什么是房產(chǎn)融資租賃以及房產(chǎn)融資租賃要交什么稅

什么是房產(chǎn)融資租賃以及房產(chǎn)融資租賃要交什么稅

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　　什么是房產(chǎn)融資租賃?

　　房地產(chǎn)融資租賃的作用及優(yōu)勢(shì)分析房地產(chǎn)融資租賃是一種以融資為直接目的的信用方式，是一種集信貸、貿(mào)易和租賃為一體的適應(yīng)性較強(qiáng)的融資方式，其優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在以下方面：

　　(1)拓寬了房地產(chǎn)融資渠道。房地產(chǎn)融資租賃公司作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)載體，可以通過(guò)吸收股東投資，或在貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段，吸收社會(huì)投資，改變房地產(chǎn)主要靠銀行貸款的單一融資方式。在外資銀行大力進(jìn)入中國(guó)金融市場(chǎng)以前，房地產(chǎn)融資租賃也為外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了平臺(tái)。

　　(2)降低房屋消費(fèi)門(mén)檻。房屋使用者不是按照通常先獲得所有權(quán)再行使使用權(quán)的方式，而是通過(guò)支付租金直接獲得使用權(quán)的方式進(jìn)行房屋消費(fèi)。傳統(tǒng)的抵押貸款需要支付相當(dāng)高的首付款后才能獲得房地產(chǎn)使用權(quán)，相比而言，房地產(chǎn)融資租賃真正實(shí)現(xiàn)了“零首付”，大大降低了房屋消費(fèi)的門(mén)檻。

　　(3)租約靈活。傳統(tǒng)銀行貸款一般是固定利率、固定支付，而租賃公司可以根據(jù)每個(gè)承租人的收入情況，為承租人定做靈活的還租安排，例如延期支付、遞增和遞減支付等。另外，出租人和承租人雙方還可以協(xié)商租金價(jià)格。

　　(4)促進(jìn)房地產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)對(duì)承租人來(lái)說(shuō)是一種金融服務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)銷售方來(lái)說(shuō)，租賃公司是一種營(yíng)銷載體，融資租賃是一種營(yíng)銷方式。房屋消費(fèi)的門(mén)檻降低，擴(kuò)大了客戶的購(gòu)買(mǎi)力，促進(jìn)了房地產(chǎn)的銷售。資金規(guī)模大的房地產(chǎn)公司還可以通過(guò)自己所屬或控股的租賃公司采用房地產(chǎn)融資租賃方式促銷自己的產(chǎn)品。

　　(5)風(fēng)險(xiǎn)小。對(duì)出租人來(lái)說(shuō)，由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，故基本上不存在風(fēng)險(xiǎn)。出租人通過(guò)收取租金獲得收益，在存款利率不斷下降的情況下，出租人更愿意以這種無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的方式獲得比利息更高的回報(bào)。租賃公司還可以通過(guò)資產(chǎn)證券化以及財(cái)產(chǎn)信托等方式將租金收取權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　房產(chǎn)融資租賃要交什么稅?

　　融資租賃房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)以會(huì)計(jì)規(guī)定為準(zhǔn)

　　《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)余值，是指房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值。關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問(wèn)題，2008年12月28日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))明確規(guī)定，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)———租賃》(財(cái)會(huì)〔2006〕3號(hào))第十一條規(guī)定，在租賃期開(kāi)始日，承租人應(yīng)當(dāng)將租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價(jià)值，將最低租賃付款額作為長(zhǎng)期應(yīng)付款的入賬價(jià)值，其差額作為未確認(rèn)融資費(fèi)用。承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過(guò)程中發(fā)生的，可歸屬于租賃項(xiàng)目的手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)、印花稅等初始直接費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入租入資產(chǎn)價(jià)值。租賃期開(kāi)始日，是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的開(kāi)始日。

　　財(cái)稅〔2009〕128號(hào)文件規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。在實(shí)際工作中，財(cái)務(wù)人員如何計(jì)算融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅?綜合上述規(guī)定，筆者用一實(shí)例來(lái)加以詳細(xì)說(shuō)明。

