北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)或產(chǎn)生了對(duì)商業(yè)、居住和服務(wù)設(shè)施等的空間需求，從而帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起。因此，從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是由整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定的。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，一起來(lái)看看吧!
北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇1
報(bào)告要點(diǎn)：
宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)：上半年,國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)6.7%,全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.1%;上半年,全市生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)6.7%,北京市居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲1.2%。
政策走向：國(guó)土資源部下發(fā)土地利用總體規(guī)劃調(diào)整方案，大幅縮減京津滬耕地保有量指標(biāo)，北京市耕地保有量指標(biāo)較原規(guī)劃減少48.5%，此舉或意味著國(guó)家對(duì)特大城市供地政策思路轉(zhuǎn)變。
土地市場(chǎng)：6月份，全市成交土地28.34萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲37.10%;上半年累計(jì)成交土地100.76萬(wàn)平方米，相比去年同期下降54.8%。
住宅市場(chǎng)：新建商品住宅成交面積環(huán)比上漲0.2%，同比下降24.1%，成交均價(jià)36751元/平方米，環(huán)比上漲5.2%;存量住宅成交面積環(huán)比下降45.1%，同比下降26.0%,成交均價(jià)42511元/平方米，環(huán)比上漲0.8%。
新建商業(yè)辦公市場(chǎng)：6月份，新建商業(yè)辦公市場(chǎng)成交均表現(xiàn)為“量增價(jià)減”：新建商業(yè)用房成交面積環(huán)比上漲211.8%,成交均價(jià)為28636元/平方米，環(huán)比下降23.6%;新建辦公樓成交面積環(huán)比上漲285.4%,成交均價(jià)27280元/平方米，環(huán)比下降7.7%。
一、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)與政策
1、上半年,國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)6.7%,全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.1%;上半年,全市生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)6.7%,北京市居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲1.2%。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局信息,上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值340637億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)6.7%。其中，一季度、二季度較去年同期增速持平，均同比增長(zhǎng)6.7%，二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值環(huán)比增長(zhǎng)1.8%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值22097億元，同比增長(zhǎng)3.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值134250億元，增長(zhǎng)6.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值184290億元，增長(zhǎng)7.5%;上半年，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲2.1%。
根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局信息，上半年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值11413.8億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)6.7%，增速比1季度回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值51.2億元，同比下降11.1%，降幅比1季度擴(kuò)大4.8個(gè)百分點(diǎn);第二產(chǎn)業(yè)增加值 2010.5億元，增長(zhǎng)3.2%,增速提高1個(gè)百分點(diǎn);第三產(chǎn)業(yè)增加值9352.1億元，增長(zhǎng)7.6%,增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。上半年，北京市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲1.2%。
