商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng) 運(yùn)營(yíng)將會(huì)是未來重點(diǎn)
商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，運(yùn)營(yíng)將會(huì)是未來重點(diǎn)，為什么這么說呢?下面由小編與大家分享，希望你們喜歡!歡迎閱讀!
1
競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈
以購(gòu)物中心為例，本來2018年預(yù)備新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量超過850個(gè)，但由于各種原因而導(dǎo)致實(shí)際開出的數(shù)量是533個(gè)，整體開業(yè)率僅達(dá)60%左右。至2019年3月，全國(guó)開業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目約72個(gè)，商業(yè)總體量約532萬(wàn)平方米(不含專業(yè)市場(chǎng)、文旅項(xiàng)目)。而2019年全國(guó)擬開業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目約982個(gè)，商業(yè)總體量約8622萬(wàn)平方米!
看前面一片繁榮，卻又有誰(shuí)知道未來會(huì)廝殺至血流成河?
商業(yè)地產(chǎn)的未來沒有想象中那么美。
2
你只是太快了
而這就是現(xiàn)狀。
3
你的創(chuàng)新并不足以構(gòu)成壁壘
同時(shí)這些拔地而起的購(gòu)物中心有著明顯的趨同性，外觀漂亮，硬件設(shè)施很好，卻是千篇一律的模樣：
超市+百貨、超市+影院、影院+餐飲
即使換一座商場(chǎng)后只是把家樂福換成了大潤(rùn)發(fā)，百老匯換成了CGV，星巴克換成了Costa。無(wú)非是你多了一座摩天輪，他多了一條地下河，開發(fā)商費(fèi)盡九牛二虎之力抄襲了自己都感動(dòng)哭的奇思妙想，但卻沒想到消費(fèi)者并不很買賬。
玩膩了，還不如去淘寶。
4
讓價(jià)值回歸
5
那么如何去做商業(yè)運(yùn)營(yíng)?
其實(shí)很多老牌的商業(yè)地產(chǎn)商都已給出了答案，比如凱德、比如華潤(rùn)、比如砂之船，他們都是靠運(yùn)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的長(zhǎng)久發(fā)展和項(xiàng)目增值，多數(shù)人只看到他們長(zhǎng)袖善舞的金融手段，但忽視了人家項(xiàng)目真做到了讓多數(shù)商戶掙到錢這個(gè)事實(shí)基礎(chǔ)。當(dāng)然雖然運(yùn)營(yíng)工作的方式各有差異，但路徑都比較相似，在此筆者只說一些比較小的瑣碎點(diǎn)。
一、前期對(duì)于項(xiàng)目有著合理的認(rèn)知和規(guī)劃。
1優(yōu)質(zhì)的地段與科學(xué)的商業(yè)設(shè)計(jì)。
城市研究
對(duì)目標(biāo)城市研究分為好幾個(gè)方面，如南北地域、氣候分析、城市政策、城市規(guī)劃等方面。比如北方城市四季分明，會(huì)導(dǎo)致在項(xiàng)目自身設(shè)計(jì)時(shí)有著供暖系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)的建筑成本增加。而南方城市雨季較長(zhǎng)雨水較多，則項(xiàng)目的排水體系如何設(shè)計(jì)又與北方不同，是否需要在項(xiàng)目外部設(shè)置遮雨欄等，以便于引導(dǎo)顧客入場(chǎng)消費(fèi)。政策分析又可以有效判斷出當(dāng)?shù)卣畬?duì)于商業(yè)地產(chǎn)的看法，譬如城市是以工業(yè)或是農(nóng)業(yè)為主，城市未來擴(kuò)展主導(dǎo)方向或城市對(duì)于居民消費(fèi)的引導(dǎo)，城市規(guī)劃方案等。
人口研究
產(chǎn)業(yè)研究屬于很多開發(fā)商并不重視的一個(gè)環(huán)節(jié)
譬如華南某工業(yè)強(qiáng)市引入了大量的工業(yè)企業(yè)。這些企業(yè)往往占地面積巨大，有著眾多的廠房和宿舍且交通便利，開車半小時(shí)內(nèi)就可到達(dá)市中心區(qū)域。很多開發(fā)商進(jìn)入該城市后并沒有去研究城市產(chǎn)業(yè)，只是為消化面積而強(qiáng)行建設(shè)5A級(jí)寫字樓，而客戶本身就有巨大的辦公場(chǎng)所，小型辦公經(jīng)濟(jì)的環(huán)境并不存在，你的寫字樓租給誰(shuí)?又賣向誰(shuí)?
