信貸政策對(duì)房地產(chǎn)的影響
區(qū)域差異是從區(qū)域的視角來(lái)探討不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等方面的異同。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)地域特征很強(qiáng)的行業(yè),無(wú)論是土地的供給,還是房屋的有效需求,都存在很大的地域差異性。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的信貸政策對(duì)房地產(chǎn)的影響，希望你們喜歡。
信貸政策對(duì)房地產(chǎn)的影響
1、以前誰(shuí)都可以貸款，無(wú)限制，現(xiàn)在不是誰(shuí)都能貸到款的，有資格買(mǎi)房的人少了
2、以前利率7折，現(xiàn)在不優(yōu)惠甚至上浮，除非你是有若干資產(chǎn)、或者征信良好，否則即使貸款也要多付出若干利息，購(gòu)房成本比以前高很多，月供也高多了
3、不對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃，融資財(cái)務(wù)成本高出很多(大開(kāi)發(fā)商高出10——20%，小開(kāi)發(fā)商高出30——50%)，如果開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)稍慢(如房子賣(mài)不出去)，就會(huì)導(dǎo)致崩盤(pán)，鄂爾多斯是典型，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商無(wú)法從銀行貸款，就從民間融資，日子不好過(guò)
4、政府在土地財(cái)政這一塊損失慘重，債臺(tái)高筑，所以很多地方政府都蠢蠢欲動(dòng)調(diào)整政策，刺激房市。
如果你是買(mǎi)房人，目前的信貸政策對(duì)你影響最大的就是：你的審批要難些了，審批時(shí)間要長(zhǎng)些了，對(duì)你審批要求高些了，審下來(lái)后你的月供多些了，貸款年限一般20年，首付一般3成了，以前首付2成貸30年的日子都過(guò)去了。所以，請(qǐng)保持你銀行良好的征信記錄。
信貸政策的預(yù)防政策
對(duì)借款人的有關(guān)資格資質(zhì)進(jìn)行審查，是借款合同簽訂的前提，也是借貸行為必不可少的程序。審查的重要意義在于評(píng)估貸款風(fēng)險(xiǎn)的大小，近而決定貸款交易的成功與否。
一、審查風(fēng)險(xiǎn)
貸款風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，往往在貸款審查階段就開(kāi)始了，綜合司法實(shí)踐中發(fā)生的糾紛，可以看出，在貸款審查階段出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)主要出現(xiàn)在以下環(huán)節(jié)。
(一)審查內(nèi)容遺漏銀行審貸人員掛一漏萬(wàn)，造成信貸風(fēng)險(xiǎn)。 貸款審查是一項(xiàng)細(xì)致的工作，要求調(diào)查人員就貸款主體的資格、資質(zhì)、信用、財(cái)產(chǎn)狀況進(jìn)行系統(tǒng)的考察和調(diào)查。再實(shí)踐中，有些商業(yè)
(二)沒(méi)有盡職調(diào)查在實(shí)踐中，有關(guān)審貸人員，往往只重視文件的識(shí)別，而缺乏盡職的調(diào)查，這樣，很難識(shí)別貸款中的欺詐，造成信貸風(fēng)險(xiǎn)。
(三)判斷錯(cuò)誤
銀行沒(méi)有對(duì)有關(guān)內(nèi)容聽(tīng)取專(zhuān)家意見(jiàn)，或由專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的判斷。 審貸過(guò)程中，不僅僅要查明事實(shí)，更應(yīng)當(dāng)就有關(guān)事實(shí)進(jìn)行法律、財(cái)務(wù)等發(fā)面進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的判斷。在實(shí)踐中，大多
二、貸前調(diào)查的法律內(nèi)容
(一)關(guān)于借款人的合法成立和持續(xù)有效的存在審查借款人的合法地位。如果是企業(yè)，應(yīng)當(dāng)審查借款人是否依法成立，有無(wú)從事相關(guān)業(yè)務(wù)的資格和資質(zhì)，查看營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)，應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)證照是否經(jīng)過(guò)年檢或相關(guān)審驗(yàn)。
(二)關(guān)于借款人的資信考察借款人的注冊(cè)資本是否與借款相適應(yīng);審查是否有明顯的抽逃注冊(cè)資本情況;以往的借貸和還款情況;以及借款人的產(chǎn)品質(zhì)量、環(huán)保、納稅等有無(wú)可能影響還款的違法情況。
(三)關(guān)于借款人的借款條件借款人是否按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定開(kāi)立基本帳戶(hù)和一般存款戶(hù);借款人(如果是公司)其對(duì)外投資是否超過(guò)其凈資產(chǎn)的50%;借款人的負(fù)債比例是否符合貸款人的要求;
(四)關(guān)于擔(dān)保對(duì)于保證擔(dān)保的，對(duì)擔(dān)保人的資格、信譽(yù)、履行合同的能力進(jìn)行調(diào)查。
三、對(duì)借款人及其負(fù)責(zé)人還應(yīng)專(zhuān)項(xiàng)審查為減輕貸款人的道德風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)借款人及其負(fù)責(zé)人還應(yīng)專(zhuān)項(xiàng)審查金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款時(shí)，除了審查借款人的資格、條件、經(jīng)營(yíng)狀況等情況外，還要對(duì)企業(yè)的投資人及法人代表和主要管理者的個(gè)人品質(zhì)加強(qiáng)審查和控制，包括：