2、上半年，北京市社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)6.2%，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1670.6億元，同比下降7.6%。
上半年，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3361.6億元，同比增長(zhǎng)6.2%，增速比1季度回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，但比1-5月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資27.6億元，下降56.6%;第二產(chǎn)業(yè)完成投資255.5億元，增長(zhǎng)17.7%;第三產(chǎn)業(yè)(含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))完成投資3078.5億元，增長(zhǎng)6.7%。
上半年，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1670.6億元，同比下降7.6%。其中，保障性住房投資358億元，增長(zhǎng)17.7%，高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速25.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房本年新開(kāi)工面積1330.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4%。其中，商品住宅新開(kāi)工面積546.3萬(wàn)平方米，下降2.4%。商品房銷(xiāo)售面積657.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.5%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積390萬(wàn)平方米，下降18.9%。
3、國(guó)土資源部下發(fā)《土地利用總體規(guī)劃綱要(2006～2020年)調(diào)整方案》，大幅縮減京津滬耕地保有量指標(biāo)，北京市耕地保有量指標(biāo)較原規(guī)劃減少48.5%。
6月23日，國(guó)土資源部召開(kāi)會(huì)議，安排部署土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善工作，并給各地下發(fā)了《土地利用總體規(guī)劃綱要(2006～2020年)調(diào)整方案》(下稱(chēng)《調(diào)整方案》)。按照《調(diào)整方案》，北京天津和上海三地的2020年耕地保有量指標(biāo)均被大幅度降低。在原有規(guī)劃中，北京需要在2020年保有21.47萬(wàn)公頃耕地，《調(diào)整方案》將之降低為11.07萬(wàn)公頃，耕地保護(hù)指標(biāo)減少了48.5%左右。此舉可能意味著國(guó)家對(duì)特大城市供地的政策思路開(kāi)始轉(zhuǎn)變。耕地指標(biāo)的減少，或蘊(yùn)含了建設(shè)用地指標(biāo)增長(zhǎng)的可能，也給市場(chǎng)以“增大土地供給平抑房?jī)r(jià)”的信號(hào)，有利于增加住房供應(yīng)、控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，緩解當(dāng)前地王頻出的現(xiàn)象。
二、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)
1.美元進(jìn)入加息通道對(duì)中國(guó)樓市是“利空”
北京時(shí)間，6月16日凌晨2點(diǎn)美聯(lián)儲(chǔ)FOMC會(huì)議決議、6月23日英國(guó)退歐公投。從美國(guó)來(lái)看，盡管英國(guó)“脫歐”影響了美元加息的進(jìn)程，但三季度加息可能性較大，美元進(jìn)入加息通道后，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，全球資本也會(huì)向美國(guó)流動(dòng)。以中國(guó)外匯儲(chǔ)備為例，兩年前中國(guó)外匯儲(chǔ)備達(dá)到歷史高峰的40000億美元左右，然而，自2014年6月份美國(guó)開(kāi)始提出貨幣正?；h題之后，中國(guó)的外匯儲(chǔ)備大幅減少，截止2016年5月，已經(jīng)降低至31900億美元。當(dāng)美元進(jìn)入加息通道之后，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年中國(guó)的外匯儲(chǔ)備就有可能降低至20000-25000億美元，國(guó)內(nèi)資金還會(huì)繼續(xù)轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。這說(shuō)明，未來(lái)國(guó)內(nèi)資金還會(huì)繼續(xù)“外逃”，這些資金將轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。這對(duì)中國(guó)已經(jīng)過(guò)熱的樓市來(lái)講是“利空”的。
2.中國(guó)貨幣政策出現(xiàn)“收緊”轉(zhuǎn)向
