店鋪選址合理的因素
店鋪選址合理的因素
成功的第一條件是選址，第二條件也是選址。”不論是大型購物中心、便利店、連鎖店……從事商業(yè)活動(dòng)選址非常重要。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開店鋪選址合理的因素，希望能幫到你。
店鋪選址合理的因素
1、客流規(guī)劃是重要因素
商戶們選址都是有一定要求的，不同的商家選擇商業(yè)地產(chǎn)的位置也不同。商業(yè)選址過程中客流規(guī)劃是選擇店址的最重要因素。商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客;從成本效益上講，要爭(zhēng)取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施，所以城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。
蘇寧電器集團(tuán)副總裁兼華北大區(qū)執(zhí)行總裁范志軍認(rèn)為，并不是社區(qū)大就一定要在那里開店，還要要考慮該社區(qū)的客流量。比如像方莊地區(qū)，這里的社區(qū)足夠大，但是開一家家樂?；蛘唛_一家麥德隆沒有問題，因?yàn)槿丝诙?，?duì)日用品消耗比較大，但是對(duì)于電器這樣的耐用消費(fèi)品店就不太合適。因?yàn)樯鐓^(qū)容量是一定的，又是比較成熟的社區(qū)，對(duì)電器的需求已經(jīng)飽和，而電器產(chǎn)品更新?lián)Q代的周期又比較長(zhǎng)，如果再進(jìn)去開一家電器的店就沒有必要了。并且，別的社區(qū)的人也不會(huì)因?yàn)橘I一個(gè)彩電或者一個(gè)冰箱非得跑到方莊去，同質(zhì)化的產(chǎn)品太多了。這樣，客流上就無法保證，選擇在那里開店是很不明智的。
金飛鴻電訊營(yíng)銷總經(jīng)理曹立東表示，他們的選址一般會(huì)選在商業(yè)比較扎堆的地方，周邊的業(yè)態(tài)比較豐富，這樣客流量就會(huì)比較大，實(shí)現(xiàn)客流量的互補(bǔ)，相互帶動(dòng)。
2、交通狀況要好
實(shí)際上，交通狀況的好壞直接影響到客流量。國外大型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，只有當(dāng)一個(gè)城市進(jìn)入了汽車社會(huì)，或者說開始進(jìn)入汽車社會(huì)，Shopping Mall才能在一個(gè)城市真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購物中心。
世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司商業(yè)事業(yè)部何小川認(rèn)為，交通狀況對(duì)于任何一種物業(yè)形態(tài)都非常重要，商業(yè)在追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費(fèi)用達(dá)到最小。商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是，所有購物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小。
目前，中國大部分城市居住郊區(qū)化還不普遍，家庭轎車普及率也不高，因此大型購物中心普遍選擇在市中心，因?yàn)檫@樣的位置交通便利，可以吸引更多的客流，例如北京的東方廣場(chǎng)位于繁華的商業(yè)中心王府井，由于整個(gè)商圈的帶動(dòng)，從而保證了東方廣場(chǎng)的客流量。
曹立東表示，今年新開的店要選在交通便利的地方，便于停車，這樣會(huì)讓更多的人喜歡來此購物，對(duì)于銷售會(huì)有好處。
3、與城市規(guī)劃相結(jié)合
商業(yè)在選址過程中，還要密切關(guān)注城市發(fā)展的進(jìn)程。商業(yè)設(shè)施的選址要符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求，不僅要考慮在規(guī)劃地塊內(nèi)建立足夠數(shù)量的停車位，特別重要的是城市交通系統(tǒng)的支撐。
范志軍說：“我們選址的時(shí)候，在外行來看覺得選擇這樣的區(qū)域并不好，但是一年、兩年這個(gè)店的銷售卻越來越好，主要原因是緊跟政府規(guī)劃的步伐。”
