惠州商品購(gòu)房的詳細(xì)流程是什么
在惠州，很多人在購(gòu)房的時(shí)候都會(huì)選擇商品房，那么，在購(gòu)買惠州商品房的時(shí)候，需要哪些流程呢?下面就是學(xué)習(xí)啦小編提供的惠州商品房購(gòu)房流程，希望對(duì)你有幫助。
惠州商品房購(gòu)房的流程
1、準(zhǔn)備買房
買房前要做很多準(zhǔn)備，首先需要看看自己有沒有購(gòu)房資格。以北京為例，沒有北京戶口，想在北京買房，需要連續(xù)繳納5年個(gè)稅或社保，有合法有效的暫住證，并保證自己名下在北京無房產(chǎn)。其次需要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)房款總數(shù)有一定的預(yù)期?？梢酝ㄟ^各種渠道了解在售新房樓盤的具體情況，制定一個(gè)大概的購(gòu)房計(jì)劃。
2、看房選房
對(duì)中意的樓盤項(xiàng)目，可以去實(shí)地考察，只有自己看過了，才知道真實(shí)情況，廣告與實(shí)際情況相差的有點(diǎn)多?？礃影彘g是每個(gè)購(gòu)房者都要經(jīng)過的環(huán)節(jié)，在看樣板間時(shí)，帶上尺子打量下家具尺寸、詢問一下銷售員房屋管線位置、將樣板間的燈關(guān)掉看自然采光、問清交房時(shí)與樣板間之間的差別?？瓷潮P時(shí)，要注意沙盤中可能存在的貓膩。
進(jìn)入選房階段時(shí)，要注意選擇樓層、戶型，并注意周邊配套的規(guī)劃圖。項(xiàng)目周邊配套可以通過項(xiàng)目所在區(qū)域的住建委網(wǎng)站進(jìn)行查詢。
3、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)房資質(zhì)審核、簽約
購(gòu)房者看好房子準(zhǔn)備買房時(shí)，需要向開發(fā)商繳納一部分?jǐn)?shù)額的定金，并簽購(gòu)認(rèn)購(gòu)書。繳納的定金金額比例不得超過合同標(biāo)明的總房款的20%。一般來說，比較搶手的項(xiàng)目，開發(fā)商會(huì)讓購(gòu)房者排號(hào)。拿到比較靠前的購(gòu)房者，有優(yōu)先選擇房源的權(quán)力。
在簽約之前，需要先在網(wǎng)上審核你的購(gòu)房資質(zhì)，購(gòu)房資質(zhì)審核通過后，直接進(jìn)行網(wǎng)簽，網(wǎng)簽需要提供的資料有《購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書》、《購(gòu)房承諾書》、《家庭信息表》，網(wǎng)簽后與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要注意看看合同中有沒有空白條款、補(bǔ)充協(xié)議中的義務(wù)與權(quán)利是不是對(duì)等、違約責(zé)任和賠償有沒有寫清楚、交房日期與交房標(biāo)準(zhǔn)是否清晰，有沒有壟斷物管權(quán)。
4、付款、辦貸款
簽約后，你需要付給開發(fā)商首付款，商業(yè)貸款認(rèn)貸不認(rèn)房;公積金貸款，認(rèn)房不認(rèn)貸。
一般來說，開發(fā)商會(huì)有指定合作的銀行，目前的商貸利率政策是4.9%，但各銀行會(huì)有自己的折扣，具體的銀行貸款利率以申貸的銀行利率為準(zhǔn)。
5、驗(yàn)房收房
房屋竣工之后，開發(fā)商會(huì)通知你進(jìn)行驗(yàn)房收房。注意收房時(shí)間，驗(yàn)房時(shí)要仔細(xì)核驗(yàn)房屋的每個(gè)細(xì)節(jié)，除了要查看項(xiàng)目的“商品房預(yù)售許可證”還要查看其他的“三證一書一表”。如果開發(fā)商拿不出這些證件，可以直接拒絕收房。
“三證一書一表”中三書指的是《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》;一證是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》;一表是指《竣工驗(yàn)收備案表》。
6、交費(fèi)入住
收房后，會(huì)有稅務(wù)部門的工作人員到現(xiàn)場(chǎng)，你需要辦理交稅事宜。一般來說，商品房住宅需要繳納契稅和公共維修基金，房還需交印花稅，然后繳納物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、停車位的費(fèi)用等。