商圈
租金的審定與收繳也是運(yùn)營(yíng)工作中重要的一部分
只有在一開始就對(duì)于租金回報(bào)測(cè)算時(shí)的市場(chǎng)未來狀況有著合理認(rèn)知，才能夠清晰測(cè)算出未來的租金增長(zhǎng)幅度以及發(fā)展趨勢(shì)。
2建立認(rèn)真的策略來對(duì)待商戶。
比如制訂租戶行為管理規(guī)范，加強(qiáng)租戶的統(tǒng)一管理。設(shè)計(jì)、裝修、設(shè)施、產(chǎn)品、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、停車場(chǎng)的使用等等的一切，自身先應(yīng)有一套科學(xué)的體系邏輯并嚴(yán)格遵守。
管理別人前先管好自己。
3善待你的法務(wù)。
一座購(gòu)物中心之中，最能夠看到全部秘密的只有三個(gè)職位。
操盤手、會(huì)計(jì)還有法務(wù)。尤其是法務(wù)崗，他的筆下一個(gè)字也許就能扭轉(zhuǎn)乾坤，畢竟即使過OA流程時(shí)，會(huì)簽欄中的幾十位領(lǐng)導(dǎo)中只有他才會(huì)真正的看一遍合同。
而采取寬緊結(jié)合的租金收取策略、運(yùn)營(yíng)中的真意表達(dá)，文本中的邏輯順序和因果關(guān)系，多數(shù)是要靠他來撰寫。
開拓一個(gè)新商戶的成本，是維護(hù)一個(gè)老商戶成本的六倍。
二、靠前期標(biāo)桿項(xiàng)目展示強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力，讓商戶實(shí)實(shí)在在看到能盈利，在開業(yè)前制訂相應(yīng)的計(jì)劃。
1選定合適的商戶進(jìn)行落位。
讓具有受到市場(chǎng)認(rèn)可且與自身定位相契合的商戶進(jìn)場(chǎng)。招商不是什么商戶都能招進(jìn)來，只有先對(duì)自身項(xiàng)目有著清晰的認(rèn)知后才去招徠，并達(dá)成合作共識(shí)。
2制訂認(rèn)識(shí)系統(tǒng)及推廣計(jì)劃。
在開業(yè)前制訂購(gòu)物中心業(yè)態(tài)認(rèn)識(shí)系統(tǒng)，使消費(fèi)者能深刻認(rèn)識(shí)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)功能、分布、定位和組合方式，消費(fèi)者在認(rèn)識(shí)到購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)后，再進(jìn)一步地深入認(rèn)識(shí)和了解購(gòu)物中心內(nèi)所引進(jìn)的國(guó)內(nèi)、國(guó)外等知名零售品牌以及這些品牌在國(guó)際上的相關(guān)地位。另外制訂向消費(fèi)者進(jìn)行促銷推廣的計(jì)劃，并鎖定開業(yè)時(shí)的促銷對(duì)象進(jìn)行宣傳，以求一炮而響。這個(gè)促銷對(duì)象有兩個(gè)方面，一是消費(fèi)對(duì)象，即什么樣的顧客會(huì)來，會(huì)消費(fèi)。二是自身的商戶對(duì)象，即促銷活動(dòng)的參與對(duì)象，是聯(lián)合主力店進(jìn)行、或聯(lián)合次主力店進(jìn)行、或個(gè)體零售進(jìn)行、或聯(lián)合三方一起進(jìn)行，均要有明確的規(guī)劃。
3制訂有轟動(dòng)性的市場(chǎng)推廣計(jì)劃。
制訂開業(yè)時(shí)對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)有轟動(dòng)性的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，使購(gòu)物中心在開業(yè)時(shí)對(duì)所在城市的消費(fèi)市場(chǎng)制造出轟動(dòng)性的效應(yīng)，從而使消費(fèi)者清楚其所在城市有一個(gè)主題鮮明、業(yè)態(tài)合理、品牌林立的購(gòu)物中心已正式開業(yè)。
