什么是聯(lián)建房

　　什么是聯(lián)建房?能辦理房產(chǎn)證明嗎?今天學(xué)習(xí)啦小編整理了什么是聯(lián)建房分享給大家，歡迎閱讀，僅供參考哦!

　　什么是聯(lián)建房

　　聯(lián)建房是土地部門賣出單間的土地給私人(一般面積為3.8米乘12米)，也有可能是拆遷安置所得。再由同一塊土地上的所有私人業(yè)主聯(lián)合建設(shè)成商品房的一種形式!

　　一般來(lái)說(shuō)聯(lián)建房建設(shè)也是合法的住宅開發(fā)模式。建設(shè)前都可以合法取得建設(shè)用地許可證和建設(shè)工程施工許可證。但因著有關(guān)部門要保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益，所以聯(lián)建房的產(chǎn)權(quán)手續(xù)還有所限制。目前聯(lián)建房產(chǎn)權(quán)證辦理還需要政策的扶持! 溫州市平陽(yáng)縣在前年下半年和去年上半年曾經(jīng)公開辦理聯(lián)建房的房屋產(chǎn)權(quán)證。但因?yàn)檗k理費(fèi)用極其昂貴，所以市面上的聯(lián)建房大多沒有取得房產(chǎn)證。也有一些房子曾經(jīng)辦出過(guò)產(chǎn)權(quán)證，聯(lián)建房的產(chǎn)權(quán)證和房開公司開發(fā)的住宅產(chǎn)權(quán)證是一模一樣的!

　　所以聯(lián)建房住宅本身合法，但如果沒有取得產(chǎn)權(quán)卻會(huì)得不到法律保護(hù)，所以會(huì)存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。(比如賣房人有經(jīng)濟(jì)糾紛、死亡、破產(chǎn)等,都有可能讓購(gòu)房者蒙受損失)

　　現(xiàn)在市面上有合法手續(xù)的聯(lián)建房一般價(jià)格在2000元一平方左右。以一間地基30萬(wàn)價(jià)格計(jì)算?？梢越ǚ?00平方，加上建筑成本一平方600，一個(gè)平方的聯(lián)建房不包括辦證費(fèi)用以及利息等其它的黑色費(fèi)用支出大概成本為1600元)。

　　如果經(jīng)濟(jì)比較緊張，這樣的房子還是非常實(shí)惠的。住房?jī)?nèi)部品質(zhì)和房開的房子基本沒有區(qū)別。聯(lián)建房不用物業(yè)管理費(fèi)用! 負(fù)擔(dān)比較輕!

　　房地產(chǎn)聯(lián)建是較為多見的一種房地產(chǎn)開發(fā)形式，實(shí)踐中產(chǎn)生的問(wèn)題也比較多，就存在的法律問(wèn)題作以下詳解。

　　一、聯(lián)建的定義及特征

　　所謂的聯(lián)建是指一方提供土地使用權(quán)，他方提供資金，進(jìn)行合作建房，并對(duì)建成后的房地產(chǎn)共同經(jīng)營(yíng)管理或進(jìn)行利益分配的行為。我們通常所說(shuō)的聯(lián)建協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)合開發(fā)合同都屬于聯(lián)建合同。

　　從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營(yíng)，具有如下特征：

　　(一)、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十五條的規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)，至少一方當(dāng)事人必須具備房地產(chǎn)開發(fā)的資格，否則，聯(lián)建合同被認(rèn)定為無(wú)效。《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了較高條件： 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本;(二)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開發(fā)能力。

　　(二)貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。

　　實(shí)踐中，有很多聯(lián)合開發(fā)行為就是因?yàn)檫`反了聯(lián)營(yíng)個(gè)這一基本原則而被法院認(rèn)定為無(wú)效。比如，甲公司與乙公司簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，此類條款屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款”，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》的新的規(guī)定,這類合同不再直接認(rèn)定無(wú)效而是作改性處理,即認(rèn)定為借款合同.需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個(gè)合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。比如說(shuō)，在項(xiàng)目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作(或者僅派人監(jiān)督)，而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，這并不意味著違反了該原則。