　　甲公司2009年11月從乙公司融資租入一生產(chǎn)車間，合同約定租賃期限為10年，最低租賃付款額合計(jì)為1500萬(wàn)元，最低付款額現(xiàn)值為1200萬(wàn)元。該生產(chǎn)車間公允價(jià)值為1400萬(wàn)元。則該生產(chǎn)車間會(huì)計(jì)入賬價(jià)值為1200萬(wàn)元，即房產(chǎn)原值為1200萬(wàn)元。假設(shè)甲公司所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅的依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值，那么甲公司融資租入生產(chǎn)車間的房產(chǎn)余值為840萬(wàn)元[1200×(1-30%)]。

　　融資租賃房產(chǎn)的所得稅計(jì)稅基礎(chǔ)與會(huì)計(jì)規(guī)定不同

　　《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第五十八條規(guī)定，融資租入的固定資產(chǎn)，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用為計(jì)稅基礎(chǔ);租賃合同未約定付款總額的，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和承租人在簽訂租賃合同過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用為計(jì)稅基礎(chǔ)。第四十七條規(guī)定，以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價(jià)值的部分應(yīng)當(dāng)提取折舊費(fèi)用，分期扣除。

　　而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在租賃期開(kāi)始日，承租人應(yīng)當(dāng)將租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價(jià)值，將最低租賃付款額作為長(zhǎng)期應(yīng)付款的入賬價(jià)值，其差額作為未確認(rèn)融資費(fèi)用。承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過(guò)程中發(fā)生的，可歸屬于租賃項(xiàng)目的手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)、印花稅等初始直接費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入租入資產(chǎn)價(jià)值;未確認(rèn)融資費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個(gè)期間進(jìn)行分?jǐn)?。承租人?yīng)當(dāng)采取實(shí)際利率法計(jì)算確認(rèn)當(dāng)期的融資費(fèi)用。承租人應(yīng)當(dāng)采用與自有固定資產(chǎn)相一致的折舊政策計(jì)提租賃資產(chǎn)折舊。能夠合理確定租賃期屆滿時(shí)取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在租賃資產(chǎn)使用壽命內(nèi)計(jì)提折舊。無(wú)法合理確定租賃期屆滿時(shí)能夠取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在租賃期與租賃資產(chǎn)使用壽命兩者中較短的期間內(nèi)計(jì)提折舊。

　　從稅法有關(guān)融資租賃計(jì)稅基礎(chǔ)的規(guī)定可以看出，條例并未規(guī)定計(jì)算最低租賃付款額的現(xiàn)值，這與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定是有差異的。條例采用相對(duì)簡(jiǎn)化的處理方式，按合同規(guī)定的租賃付款額或者公允價(jià)值作為固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值，將會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中確認(rèn)的未實(shí)現(xiàn)融資費(fèi)用直接計(jì)入固定資產(chǎn)原值，然后分期計(jì)提折舊。由此可見(jiàn)，稅法規(guī)定融資租入的固定資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)與會(huì)計(jì)上該資產(chǎn)的入賬價(jià)值是存在差異的，需進(jìn)行納稅調(diào)整。在會(huì)計(jì)上未計(jì)入資產(chǎn)成本的未確認(rèn)融資費(fèi)用，因其實(shí)際已經(jīng)包含在計(jì)稅基礎(chǔ)中，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)以折舊的方式在固定資產(chǎn)的使用期限里分期扣除，不得在稅前直接扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。

　　接上例，由于合同約定該生產(chǎn)車間租賃期限為10年，最低租賃付款額合計(jì)為1500萬(wàn)元，最低付款額現(xiàn)值為1200萬(wàn)元，公允價(jià)值為1400萬(wàn)元，所以按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)在財(cái)務(wù)費(fèi)用列支的未確認(rèn)融資費(fèi)用為300萬(wàn)元(1500-1200)。而按稅法規(guī)定該生產(chǎn)設(shè)備的計(jì)稅基礎(chǔ)為1500萬(wàn)元，折舊年限為20年。那么2009年應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額為1.25萬(wàn)元，即當(dāng)期按會(huì)計(jì)規(guī)定列支的未確認(rèn)融資費(fèi)用2.5萬(wàn)元(300÷120×1)減去當(dāng)期按稅法規(guī)定允許稅前扣除的折舊額1.25萬(wàn)元(300÷240×1)的差額。