6月15日中國(guó)人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份狹義貨幣(M1)同比增長(zhǎng)23.7%，增速比4月高0.8個(gè)百分點(diǎn)，廣義貨幣(M2)同比增長(zhǎng)11.8%，增速4月低1個(gè)百分點(diǎn)。從5月變化來(lái)看，M2與M1一下一上，兩者剪刀差持續(xù)放大。從經(jīng)驗(yàn)上來(lái)看，M1與M2增速背離放大，M1快速上升，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格未來(lái)可能出現(xiàn)上漲?？紤]到新增信貸規(guī)?；厣?，M2環(huán)比小幅下降主要是去年同期基數(shù)較高導(dǎo)致。
從近期銀行等金融機(jī)構(gòu)的政策動(dòng)作來(lái)看，已經(jīng)有部分銀行開(kāi)始通過(guò)“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)工商銀行內(nèi)部文件：個(gè)人商用房貸款最低首付款比例由50%調(diào)整至70%，貸款所購(gòu)為商住兩用房的最低首付款比例也有所提高。此外，對(duì)個(gè)人商用房貸款合作項(xiàng)目范圍也做出了進(jìn)一步的劃分，要求全國(guó)范圍內(nèi)重點(diǎn)選擇北京、上海、廣州深圳以及直轄市、省會(huì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款支持的項(xiàng)目?？傮w來(lái)看，此時(shí)貨幣政策開(kāi)始適度收縮，銀行開(kāi)始通過(guò)提高首付“降杠桿”，目的在于防止由于房?jī)r(jià)下行導(dǎo)致銀行資產(chǎn)縮水的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。這說(shuō)明，對(duì)于商用房來(lái)講，通過(guò)提高首付比例和業(yè)務(wù)范圍的收縮來(lái)控制銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，由于市場(chǎng)過(guò)熱、貨幣政策轉(zhuǎn)向、調(diào)控政策預(yù)期落地等因素，核心熱點(diǎn)城市樓市即將步入調(diào)整期。
三、土地市場(chǎng)分析
6月份，全市成交土地28.34萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲37.10%;上半年累計(jì)成交土地100.76萬(wàn)平方米，同比下降54.8%。
據(jù)北京市土地房產(chǎn)交易中心公布數(shù)據(jù)，6月份，北京市共成交7宗土地，其中3宗在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，其余4宗分別在平谷、延慶、順義、海淀各1宗,綜合溢價(jià)率為63.90%。成交總土地面積28.34萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲37.10%。
2016上半年累計(jì)成交各類(lèi)土地21宗，其中工業(yè)用地8宗，商業(yè)用地6宗，居住用地7宗,總成交土地面積100.76萬(wàn)平方米，較去年同期222.75萬(wàn)平方米同比下降54.8%，土地出讓總金額352.58億元，較去年同期的639.92億元下降44.6%。從季度比較來(lái)看，第二季度土地成交共10宗，成交土地總面積49.01萬(wàn)平方米，環(huán)比一季度下降5.3%，土地出讓金129.40億元，環(huán)比一季度下降42.0%。
四、住宅市場(chǎng)分析
1、6月份新建商品住宅成交面積環(huán)比上漲0.2%，同比下降24.1%。
6月份，全市新建商品房成交面積和套數(shù)分別為248.67萬(wàn)平方米和24724套，環(huán)比分別下降73.8%和52.1%，同比分別上漲75.6%和65.0%;其中，新建商品住宅成交面積和套數(shù)分別為70.32萬(wàn)平方米和4538套，環(huán)比分別上漲0.2%和下降6.5%，同比分別下降24.1%和40.0%。
2016年上半年，新建商品房累計(jì)成交面積和套數(shù)分別為918.08萬(wàn)平方米和99530套，同比分別增長(zhǎng)48.1%和52.3%;其中，新建商品住宅累計(jì)成交面積和套數(shù)分別為368.79萬(wàn)平方米和26260套，同比分別下降8.1%和25.4%。從季度比較來(lái)看，第二季度商品住宅成交面積和成交套數(shù)分別為218.96萬(wàn)平方米和14666套，較第一季度環(huán)比分別上漲26.5%和44.7%。
六、市場(chǎng)走勢(shì)分析
2016年年初，良好的信貸財(cái)政政策和房地產(chǎn)利好政策環(huán)境促使下，第一季度，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不斷推高，尤其是住宅市場(chǎng)，但是進(jìn)入二季度以來(lái)，由于需求被提前釋放，同時(shí)伴隨著限購(gòu)政策的出臺(tái)，市場(chǎng)逐漸顯露疲態(tài)。近期房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特征體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
一是北京市存量住宅市場(chǎng)回歸理性，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)或?qū)⒅鸩狡蠓€(wěn)。存量住宅市場(chǎng)，上半年成交量同比上漲62.3%,成交量創(chuàng)下6年來(lái)同期新高，但是從月成交量走勢(shì)來(lái)看，第二季度成交量持續(xù)下降，6月成交量懸崖式下跌，成交價(jià)格進(jìn)一步收窄，6月或?qū)⒊蔀榉炙畮X，預(yù)計(jì)下半年存量住宅市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期,房?jī)r(jià)或?qū)⒅鸩街節(jié)q,部分地區(qū)部分樓盤(pán)價(jià)格或下降。