與政府整體規(guī)劃相符合，是商業(yè)在選址過程中必須考慮的問題。“‘十一五’規(guī)劃中，將整個(gè)城市的規(guī)劃和商業(yè)的規(guī)劃為兩軸兩帶多中心，這個(gè)時(shí)候如果商業(yè)選址還沿襲過去的思路，圍繞三環(huán)選一個(gè)店，圍繞二環(huán)選一個(gè)店，我覺得最終和政府整體的規(guī)劃發(fā)展是不相稱的，也會(huì)形成這種商業(yè)選址的問題。”他說。
比如國際知名連鎖店沃爾瑪?shù)倪x址，他們會(huì)沿著高速公路去找，按照到高速公路往哪里延伸，就在高速公路出口的地方建一個(gè)店。也許此時(shí)這個(gè)地區(qū)還沒有開發(fā)，房子、地價(jià)都比較便宜，但是過了一兩年以后這個(gè)地方馬上就成為商業(yè)繁華的地區(qū)或者是地價(jià)迅速上升。因此，商業(yè)選址還是要和政府的規(guī)劃相結(jié)合。
4、定制化是大勢(shì)所趨
除了上面的三個(gè)因素之外，開發(fā)商提供給商戶的產(chǎn)品也很重要。不同的商業(yè)品種對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的要求不同，需要符合商家的要求。商戶在選址時(shí)也會(huì)挑選適合自己的產(chǎn)品。因此，現(xiàn)在不少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者推出了定制化的服務(wù)，產(chǎn)品定制化成為大勢(shì)所趨。
明天第一城地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心總監(jiān)陳云峰告訴記者，他們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中比較注重推行定制化。例如他們將一整塊12000平方米的商業(yè)面積完全給麥德隆定制，結(jié)果收到意想不到的效果，麥德隆來了以后家樂福也來了，家樂福來了沃爾瑪也來了。在過程中形成了一個(gè)誰能整買就為誰定制的原則。比如說你要做游泳館，前期土建按照你的要求來完成，就不用你反復(fù)修改，造成不必要的浪費(fèi)了。
范志軍也表示，開發(fā)商很少考慮所開發(fā)的房子是為什么樣的商業(yè)去做的。例如在選址初期，發(fā)現(xiàn)房子的小隔斷、消防都做好了，而實(shí)際上與我們大賣場(chǎng)的需求并不相符，就會(huì)造成重復(fù)建設(shè)。隔斷要重新拆掉，消防也要重做，這無形當(dāng)中使得成本又上升了很多。
因此，他認(rèn)為要用現(xiàn)代化的思維來進(jìn)行商業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)。商業(yè)要量身定造，只有這樣才能促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的良性健康發(fā)展。
店鋪選址考慮的因素
1.該地域商圈，是不是適合所想經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。
2.如果是需要大眾消費(fèi)群市場(chǎng)，那幺可考慮交通方便人潮不斷的一級(jí)商圈，以增加來客率來增加營(yíng)業(yè)收入。但如果是需要強(qiáng)調(diào)忠誠度小眾消費(fèi)群市場(chǎng)，那幺可考慮較次級(jí)商圈來經(jīng)營(yíng)即可，以減少租金及其它成本負(fù)擔(dān)。
3.營(yíng)業(yè)時(shí)段較長(zhǎng)行業(yè)，能夠選擇在人潮聚集的商業(yè)熱鬧地段營(yíng)業(yè)，以長(zhǎng)時(shí)間營(yíng)業(yè)來增加營(yíng)業(yè)收入。
4.如想開社區(qū)型商店因社區(qū)消費(fèi)型態(tài)較封閉，一定考慮社區(qū)該商品市場(chǎng)飽和度及現(xiàn)有業(yè)者的占有率情形。
5.所準(zhǔn)備的創(chuàng)業(yè)周轉(zhuǎn)金，是不是足夠支付該地點(diǎn)租金負(fù)擔(dān)。
6.該地點(diǎn)店面坪數(shù)，是不是足夠未來擴(kuò)充設(shè)備或商品所需。
7.該商圈人口數(shù)及住戶，是上升下降或持平。
8.該地區(qū)主要居住人口，是老年人還是年輕人。
9.該社區(qū)是老社區(qū)還是新興社區(qū)。