(一)對(duì)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、廠長(zhǎng)、經(jīng)理等主要人員有賭博、吸毒、嫖*、包養(yǎng)情婦，經(jīng)常出入歌舞廳、桑拿場(chǎng)所，大操大辦婚喪紅白喜事，購(gòu)買(mǎi)與其經(jīng)濟(jì)實(shí)力不相稱(chēng)的高級(jí)轎車(chē)、經(jīng)常租住高級(jí)賓館等行為的，其企業(yè)貸款必須從嚴(yán)控制。
(二)對(duì)家族式的集團(tuán)或公司的貸款必須從嚴(yán)控制。所謂家族式集團(tuán)或公司，是指集團(tuán)及其子公司或仇公司的主要負(fù)責(zé)人、企業(yè)內(nèi)部的主要領(lǐng)導(dǎo)崗位全部或主要由有血緣關(guān)系的人員及其家屬、親屬擔(dān)任的企業(yè)。
(三)對(duì)法人代表持有外國(guó)護(hù)照或擁有外國(guó)永久居住權(quán)的，其企業(yè)、公司國(guó)外有分支機(jī)構(gòu)的，其家庭主要成員在國(guó)外定居或者在國(guó)外開(kāi)辦公司的企業(yè)的貸款要從嚴(yán)控制對(duì)其法人代表出國(guó)及企業(yè)的資金往來(lái)要密切關(guān)注。特別是對(duì)將資金轉(zhuǎn)移到國(guó)外或資金用途的不明的轉(zhuǎn)賬行為，要進(jìn)行嚴(yán)格的審查、監(jiān)督并及時(shí)制止。
(四)貸款前要對(duì)企業(yè)法人代表的兼職情況進(jìn)行調(diào)查。對(duì)于一人兼任多個(gè)企業(yè)法人代表的關(guān)連企業(yè)的貸款，必須從嚴(yán)控制。
(五)審查貸款時(shí)，必須以借款人的資格、條件、經(jīng)營(yíng)狀況、還款能力、企業(yè)主要負(fù)責(zé)人的品質(zhì)等為依據(jù)，不得因借款人的政治身份，比如“勞動(dòng)模范”、“先進(jìn)分子”、“華僑”、“人大代表”、“政協(xié)委員”等為依據(jù)，降低貸款條件或不按規(guī)章制度發(fā)放和管理貸款。
(六)借貸關(guān)系只發(fā)生在當(dāng)事人之間。對(duì)那些通過(guò)或利用領(lǐng)導(dǎo)、親屬、朋友、同學(xué)、戰(zhàn)友等關(guān)系打招呼、寫(xiě)條子介紹的貸款，不得放松對(duì)貸款條件的審查。對(duì)不符合貸款條件的，不予貸款。
(七)發(fā)放擔(dān)保貸款時(shí)，要對(duì)借款人與擔(dān)保人的關(guān)系進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查。對(duì)借款人與擔(dān)保人屬同一集團(tuán)公司的企業(yè)，貸款要從嚴(yán)審查。非獨(dú)立法人的分公司提供的擔(dān)保無(wú)效。
四、貸款審查的建議
認(rèn)真審查每一筆貸款，不能把貸款的風(fēng)險(xiǎn)判斷建立在過(guò)去的審查或信用上。不能因借款人過(guò)去曾按時(shí)還本付息就放松審查，或減少調(diào)查程序。
建立借款人的法人代表及其主要管理人員定期約見(jiàn)制度。約見(jiàn)周期可根據(jù)貸款額度的大小、借款人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)變化狀況等確定。貸款額度大的，要相應(yīng)縮短約見(jiàn)周期。
信貸人員(信貸員、信貸審查小組成員、信貸審查委員會(huì)成員)與借款人在借貸活動(dòng)中不得進(jìn)行不正當(dāng)?shù)乃较陆佑|。
信貸人員及其直系親屬不得接受借款人的現(xiàn)金、貴重禮品、購(gòu)物券等;不得參加由借款人支付費(fèi)用的娛樂(lè)活動(dòng);不得向借款人報(bào)銷(xiāo)任何費(fèi)用。
對(duì)于貸款數(shù)額大，周期長(zhǎng)，或者借款人用于特定用途的貸款，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師等專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)判斷，并就有關(guān)事宜提供專(zhuān)家意見(jiàn)。
信貸政策的政策關(guān)系
信貸政策和貨幣政策相輔相成，相互促進(jìn)。兩者既有區(qū)別，又有聯(lián)系。通常認(rèn)為，貨幣政策主要著眼于調(diào)控總量，通過(guò)運(yùn)用利率、匯率、公開(kāi)市場(chǎng)操作等工具借助市場(chǎng)平臺(tái)調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量和信貸總規(guī)模，促進(jìn)社會(huì)總供求大體平衡，從而保持幣值穩(wěn)定。信貸政策主要著眼于解決經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，通過(guò)引導(dǎo)信貸投向，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。從調(diào)控手段看，貨幣政策調(diào)控工具更市場(chǎng)化一些;而信貸政策的有效貫徹實(shí)施，不僅要依靠經(jīng)濟(jì)手段和法律手段，必要時(shí)還須借助行政性手段和調(diào)控措施。在我國(guó)目前間接融資占絕對(duì)比重的融資格局下，信貸資金的結(jié)構(gòu)配置和使用效率，很大程度上決定著全社會(huì)的資金配置結(jié)構(gòu)和運(yùn)行效率。信貸政策的實(shí)施效果，極大地影響著貨幣政策的有效性。信貸政策的有效實(shí)施，對(duì)于疏通貨幣政策傳導(dǎo)渠道，發(fā)展和完善信貸市場(chǎng)，提高貨幣政策效果發(fā)揮著積極的促進(jìn)作用。
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