二是近期房市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)特點(diǎn)比較突出。今年各月，新建商品住房成交價(jià)格除了3、5月份環(huán)比下跌，其余各月價(jià)格均表現(xiàn)為上漲，6月份達(dá)到36751元/平方米。從需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，剛性需求和改善型需求占市場(chǎng)主體，面積在90-140平方米之間的戶(hù)型成交量所占比重較大，大中戶(hù)型住宅價(jià)格漲幅較大。從地區(qū)結(jié)構(gòu)來(lái)看，朝陽(yáng)、通州、房山順義成交面積占比相對(duì)較大。
三是新一輪樓市調(diào)整期或?qū)⒌絹?lái)。2015年“330新政”以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)回升主要是過(guò)去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來(lái)的市場(chǎng)需求的透支。今年進(jìn)入二季度以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量逐漸顯露回落，成交價(jià)格較前期漲幅收窄，與此同時(shí)，一系列限購(gòu)政策和信貸收緊政策的出臺(tái)，預(yù)計(jì)今年下半年開(kāi)始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極或?qū)?lái)臨。
北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇2
社區(qū)概況
天通苑是亞洲最大的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，由順天通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)建設(shè)，距亞運(yùn)村約6.5公里，距北五環(huán)約4公里，立湯路貫通南北。天通苑占地面積約48平方公里，規(guī)劃建筑面積600多萬(wàn)平方米，由天通東苑、天通西苑、天通北苑、天通苑本區(qū)、天通中苑五個(gè)部分組成，每個(gè)部分又分成三至六個(gè)區(qū)，其中天通本苑2000年建成，天通東苑一、二、三區(qū)2001年至 2002年建成;天通北苑一、二、北三區(qū)2004年底至2005年初建成;天通西苑一區(qū)2000年建成，二區(qū)2002年建成，三區(qū)2003年建成;天通中苑:2006年11月份建成，2007年9月份入住。樓型為六層小板樓、高層板樓、高層塔樓，戶(hù)型從50-200平方米不等，目前居住人口約40萬(wàn)人。地鐵5號(hào)線(xiàn)在天通苑設(shè)有天通苑南、天通苑、天通苑北三站。
由于建設(shè)初期整體規(guī)劃的先天不足，天通苑成為擁有幾十萬(wàn)人口的“睡城”——居民早上涌到市區(qū)工作，晚上回來(lái)休息。區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)設(shè)施少，經(jīng)營(yíng)檔次不高，項(xiàng)目定位缺乏特色。從區(qū)域內(nèi)各商業(yè)業(yè)態(tài)的分布情況來(lái)看多以小規(guī)模的社區(qū)商業(yè)為主，特點(diǎn)是規(guī)模小、相對(duì)比較集中，大多分布在社區(qū)外圍臨近交通線(xiàn)的底商或社區(qū)之間的主要道路兩側(cè)。由于上述特點(diǎn)，天通苑地區(qū)自發(fā)形成了幾個(gè)小型社區(qū)商業(yè)比較集中的區(qū)域，如北方明珠商圈、西一區(qū)商業(yè)街、西二區(qū)-西三區(qū)商業(yè)街、東一區(qū)商業(yè)街等。但是僅靠這些零散的小規(guī)模商業(yè)根本不能滿(mǎn)足該區(qū)域內(nèi)巨大的消費(fèi)群體的需求。
經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，西單商場(chǎng)、北方明珠、超市發(fā)、物美、龍德廣場(chǎng)、家樂(lè)福、華聯(lián)、大中電器、蘇寧電器、國(guó)泰百貨、天通苑尾貨、萬(wàn)意奧特萊斯折扣商場(chǎng)等先后開(kāi)業(yè)，諸多餐飲企業(yè)也紛紛搶駐構(gòu)成天通苑的餐飲網(wǎng)絡(luò)，天通苑的商業(yè)形態(tài)基本形成。從分布上看，緊鄰地鐵5號(hào)線(xiàn)和北苑路地帶交通便利、人流量及車(chē)流量集中，集中有北方明珠、龍德廣場(chǎng)、翠微大廈等商業(yè)綜合體，是天通苑地區(qū)最為繁華的區(qū)域;餐飲、休閑娛樂(lè)、教育培訓(xùn)、地產(chǎn)公司及其它生活服務(wù)類(lèi)多集中在天通苑各區(qū)之間的主要道路兩側(cè)。
目前，天通苑的商業(yè)以獨(dú)立商業(yè)樓、裙房等形式為主，樓層多為地上二至四層帶地下1層，少量為住宅改造而成。一層日租金水平主要集中在3-5元/平方米，出租率約90%左右，二手房報(bào)價(jià)在15000-23000元/平方米之間;地上二至四層帶地下1層商業(yè)的租金在1.5-4元/平方米之間，售價(jià)在11000-18000/平之間，因所處具體位置差異較大;立湯路以東整體商業(yè)租售水平略高于路西。