二手房購(gòu)房需要注意哪些事情
對(duì)于很多購(gòu)房新手來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)二手房比購(gòu)買(mǎi)新房需要更加謹(jǐn)慎。那么，在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，需要注意哪些問(wèn)題呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房購(gòu)房的注意事項(xiàng)，希望能幫到你們。
二手房購(gòu)房的注意事項(xiàng)
一：要求賣(mài)方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書(shū)正本
要求賣(mài)方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書(shū)正本，讓業(yè)主給你看身份證原件、房產(chǎn)證原件，你留復(fù)印件。注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名，如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字。
其次，看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。
二：到房管局查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性
讓中介帶你到房管局查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，包括查房產(chǎn)的基本情況，抵押情況及查封情況，是否與人共享等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房人是否同一個(gè)人。
三：要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于允許出售的房屋
一般來(lái)說(shuō)，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
四：現(xiàn)場(chǎng)了解房產(chǎn)現(xiàn)狀
看有沒(méi)漏水、滲水、大裂縫等情況。與商品房不同，二手房買(mǎi)賣(mài)一般都是“個(gè)案”。所以有關(guān)價(jià)格、房況等，都需要消費(fèi)者自己或自己委托機(jī)構(gòu)來(lái)詳細(xì)了解。在決定購(gòu)買(mǎi)前，消費(fèi)者應(yīng)該仔細(xì)觀察戶型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負(fù)荷空調(diào)等大型家電，查看天花板是否有滲水痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問(wèn)題。有的還應(yīng)詢問(wèn)小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何。
五：注意所購(gòu)房屋歷史遺留問(wèn)題
購(gòu)買(mǎi)者千萬(wàn)不要忘記了解購(gòu)買(mǎi)的房子已有多長(zhǎng)歷史、土地使用期限還有多長(zhǎng);有沒(méi)有欠費(fèi)情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費(fèi)等。
六：對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估
在掌握房屋基本情況的基礎(chǔ)上，消費(fèi)者應(yīng)從多個(gè)方面對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估。也可以委托信得過(guò)的中介機(jī)構(gòu)或評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下，銀行按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看出房屋的較低保值價(jià)。
七：注意協(xié)議簽訂內(nèi)容
簽訂書(shū)面協(xié)議時(shí)，最主要要關(guān)注四個(gè)方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書(shū)面協(xié)議里面要明確二手房交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過(guò)戶、交樓時(shí)間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。
八：合法徹底辦理過(guò)戶 注意交費(fèi)時(shí)間
要求業(yè)主過(guò)戶遞資料完成才給50%房款，拿到受理回執(zhí)，確定能拿到房產(chǎn)證才給全款;要求中介過(guò)戶遞資料完成才給50%中介費(fèi)，到交完樓才給齊，或者與第三方簽訂協(xié)議。
二手房購(gòu)房需要的材料
1.登記申請(qǐng)書(shū)原件(受理窗口提供)
2.申請(qǐng)人身份證明
3.房屋所有權(quán)證原件
4.網(wǎng)上簽約的當(dāng)?shù)厥写媪糠抠I(mǎi)賣(mài)合同原件
5.買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人約定通過(guò)專有賬戶劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金托管憑證原件;買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人約定自行劃轉(zhuǎn)交易解散資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明原件
