房地產(chǎn)項目融資現(xiàn)狀
項目融資作為一種重要的國際金融工具,應用與商業(yè)房地產(chǎn)領域,是一種全新的探索。下面學習啦小編就為大家解開房地產(chǎn)項目融資現(xiàn)狀，希望能幫到你。
房地產(chǎn)項目融資現(xiàn)狀
(一)融資規(guī)模持續(xù)增長
近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年里，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總量上漲了1.8倍(參見表1-1)。
(二)銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道
僅以上表2001年數(shù)據(jù)為例。2001年房地產(chǎn)業(yè)資金來源總計7696億元，其中：國內(nèi)貸款1692億元，占21.99%;自籌資金2184億元，占28.38%;其他資金來源3671億元，占47.69%?？梢姡y行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態(tài)勢，看起來比較合理。但是經(jīng)過仔細分析可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業(yè)從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款;其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持(部分企業(yè)甚至達到70%～80%)。
(三)股票融資債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比例小
2002年以前國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和發(fā)行企業(yè)債券控制得非常嚴格，截至2005年末我國房地產(chǎn)上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，占全部房地產(chǎn)企業(yè)總量的0.16%。依據(jù)表1-1數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現(xiàn)快速下滑的趨勢，平均只占0.001%左右。
(四)房地產(chǎn)資金信托活躍
2002年底投向房地產(chǎn)業(yè)的信托財產(chǎn)共計24.08億元,占全部信托財產(chǎn)總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺121號文件后，全國許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把目光投向了房地產(chǎn)信托業(yè)務。2004年我國房地產(chǎn)信托業(yè)繼續(xù)以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監(jiān)會頒發(fā)212號文件——《關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》(以下簡稱212號文)，對信托融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產(chǎn)信托業(yè)又上了一道“緊箍咒”。
房地產(chǎn)項目融資的模式
目前，國際上項目融資常用的融資模式包括：投資者直接安排項目融資模式、投資者通過項目公司安排項目融資模式、以“產(chǎn)品支付”為基礎的項目融資模式和ABS項目融資模式等。
(一)房地產(chǎn)投資者直接安排融資的模式
房地產(chǎn)投資者直接安排融資的模式是由項目投資者直接安排項目的融資，并且由項目投資者直接承擔起融資安排中相應的責任和義務，可以說是結構最簡單的一種項目融資模式。投資者直接安排項目融資的模式，在投資者直接擁有項目資產(chǎn)并直接控制項目現(xiàn)金流量的投資結構中比較常用。這種模式一般適用于房地產(chǎn)投資者本身財務結構不很復雜，并且房地產(chǎn)投資者的資信狀況很好的情況。它有利于投資者稅務結構方面的安排，對于資信狀況良好的投資者，直接安罰徹資還可以獲得相對成本較低的貸款，這是因為即使是安排有限追索的項目融資，但由于是直接使用投資者的名義，對大多數(shù)銀行來說資信良好的公司名譽本身就是—種擔保。
對于房地產(chǎn)投資者直接安排融資的模式，其投資結構一般是非公司型合資結構，投資者可以根據(jù)其投資戰(zhàn)略的需要，靈活地安排融資，債務比例安排也比較靈活，投資者還可以充分利用自身與銀行的良好關系和資信等級，以降低融資成本。但是，這種模式由于是非公司型合資結構，往往具有合伙企業(yè)的許多特點，投資者在法律上對項目要承擔很多方面的無限連帶責任，也不易實現(xiàn)貸款的有限追索，較難降低房地產(chǎn)投資者的融資風險。
(二)房地產(chǎn)投資者通過項目公司安排項目融資模式
房地產(chǎn)投資者通過項目公司安排項目融資模式，是由房地產(chǎn)項目的各個投資者共同投資組建一個具有法人資格的項目公司，再以該項目公司的名義擁有、經(jīng)營項目和安排融資。這種模式的投資結構一般為公司型合資結構，融資由項目公司直接安排，主要信用保證來自項目公司的現(xiàn)全流量、項目資產(chǎn)以及房地產(chǎn)投資者所提供的與融資有關的擔保和商業(yè)協(xié)議。該模式的具體操作方式一般如下：第一，房地產(chǎn)投資者根據(jù)公司章程組建房地產(chǎn)項目公司，注入規(guī)定的股本資金，注冊成立房地產(chǎn)項目公司;第二，房地產(chǎn)項目公司作為獨立法人，簽署一切與項目建設、市場和融資有關的合同，安排項目融資，建設經(jīng)營并擁有項目;第三，房地產(chǎn)項目公司償坯債務，并按相關協(xié)議和章程對股東進行分配。