　　(三)法律關(guān)系復(fù)雜。

　　聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯(cuò)綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說(shuō)應(yīng)屬聯(lián)營(yíng)關(guān)系，而聯(lián)營(yíng)又分為法人型聯(lián)營(yíng)和松散型聯(lián)營(yíng)，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細(xì)約定(文將詳細(xì)分析);其次是聯(lián)合體與政府主觀部門的關(guān)系，開發(fā)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，立項(xiàng)、到規(guī)劃、開工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開政府部門的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請(qǐng)辦理若干個(gè)許可證或批準(zhǔn)文件。而聯(lián)合開發(fā)更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。由于沒有做好聯(lián)合開發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)定無(wú)效的案例俯首皆是，教訓(xùn)非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個(gè)人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購(gòu)房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。 　　二、房地產(chǎn)聯(lián)建的主要類型及其法律性質(zhì)

　　在房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)領(lǐng)域中，由于存在許多不規(guī)范的操作，聯(lián)建的類型則多種多樣，正確區(qū)分其類型則有利于判斷其法律性質(zhì)，確認(rèn)合同的效力?，F(xiàn)就幾種常見類型的聯(lián)建合同及其法律性質(zhì)分析如下：

　　第一、雙方共同提供建設(shè)用地，共同出資，共同辦理建房審批手續(xù)，共同負(fù)責(zé)建設(shè)施工，房屋竣工后，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)，在此種類型合同中，因?yàn)橐?guī)劃許可證是以雙方的名義取得，根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記中幾個(gè)涉及政策性問(wèn)題的原則意見》的有關(guān)規(guī)定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)，辦理產(chǎn)權(quán)登記。 從此類合同的具體權(quán)利義務(wù)內(nèi)容可以看出，這類合同的主體雙方是為共同的事業(yè)而共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這種房屋聯(lián)建行為實(shí)質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)合作行為，其權(quán)利義務(wù)關(guān)系類似民事法律關(guān)系中的合伙關(guān)系。聯(lián)建合同，應(yīng)認(rèn)定為房屋合建合同。

　　第二、一方提供建設(shè)用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續(xù)，共同負(fù)責(zé)建設(shè)施工，雙方按照合同約定的投資比例共享利益，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此類合同因符合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的法定條件，則屬典型的房屋聯(lián)合開發(fā)形式。

　　第三、一方提供建設(shè)用地，以自己的名義取得了建房審批手續(xù)，另一方出資，并負(fù)責(zé)建設(shè)施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)。這種房屋聯(lián)建方式較為常見，主要發(fā)生在有地?zé)o錢和有錢無(wú)地的雙方之間。

　　在此類合同中，另一方是以投資方式參與一方的房地產(chǎn)開發(fā)，因規(guī)劃工程許可證等建房審批手續(xù)系一方領(lǐng)取，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，這種方式實(shí)質(zhì)上是一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)首先歸持有建房審批手續(xù)的一方享有，只有一方在辦理了房屋權(quán)登記后，才能根據(jù)合同的約定將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移于另一方。而根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第41條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移的規(guī)定，一方在向另一方轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，該房屋所占土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。因此，此類合同不僅具有房屋轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，且具有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)。

　　第四、一方提供建設(shè)用地和資金，以自己的名義領(lǐng)取建房審批手續(xù)，自行負(fù)責(zé)建設(shè)施工，另一方只是按照約定的單價(jià)和面積提供一定的資金，房屋竣工后，一方按合同的約定給另一方特定的房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報(bào)。這種聯(lián)建方式也較為常見。享有土地使用權(quán)的一方，在建房資金不足時(shí)，往往采取這種參建方式，吸引另一企業(yè)帶資參與“共同開發(fā)”，由于參建投資方取得特定房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報(bào)是以不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)為前提的，且又有未辦理合建審批手續(xù)，沒有建房開發(fā)資格，未實(shí)際從事建房及房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，因此，這種參建形式實(shí)質(zhì)上是一種非法融資行為。這類合同根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款”，本應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》的新的規(guī)定,這類合同再次被認(rèn)定為改性合同,即融資借款合同.