6.契稅完稅或減免稅憑證原件
7.房屋所有權(quán)證上的房屋登記表、房屋平面圖將產(chǎn)權(quán)人名字遮蓋復(fù)議買(mǎi)方人數(shù)+1份
8.其他資料：
(1)住宅類房屋買(mǎi)賣(mài)的，還需提供購(gòu)房資格審核時(shí)申報(bào)家庭成員的身份證明、結(jié)婚證明、戶籍證明及其他材料原件
(2)央產(chǎn)已購(gòu)共有住房轉(zhuǎn)移的，還應(yīng)提交《在京中央單位已購(gòu)公房變更通知單》原件
(3)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場(chǎng)價(jià)出售，確需出售的，需提交戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門(mén)出具的確定符合條件的購(gòu)房人的證明原件;滿五年出售的，需提交產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障部門(mén)開(kāi)具的放棄回購(gòu)權(quán)的證明
(4)補(bǔ)交土地出讓金的證明
(5)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)提交補(bǔ)交房?jī)r(jià)款證明或滿65年工齡的證明原件
(6)國(guó)有土地使用證(整宗房產(chǎn)的)
(7)整宗劃撥用地或者整棟樓房占用劃撥土地的，提供劃撥土地轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件
(8)商業(yè)配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓的，還應(yīng)提交按規(guī)劃用途使用房屋的承諾原件
二手房購(gòu)房需要的流程
1、準(zhǔn)備買(mǎi)房
買(mǎi)方首先要看自己有沒(méi)有購(gòu)房資格。以北京為例，沒(méi)有北京戶口，想在北京買(mǎi)房，需要連續(xù)繳納5年個(gè)稅或社保，有合法有效的暫住證，并保證自己名下在北京無(wú)房產(chǎn)。其次需要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)房款總數(shù)有一定的預(yù)期。可以通過(guò)各種渠道了解在售新房樓盤(pán)的具體情況，制定一個(gè)大概的購(gòu)房計(jì)劃。
2、看房選房
二手房的房源可在網(wǎng)上瀏覽房源信息，也可去門(mén)店找專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人咨詢。核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)清晰很重要，避免日后的糾紛。去看房時(shí)，需要重點(diǎn)關(guān)注房屋質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、周邊配套。
房屋質(zhì)量主要看樓體墻面、室內(nèi)墻壁有沒(méi)有裂縫等重大質(zhì)量問(wèn)題;小區(qū)環(huán)境主要看安保強(qiáng)度、綠化率，小區(qū)住戶的組成成分等，判斷社區(qū)的安全和居住舒適度;周邊配套主要看基本生活配套，包括超市、菜市場(chǎng)等，交通配套、醫(yī)療配套等。
3、簽約定房
購(gòu)房者如果想買(mǎi)房子，可以向房東繳納一部分的意向金，證明自己買(mǎi)房的誠(chéng)意。交意向金后，會(huì)有一個(gè)意向金收據(jù)。然后跟房東談房?jī)r(jià)，談妥以后簽訂購(gòu)房合同。重要的事情要落實(shí)到合同中，合同中需要明確的包括首付、過(guò)戶、戶口遷走的時(shí)間，條件、違約責(zé)任，以及房屋核驗(yàn)出問(wèn)題，誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)等。
4、貸款
選擇按揭貸款的需要帶齊身份證、戶口本、結(jié)婚證、買(mǎi)賣(mài)合同等等。如果是申請(qǐng)公積金貸款，根據(jù)國(guó)管公積金和市管公積金的不同，帶齊相關(guān)材料，申辦貸款。
5、付款
如果是按揭貸款，那么你只需要支付首期房款;如果是全額付款，建議你先做資金。
無(wú)論是支付首付款還是全款，都應(yīng)當(dāng)在銀行柜臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)完成。支付房款后，一般同時(shí)要到房產(chǎn)交易稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行房產(chǎn)核價(jià)、核稅等等。
6、繳稅過(guò)戶
簽訂購(gòu)房合同后，買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)到繳稅大廳辦理繳稅業(yè)務(wù)，繳納的稅費(fèi)種類有契稅、個(gè)稅、稅，如果是經(jīng)適房，還需繳納土地出讓金，公房需要多繳納綜合地價(jià)款。繳稅成功后，買(mǎi)賣(mài)雙方才能去不動(dòng)產(chǎn)登記辦理過(guò)戶手續(xù)。
7、物業(yè)交割
要注意前業(yè)主的物業(yè)費(fèi)、水電煤氣等費(fèi)用有沒(méi)有結(jié)清。需要讓前業(yè)主將這些結(jié)清之后，再準(zhǔn)備入住事宜。
8、入住
在購(gòu)買(mǎi)二手房的過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)、貸款、合同都容易發(fā)生糾紛，買(mǎi)賣(mài)雙方都應(yīng)該在對(duì)應(yīng)的購(gòu)房流程中，將事情講清楚，寫(xiě)明白。
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