(三)以“產(chǎn)品交付”為基礎的房地產(chǎn)項目融資模式
以“產(chǎn)品支付”為基礎的項目融資模式是項目融資的早期形式之一，起源于20世紀50年代美國的石油天然氣項目開發(fā)的融資安排。以“產(chǎn)品支付”為基礎的項目融資安排是建立在由貸款銀行或融資中介機構購買項目的全部或部分產(chǎn)品的未來銷售收入或租金收人的權益的基礎上的。在這種項目融資模式中，提供融資的貸款銀行從項目中購買到一特定份額的產(chǎn)品，這部分產(chǎn)品的收益也就成為項目融資的主要償債資金來源，貸款銀行是通過直接擁有項目產(chǎn)品的收益，而不是通過抵押或權益轉(zhuǎn)讓的方式來實現(xiàn)融資的信用保證。
以“產(chǎn)品支付”為基礎的項目融資模式適用于項目產(chǎn)品數(shù)量和現(xiàn)金流量能夠比較準確地計算的項目。以“產(chǎn)品支付”為基礎的房地產(chǎn)項目融資模式是建立在由貸款銀行購買房地產(chǎn)的全部或部分未來銷售收入的權益的基礎上的。產(chǎn)品支付融資所能安排的資金數(shù)量等于貸款銀行所購買的房地產(chǎn)的預期未來收益在一定利率條件下貼現(xiàn)出來的資金現(xiàn)值。其具體特征如下：第一，由貸款銀行或房地產(chǎn)投資者建立一個“融資中介機構”，購買項目一定比例的房地產(chǎn)作為融資基礎;第二，貸款銀行為融資中介機構安排用以購買這部分房地產(chǎn)的資金，融資中介機構再根據(jù)產(chǎn)品支付協(xié)議將資金注入房地產(chǎn)項目;第三，在項目進人銷售期后，根據(jù)銷售代理協(xié)議，項目公司作為融資中介結構的代理銷售房地產(chǎn)，銷售收入將直接進入融資中介機構，用來償還債務。
(四)房地產(chǎn)ABS項目融資模式
ABS(Asset-BackedSecuritiation)即以資產(chǎn)支持的證券化的意思。房地產(chǎn)ABS項目融資模式是以房地產(chǎn)項目所擁有的資產(chǎn)為基礎，以房地產(chǎn)項目資產(chǎn)的未來收益為保證，通過在國際資本市場發(fā)行高檔債券來籌集資金的一種房地產(chǎn)證券融資方式。其主要目的在于通過其特有的提高信用等級的方式，使得原本信用等級較低的項目照樣可以進入國際高檔證券市場，利用該市場信用等級高、債券安全性和流動性高、債券利率低的特點，大幅度降低發(fā)行債券籌集資金的成本。
房地產(chǎn)ABS項目融資模式的具體操作步驟為：第一，組建能獲得國際上權威性資信評估機構授予高資信等級的房地產(chǎn)信托投資公司、投資保險公司或其他獨立法人機構，即組建特別目的公司(SPC);第二，以合同協(xié)議等方式將房地產(chǎn)投資者所擁有的地產(chǎn)項目資產(chǎn)的未來現(xiàn)金收入的權利轉(zhuǎn)讓給SPC，從而將房地產(chǎn)投資者本身的風險隔斷，SPC的融資風險僅與項目的未來現(xiàn)金收入有關，而與房地產(chǎn)投資者本身的風險無關，從而提高了資信級別;第三，SPC直接在資本市場上發(fā)行債券籌集資金，并將通過發(fā)行債券籌集的資金用于房地產(chǎn)項目，SPC借助本身較高的信用等級，從而降低債券的利率;第四，SPC利用房地產(chǎn)項目的現(xiàn)金流量清償債券本息。從其操作步驟可以看出，房地產(chǎn)ABS項目融資模式是通過SPC發(fā)行高檔債券籌集資金，這種負債不反映在房地產(chǎn)投資者自身的資產(chǎn)負債表上，從而避免了對房地產(chǎn)投資者資產(chǎn)質(zhì)量的限制。而且國際高檔債券市場利率較低，這為房地產(chǎn)ABS項目融資模式應用于資金需求量大的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目提供了廣闊空間。
房地產(chǎn)項目融資的特點
與一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)融資活動具有以下特征：
1.開發(fā)資金需求量大，對外源性融資依賴性高。房地產(chǎn)業(yè)屬資本密集型行業(yè)，僅僅依靠企業(yè)自有資金，不可能完成項目開發(fā)，因而開發(fā)商必須通過各種手段進行外源性融資。從今后趨勢看，我國房地產(chǎn)業(yè)單純依賴銀行信貸的局面將有所緩解，但外部融資比例不會減少，只是結構上會呈現(xiàn)多元化。
2.土地和房屋抵押是融資條件。伴隨著國家土地政策的改革，各單位對土地的獲得越來越難;由于房價在不斷上漲，因而土地和房屋抵押成為受金融機構歡迎的融資條件。
3.資金面臨較大風險。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟周期關聯(lián)度非常明顯，我國房地產(chǎn)業(yè)受政府宏觀調(diào)控的影響更大，而且由于我國金融體系不發(fā)達，加上項目中巨額的營運資本及其短期波動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大資金風險。
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