　　總之，房屋聯(lián)建的形式多種多樣，但無(wú)論是何種形式的房屋聯(lián)建，都應(yīng)根據(jù)合同的內(nèi)容，正確把握其法律特征，確認(rèn)其法律性質(zhì)，只有這樣，才能正確判斷合同的效力。

　　三、房地產(chǎn)聯(lián)建的法律風(fēng)險(xiǎn)防范

　　(一)主體資格的確定：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者必須具備相應(yīng)的資格條件，房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)建也屬于房地產(chǎn)開發(fā)的一種，因此也必須遵守此一規(guī)定，最高人民法院的相關(guān)司法解釋也明確了這一條件限制。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)建時(shí)，其風(fēng)險(xiǎn)首先來(lái)自合作對(duì)象。在選擇聯(lián)建合作對(duì)象時(shí)，有土地使用權(quán)但缺乏資金或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)，首先應(yīng)當(dāng)核實(shí)對(duì)方是否具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格條件;有資金或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格但無(wú)土地使用權(quán)的單位，須確認(rèn)對(duì)方是否合法持有用于項(xiàng)目建設(shè)的土地的使用權(quán)。否則,雙方所簽的參建、聯(lián)建合同可能會(huì)因?yàn)椴痪邆浞康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)條件而導(dǎo)致無(wú)效甚至受到行政處罰?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第34條、第35條規(guī)定，違反該條例規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款;未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。當(dāng)然，如果企業(yè)既有土地使用權(quán)，又有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，僅僅是缺少資金，那就好辦多了。

　　為此，應(yīng)要求合作方提供經(jīng)過(guò)年檢合格的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(最好復(fù)印一套存檔備查)并仔細(xì)審查;同時(shí)，還可以委托律師對(duì)對(duì)方進(jìn)行資信和土地權(quán)屬等調(diào)查,以確認(rèn)合同主體資格。

　　(二)聯(lián)建合同的法律風(fēng)險(xiǎn)防范 　　確定聯(lián)建的合作對(duì)象后，就進(jìn)入雙方合作具體事宜的談判、簽約階段。

　　本階段,雙方一般至少應(yīng)就下列事項(xiàng)(風(fēng)險(xiǎn)包含于其中)進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致意見后簽訂聯(lián)建合同(或協(xié)議)：(1)雙方合作事項(xiàng)概況，包括項(xiàng)目的基本情況、項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)、項(xiàng)目拆遷與前期開發(fā)等;(2)雙方的權(quán)利和義務(wù)。本項(xiàng)的約定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括但不限于：合作方式及相應(yīng)權(quán)限、項(xiàng)目總投資數(shù)額及投入方式、土地使用權(quán)證的變更登記、工程建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)許可證書的辦理、資金到位進(jìn)度安排、利潤(rùn)或所建房屋分配比例、稅費(fèi)承擔(dān)、其他雙方認(rèn)為有必要的事項(xiàng);(3)違約責(zé)任;(4)合作期限;(5)未盡事宜的處理方式;(6)糾紛的解決方法。