物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、停車位等費(fèi)用，各物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，以各樓盤負(fù)責(zé)的物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。
自住型商品房申請(qǐng)條件
1、名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭可申請(qǐng)自住型商品房;
2、符合購(gòu)房條件且名下無房的非京籍家庭(需持有有效暫住證,連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社保或個(gè)稅,可以購(gòu)買一套自住型商品房);
3、單身者申購(gòu)北京自住型商品房需年滿25周歲;
4、本市戶籍的無房家庭和目前已在輪候經(jīng)適房、限價(jià)房的家庭可優(yōu)先購(gòu)買。
商品房收房的注意事項(xiàng)
1、注意一：收房注意房款約定
房款如何結(jié)算，何時(shí)交房應(yīng)該在《商品房買賣合同》上寫明，一般商品房都是等房款結(jié)清才能交房的。若是買房人在約定時(shí)間沒有結(jié)清房款，開發(fā)商也有權(quán)將交房時(shí)間推后。
2、注意二：物業(yè)費(fèi)不能亂
目前新建小區(qū)的物業(yè)都是有開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司來承管的，而且雙方之間會(huì)簽署《前期物業(yè)管理協(xié)議》。在買房者簽署購(gòu)房合同時(shí)，可以要求開發(fā)商出示其與物業(yè)管理公司簽訂的協(xié)議，并且在購(gòu)房合同中寫上約定的物業(yè)費(fèi)相關(guān)事項(xiàng)。這樣即使收房時(shí)物業(yè)費(fèi)上漲，買房人也可以憑借此條款向開發(fā)商討說法。
3、注意三：物業(yè)費(fèi)可以按月交
在交了房款之后，開發(fā)商或是物業(yè)管理公司會(huì)要求業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，并且一收可能就是一年的，不然不給鑰匙。這個(gè)問題在《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中規(guī)定，物業(yè)不可一次性預(yù)收一年或多年的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)需按月、按季度或按年度算，多可預(yù)收半年的物業(yè)費(fèi)。
4、注意四：繳納契稅簽協(xié)議
契稅的繳納問題是開發(fā)商與業(yè)主之間容易產(chǎn)生分歧的地方，開發(fā)商會(huì)要求業(yè)主是按揭業(yè)主繳納契稅、交易手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，否則就不給業(yè)主辦理入住手續(xù)，原因是開發(fā)商在房產(chǎn)證沒下來之前要為按揭業(yè)主承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任。而業(yè)主不愿繳納此項(xiàng)費(fèi)用的原因多是怕開發(fā)商沒有上交挪用了。對(duì)此問題，解決辦法很簡(jiǎn)單，業(yè)主與開發(fā)商簽訂一份協(xié)議，約定好雙方需要承擔(dān)的違約責(zé)任，約束對(duì)方即可。
5、注意五：先驗(yàn)房再辦理手續(xù)
現(xiàn)在很多開發(fā)商都會(huì)先讓業(yè)主交完費(fèi)、辦完手續(xù)再去驗(yàn)房，這是一種違規(guī)的做法。業(yè)主有權(quán)要求先驗(yàn)房再收房，驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)任何問題都可以寫在驗(yàn)房單上，要求開發(fā)商簽收并予以解決。這樣就不怕開發(fā)商逃避責(zé)任了，也就不會(huì)產(chǎn)生以后因房屋質(zhì)量不過關(guān)而產(chǎn)生糾紛。
6、注意六：建議業(yè)主集體收樓
購(gòu)買商品房的業(yè)主可以和其他購(gòu)買此樓盤房屋的業(yè)主一起收房，以免自己什么都不懂被開發(fā)商忽悠。而且在人數(shù)足夠多的時(shí)候，大家還可以湊錢請(qǐng)個(gè)律師指導(dǎo)收房，不但掩去自身專業(yè)知識(shí)不足的缺陷，還能讓開發(fā)商重視起來。
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