說明，從而來確保二手房交易因?yàn)闂l款不明確而造成的糾紛。因此，購房者在簽訂二手房交易合同時(shí)不要忽略補(bǔ)充協(xié)議的作用。
二手房簽訂合同的注意事項(xiàng)
1、區(qū)分清楚“訂金”和“定金”
“訂金”和“定金”是完全不同的兩個(gè)概念，定金是否可以退回要看實(shí)際情況，按照定金罰則進(jìn)行處理，而訂金則是在任何情況下都可以退回的，除此之外，這兩者在法律效力上也是完全不一樣的，簽訂合同時(shí)一定要注意區(qū)分它們。
2、明確約定過戶和房屋交接時(shí)間
過戶時(shí)間和房屋交接時(shí)間是房產(chǎn)交易中的兩個(gè)重要的時(shí)間點(diǎn)，但是很多人容易將它們混淆，簽訂合同時(shí)也不會(huì)注意區(qū)分它們。其實(shí)，過戶時(shí)間是房屋權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)間，而房屋交接時(shí)間則是結(jié)清水電費(fèi)，交接鑰匙的時(shí)間，這兩個(gè)是不一樣的時(shí)間點(diǎn)。在簽訂買賣合同時(shí)，交易雙方應(yīng)當(dāng)注明房屋交接日期是在過戶后第幾個(gè)工作日或雙方約定具體日期。
3、明確附贈(zèng)家具的品類
一些售房者在賣房時(shí)會(huì)表示將家具贈(zèng)送給購房者，并且在合同中也會(huì)注明，這時(shí)購房者以為自己占了便不會(huì)去核實(shí)相關(guān)條款，但其實(shí)售房者可能只在合同中寫了會(huì)贈(zèng)送家具，并沒有寫明家具的品類，等到購房者交了錢，售房者便用一些不值錢的家具充數(shù)。所以，購房者在簽訂買賣合同時(shí)一定要明確附贈(zèng)家具的品類，以免受騙。
4、約定違約償付的時(shí)間
一般來說，二手房買賣合同中對于違約金的比例都會(huì)有明確的條款注明，但對于償付的時(shí)間卻沒有具體約定，這就給違約方拖延支付時(shí)間提供了借口，也削弱了合同條款的約束力和執(zhí)行力。為了避免出現(xiàn)這種現(xiàn)象，交易雙方在簽訂買賣合同時(shí)要明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，以及違約金的償付金額和具體時(shí)間。
5、不要簽訂“陰陽合同”
有時(shí)交易雙方為了達(dá)到減少稅費(fèi)的目的，便會(huì)簽訂“陰陽合同”，這是不可取的。買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為違反了稅收管理的規(guī)定，屬于偷稅行為，一旦被查出，雙方都需要需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。除此之外，簽訂“陰陽合同”十分容易引起房產(chǎn)糾紛，給交易雙方帶來不必要的損失，所以千萬不要簽訂“陰陽合同”。
簽訂有效定金合同的注意事項(xiàng)
1、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房價(jià)、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。
2、與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房價(jià)、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。
3、與中介公司簽好中介協(xié)議后實(shí)際交付定金前，購房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。
4、收到委托書后，在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。
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