　　在本階段，聯(lián)建方應(yīng)作的主要事項(xiàng)有:(1)核實(shí)對(duì)方持有的該建設(shè)項(xiàng)目用地的國(guó)有土地使用權(quán)證、國(guó)有土地使用批準(zhǔn)文件或相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的真實(shí)性、合法性。這是因?yàn)椤锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》第23條明確規(guī)定，具體建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地。沒有土地使用權(quán)的具體建設(shè)項(xiàng)目屬于違法建設(shè)，會(huì)導(dǎo)致國(guó)家有關(guān)部門的查處。(2)簽訂合同應(yīng)當(dāng)注意如下原則：合同條款尤其是雙方權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任的約定條款必須明確、具體、詳細(xì)，用詞(包括標(biāo)點(diǎn)符號(hào))準(zhǔn)確而不發(fā)生歧義，切忌模棱兩可、含混不清;口頭協(xié)商一致的事項(xiàng)最好能夠落實(shí)到具體的書面合同中。俗話說(shuō)：“口說(shuō)無(wú)憑，立字為據(jù)”，畢竟發(fā)生糾紛時(shí)需要用證據(jù)來(lái)支持自己的主張和請(qǐng)求，寧愿簽訂合同時(shí)麻煩一點(diǎn)，也不要在以后發(fā)生爭(zhēng)議、己方利益受損時(shí)索賠無(wú)憑無(wú)據(jù)，吃啞巴虧。

　　這里，聯(lián)建主體最好是委托律師參與合同的談判、合同的擬訂，或達(dá)成初步協(xié)議后將合同草案交由律師審查、提出修改意見再簽訂正式合同。

　　(三)辦理土地使用權(quán)和建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)證書變更登記的法律風(fēng)險(xiǎn)防范

　　聯(lián)建合同簽訂后的風(fēng)險(xiǎn)在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照法律、法規(guī)之規(guī)定及時(shí)辦理土地使用權(quán)證書的變更登記，辦理與建設(shè)工程有關(guān)的許可證書和其他相關(guān)批準(zhǔn)文件的變更手續(xù)。如未按法律、法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)登記變更則該合同無(wú)效，不能發(fā)生預(yù)期的法律效力;只有申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)并獲得批準(zhǔn)后，聯(lián)建方才獲得該土地使用 法律之所認(rèn)規(guī)定要求辦理土地使用權(quán)證書的變更登記，是因?yàn)閰⒔?、?lián)建名為合作，而聯(lián)建方往往并沒有申請(qǐng)土地使用權(quán)，但通過(guò)參建、聯(lián)建，其變相獲得了土地使用權(quán)而又未經(jīng)有關(guān)部門審批，參建或聯(lián)建等于變相變更了土地使用權(quán)的歸屬。

　　申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記時(shí)，主建單位和聯(lián)建單位應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提交以下文件：要求變更土地使用權(quán)申請(qǐng)書;建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;建設(shè)用地規(guī)劃許可證;建設(shè)用地許可證;建設(shè)項(xiàng)目地形圖;聯(lián)建合同;營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法定代表人證件等有關(guān)文件。

　　辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后10日內(nèi)，聯(lián)建雙方應(yīng)持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，到項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣(自治縣、市)建設(shè)行政主管部門備案，并辦理項(xiàng)目開發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù)。向建設(shè)行政主管部門報(bào)送如下文件：參建、聯(lián)建雙方各自的申請(qǐng)報(bào)告;參與聯(lián)建方應(yīng)有對(duì)項(xiàng)目開發(fā)投資總額25%以上的資本金;計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)和商品房計(jì)劃;建設(shè)工程選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國(guó)有土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)出讓合同;工程建設(shè)總平面圖;涉及房屋拆遷的，房屋拆遷主管部門的批文及安置清單和安置情況說(shuō)明;建委對(duì)工程初步設(shè)計(jì)意見批復(fù);“開發(fā)建設(shè)條件意見書”、“開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)”;參與聯(lián)建方的財(cái)務(wù)報(bào)表(上一季度資產(chǎn)負(fù)債表及銀行當(dāng)月對(duì)賬單)或銀行資信證明;聯(lián)建雙方企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;聯(lián)建雙方簽定的“聯(lián)建合同”或“聯(lián)建協(xié)議”原件;項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃;項(xiàng)目未抵押的證明;聯(lián)建雙方確認(rèn)的該項(xiàng)目的“項(xiàng)目法人”、“項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任人”的書面文件。經(jīng)批復(fù)后方可開始房地產(chǎn)聯(lián)建。

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