韓國為什么房價(jià)會暴跌

韓國房價(jià)好像有點(diǎn)扛不住了。韓國房價(jià)一度高到什么程度?韓國為什么房價(jià)會暴跌?截止到2022年8月，韓國的房價(jià)能排在全世界前三名。即使是疫情比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)普遍低迷的2020年到2021年，它都上漲了40%。

韓國為什么房價(jià)會暴跌

韓國房價(jià)暴跌的原因主要有兩個(gè)方面，一是外部因素，即美聯(lián)儲加息導(dǎo)致全球資金大規(guī)模外流，韓國房地產(chǎn)市場遭受嚴(yán)重沖擊;

二是內(nèi)部因素，即韓國房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)十分嚴(yán)重，政府多次出臺的調(diào)控政策并未取得實(shí)質(zhì)性成效。

韓國人習(xí)慣將資金投入到房地產(chǎn)市場中，而美聯(lián)儲加息后，美國的利率提高，吸引了更多的資金回流美國。這導(dǎo)致韓國房地產(chǎn)市場資金流出，市場需求大幅減少，房價(jià)自然也開始走低。

房地產(chǎn)市場的泡沫逐漸膨脹

情期間，由于寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，導(dǎo)致購房需求激增。為了提振經(jīng)濟(jì)，韓國央行將基準(zhǔn)利率降至0.5%的歷史低位，并在這一水平停留了約一年半。但同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)部分封鎖，這期間完工上市的新房數(shù)量急劇減少，導(dǎo)致供給不足。

另一個(gè)刺激需求的因素則是所謂的逆周期房地產(chǎn)政策。為穩(wěn)定房價(jià)，上一任總統(tǒng)文在寅執(zhí)政期間推出了多輪抑制房地產(chǎn)市場的政策，包括限制購買用于出租的投資性房產(chǎn)，以及對持有多個(gè)房產(chǎn)的業(yè)主征收重稅等。

但這一系列政策卻起到了適得其反的效果，不但未能穩(wěn)定房價(jià)，反而刺激那些還在觀望的潛在購房者們一窩蜂地涌入市場，試圖趕在政府進(jìn)一步收緊政策，房價(jià)更大幅度上漲之前購入。這最終導(dǎo)致了追逐市場的瘋狂搶購潮。

行業(yè)前景堪憂

房價(jià)下跌也加劇了房屋建筑公司的困境。根據(jù)韓國國土交通部的數(shù)據(jù)，1月全國未售出房屋超過7.5萬套，為2012年以來的最高水平，相比一年半前增加了五倍多。

這可把房地產(chǎn)公司逼急了，他們正使出渾身解數(shù)去庫存。據(jù)彭博社報(bào)道，在首爾周邊的一個(gè)城市中，一家開發(fā)公司推出了抽獎活動，購買公寓的業(yè)主有機(jī)會贏得一輛奔馳車。還有開發(fā)商用香奈兒包包和蘋果無線耳機(jī)作為禮物來吸引用潛在買家前往參觀樣板房。

在樂高樂園開發(fā)商去年秋天債務(wù)違約事件過后，韓國央行和政府承諾提供價(jià)值數(shù)百億美元的政策支持，以安撫投資者。同時(shí)韓國政府還在去年年底至今年年初，放松了房地產(chǎn)市場的多項(xiàng)監(jiān)管措施。

問題核心是項(xiàng)目融資，這是許多開發(fā)商利用的一種短期債務(wù)工具。他們希望在項(xiàng)目完工前就可以通過出售房屋開始償還債務(wù)。眼下在房地產(chǎn)市場動蕩的背景下，任何信貸上的小波動，都有可能再次掀起與項(xiàng)目融資相關(guān)的風(fēng)浪。

在政府采取措施，以及央行暫停加息之后，目前韓國的房地產(chǎn)市場壓力有所緩解。但考慮到未來一兩年內(nèi)計(jì)劃的大量住房供應(yīng)，前景依然令人擔(dān)憂。

韓國房地產(chǎn)市場的疲軟趨勢將持續(xù)

荷蘭國際集團(tuán)預(yù)計(jì)，由于供應(yīng)過剩，短期內(nèi)韓國房地產(chǎn)市場的疲軟趨勢將持續(xù)。他們認(rèn)為，韓國央行將對房地產(chǎn)市場不景氣帶來的金融市場壓力做出反應(yīng)，預(yù)計(jì)該央行可能在年中將政策立場轉(zhuǎn)向中性，并在年底開始降低政策利率。

野村證券和花旗等一些投資銀行也預(yù)測，韓國央行將在今年晚些時(shí)候開始降息，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的軟著陸。

房地產(chǎn)市場大幅下滑，將打擊經(jīng)濟(jì)中的私人支出，削弱消費(fèi)者和企業(yè)信心，并可能損害總統(tǒng)尹錫悅所在執(zhí)政黨贏得明年議會選舉的機(jī)會。同時(shí)它還可能重新引發(fā)信貸市場的壓力。

結(jié)語

總的來看，韓方作為一個(gè)資本主義國家，在一些制度和規(guī)定上都更加偏向資產(chǎn)階級。在這種特殊租賃制度的影響下，即便韓方的樓市價(jià)格下跌，很多普通人也都買不起房。接下來韓方樓市的問題，或許還會帶來一系列連鎖反應(yīng)。