房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收商業(yè)的稅務(wù)處理方式

時間：2024-03-22 06:12:34 自暢20由分享

房地產(chǎn)稅所對應(yīng)的為房地產(chǎn)行業(yè)，只要涉及房地產(chǎn)開發(fā)、交易、持有全鏈條環(huán)節(jié)的稅，都屬于房地產(chǎn)稅。那么你知道房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收商業(yè)的稅務(wù)處理方式嗎?小編就給大家解答一下，希望對大家有所幫助，歡迎閱讀!

【1】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收商業(yè)的稅務(wù)處理方式

一、預(yù)售業(yè)務(wù)的會計處理

根據(jù)會計準(zhǔn)則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的會計處理為：當(dāng)企業(yè)收到預(yù)售款項時，由于不符合收入的確認(rèn)原則，所以不確認(rèn)收入，而是作為負(fù)債計人預(yù)收賬款，待房屋交給購買方時，再確認(rèn)收入。即：收到預(yù)售款項時，借記“銀行存款”，貸記“預(yù)收賬款”;房屋交給購買方時，借記“預(yù)收賬款”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”，同時結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。

二、預(yù)售業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理

第一，營業(yè)稅的處理。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。所以當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋收到預(yù)收款項時，應(yīng)計算并交納相應(yīng)的營業(yè)稅，根據(jù)收到的款項金額和稅率相乘即為要交的營業(yè)稅，會計分錄為：借記“營業(yè)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費”，同時根據(jù)計算出應(yīng)交的城建稅及教育附加，編制會計分錄同上。

第二，土地增值稅的處理。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。房地產(chǎn)企業(yè)符合土地增值稅的交納條件，所以在銷售房地產(chǎn)時應(yīng)交納土地增值稅。

土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，計算方法是：應(yīng)納稅額=∑(每級距的土地增值額×適用稅率)。在實際工作中，分部計算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計算，即：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項目×適用稅率，其中增值額是銷售房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，扣除項目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、其它扣除項目。為了保護房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還可以加計扣除。若是銷售的舊房，扣除項目指的是舊房的評估價格。

由以上土地增值稅的計算方法來看，房地產(chǎn)企業(yè)要計算其應(yīng)交的土地增值稅首先要計算出房地產(chǎn)銷售的增長額，而計算增值額要先計算出該房地產(chǎn)可扣除的成本費用等扣除項目。對于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)，在銷售時，房地產(chǎn)的開發(fā)還沒竣工，其成本還不能核算出來，所以其土地增值稅無法計算。對于這種情況，土地增值稅暫行條例有規(guī)定：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。由此看來，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)收到預(yù)售款項時，應(yīng)按照收到款項和各地規(guī)定的預(yù)征比例計算應(yīng)預(yù)交的土地增值稅，根據(jù)計算出的土地增值稅金額借記“營業(yè)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費”。

第三，所得稅的處理。為了加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題也有特別的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。

【2】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款納稅原則

1.預(yù)收房款應(yīng)預(yù)繳增值稅的計算。一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率繳納增值稅，應(yīng)預(yù)繳的稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%;適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月申報期向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)交稅款。預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款。

2.定金、誠意金、認(rèn)籌金和訂金的增值稅預(yù)繳。定金屬于預(yù)收款，所以，收取的定金要預(yù)交增值稅，但誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款，不需要預(yù)繳增值稅。但是合同成立且用于抵房款時，應(yīng)當(dāng)依法預(yù)繳或者申報增值稅。部分稅務(wù)機關(guān)對誠意金等有更加細(xì)致的規(guī)定。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認(rèn)籌金等各種名目向購房人收入的款項不同時符合下列條件的，均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅;1、收取的款項不超過5萬元(含5萬元);2、收取的款項從收取之日起3個月內(nèi)退還給購房人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金、訂金、誠意金、意向金時，是否視同收到預(yù)收款按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?以及預(yù)收款的時間確定問題?各地稅務(wù)機關(guān)執(zhí)行政策不一致，具體執(zhí)行需要咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)。

3.預(yù)收房款與開票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》(國家稅務(wù)總局2016年第23號)附件《商品和服務(wù)稅收分類與編碼(試行)》中的分類編碼調(diào)整，納稅人應(yīng)將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本(V2.0.11)增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形，下設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”使用未發(fā)生銷售行為的不征稅項目編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填不征稅，不得開具增值稅專用發(fā)票。

4.增值稅預(yù)繳的地點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。