三、開業(yè)后盡可能的達(dá)成前期的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)方案和規(guī)劃，以系統(tǒng)的管理運(yùn)營(yíng)能力幫助中小商戶。
1幫助商戶經(jīng)營(yíng)。
商戶的發(fā)展并不是與你無(wú)關(guān)。
一個(gè)好的店長(zhǎng)能夠讓一家門店走上正軌，也能讓一家店陷入絕境。但實(shí)際上由于管理半徑和個(gè)人能力的問題，很多店鋪初期的店長(zhǎng)并不一定有著充分的能力和經(jīng)驗(yàn)來掌控店面，進(jìn)而導(dǎo)致店面虧損的情況比比皆是。所以購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)者一定要想盡辦法來幫助這家店面成長(zhǎng)，比如通過購(gòu)物中心中同類型產(chǎn)品銷售數(shù)據(jù)比較之后，提供受歡迎產(chǎn)品與不受歡迎產(chǎn)品的對(duì)比模型以發(fā)現(xiàn)暢銷品和滯銷品、對(duì)商戶的營(yíng)運(yùn)管理過程的采購(gòu)產(chǎn)品、采購(gòu)條件、店鋪形象、促銷方式、人員管理方式等各環(huán)節(jié)提供專業(yè)的有針對(duì)性的零售營(yíng)運(yùn)整改意見。
盡可能的讓他們度過第一年的經(jīng)營(yíng)期。
2建立業(yè)績(jī)欠佳商戶的長(zhǎng)期聯(lián)系機(jī)制。
比如與品牌方總部或高層人員定期會(huì)面并對(duì)存在的問題分析后提出解決方案。誠(chéng)懇的傾聽商戶需求是商業(yè)運(yùn)營(yíng)中的基本要求之一，商戶才是購(gòu)物中心的衣食父母。很多項(xiàng)目的項(xiàng)目總對(duì)商戶吃拿卡要，百般欺壓，完全是沒有搞清自己的位置，就是利用手中一點(diǎn)點(diǎn)的小權(quán)力來?yè)迫∽约旱暮锰?。?gòu)物中心最主要的業(yè)務(wù)是為商戶服務(wù)，商戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的好壞直接影響著業(yè)主的利益。
可多數(shù)購(gòu)物中心的操盤手對(duì)商戶的經(jīng)營(yíng)需求理解得并不充分，商戶不是待宰的羊。
3制訂獎(jiǎng)懲措施。
比如購(gòu)物中心對(duì)一定時(shí)限內(nèi)商戶達(dá)成全場(chǎng)前三時(shí)，對(duì)該門店、店長(zhǎng)的獎(jiǎng)勵(lì)措施，再比如對(duì)整改后依然無(wú)法提升的業(yè)績(jī)欠佳商戶進(jìn)行合同約定責(zé)任，切切實(shí)實(shí)做到賞罰分明。
4分享消費(fèi)情報(bào)。
對(duì)于購(gòu)物中心消費(fèi)者在不同位置、不同年齡、不同性別的消費(fèi)者數(shù)據(jù)收集，并分享給商戶，并對(duì)未來的三年內(nèi)的消費(fèi)趨勢(shì)進(jìn)行論證后相互進(jìn)行策略調(diào)整。
6
商業(yè)地產(chǎn)的下半場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)為王
不管你承認(rèn)與否，傳統(tǒng)的商業(yè)模式已經(jīng)在發(fā)生變化。真的就是真的，假的就是假的。共享經(jīng)濟(jì)本就是個(gè)偽命題，地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)也是舊有模式已無(wú)法支撐繼續(xù)高速發(fā)展，行業(yè)的玩法已在開始轉(zhuǎn)變，誰(shuí)先轉(zhuǎn)的快誰(shuí)就能活下去。但不管如何去轉(zhuǎn)變，只有從真實(shí)邏輯去推導(dǎo)，才能在下半場(chǎng)存活下去。不是靠營(yíng)銷、不是靠金融，而是靠顧客的認(rèn)可才是最終的壁壘。
商業(yè)地產(chǎn)如果沿襲傳統(tǒng)粗放經(jīng)營(yíng)的模式，路只會(huì)越走越窄。
唯一出路，只有是以運(yùn)營(yíng)為主。
相關(guān)文章：
1.商業(yè)地產(chǎn)招商及運(yùn)營(yíng)管理詳解來了