10.所想經(jīng)營(yíng)的行業(yè)地點(diǎn)，是不是符合當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)
店鋪選址的策略
1.交通策略
店鋪進(jìn)行選址首先要考慮其業(yè)態(tài)特征，那些單體規(guī)模小、滿足顧客便利顧客需要，以經(jīng)營(yíng)選擇性較低的日常生活用品為主的零售業(yè)態(tài)，例如超市、便利店原則上應(yīng)在距離上靠近顧客，而那些單體規(guī)模大、商品品種齊全，以經(jīng)營(yíng)選擇性較強(qiáng)的商品為主的零售業(yè)態(tài)，例如，百貨店或倉儲(chǔ)式購物中心能夠從遠(yuǎn)處吸引顧客，原則上選在人流多，交通便利的地方。交通便利可以把較遠(yuǎn)地方的人帶進(jìn)來，又方便購物的人群走出去。交通便利已成了現(xiàn)代零售業(yè)必須考慮的重要因素。比如，交通便利就是家樂福選址的首要因素，家樂福開店選址的條件有三：交通方便;人口集中;兩條馬路交叉口。其實(shí)家樂福的法文名字‘Carrefour’正是‘十字路口’的意思。
2.地點(diǎn)朝向策略
細(xì)分地理位置的策略是指對(duì)氣候、地勢(shì)、用地形式及道路關(guān)聯(lián)程度等地理?xiàng)l件進(jìn)行細(xì)微分析后，對(duì)店鋪位置做出選擇的策略。主要可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行細(xì)分：
第一，店鋪選址要關(guān)注路面、地勢(shì)。一般情況下，店鋪選址都要考慮所選位置的道路及路面地勢(shì)情況，因?yàn)檫@會(huì)直接影響店鋪的建筑結(jié)構(gòu)和客流量。通常，店鋪地面應(yīng)與道路處在一個(gè)水平面上，這樣有利于顧客出入店堂，是比較理想的選擇。但在實(shí)際選址過程中，路面地勢(shì)較好的地段地價(jià)都比較高，商家在選擇位置時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，所以，在有些情況下，商家不得不將店鋪位置選擇在坡路上或路面與店鋪地面的高度相差很多的地段上。這種情況，最重要的就是必須考慮店鋪的人口、門面、階梯、招牌的設(shè)計(jì)等，一定要方便顧客，并引人注目。
第二，店鋪選址要考慮地形。地形、地貌對(duì)商店位置的選擇的主要影響表現(xiàn)在：
方位情況。方位是指商店坐落的方向位置，以正門的朝向?yàn)闃?biāo)志。方位的選擇與商店所處地區(qū)氣候條件直接相關(guān)。以我國北方城市為例，通常以北為上，所以一般商業(yè)建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。
走向情況。走向是指商店所選位置顧客流動(dòng)的方向。比如，我國的交通管理制度規(guī)定人流、車流均靠右行駛，所以人們普遍養(yǎng)成右行的習(xí)慣，這樣，商店在選擇地理位置進(jìn)口時(shí)就應(yīng)以右為上。如商店所在地的道路如果是東西走向的，而客流又主要從東邊來時(shí)，則以東北路口為最佳方位;如果道路是南北走向，客流主要是從南向北流動(dòng)時(shí)，則以東南路口為最佳。
交叉路口情況。交叉路口一般是指十字路口和三岔路口。一般來說在這種交接地，商店建筑的能見度大，但在選擇十字路口的那一側(cè)時(shí)，則要認(rèn)真考察道路兩側(cè)，通常要對(duì)每側(cè)的交通流向及流量進(jìn)行較準(zhǔn)確的調(diào)查，應(yīng)選擇流量最大的街面作為商店的最佳位置和店面的朝向。如果是三岔路口，最好將商店設(shè)在三岔路口的正面，這樣店面最顯眼;但如果是丁字路口，則將商店設(shè)在路口的“轉(zhuǎn)角”處，效果更佳。
3.借客策略
店鋪周圍的競(jìng)爭(zhēng)情況對(duì)店鋪經(jīng)營(yíng)的成敗產(chǎn)生巨大影響，因此在選址時(shí)，必須分析附近的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。在店鋪相對(duì)集中的地方，在經(jīng)營(yíng)特色，價(jià)格、服務(wù)等方面努力做出特色，才能成功。對(duì)于單一功能零售店鋪，由于這些店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)單一，規(guī)模小，對(duì)顧客的吸引力薄弱，自身難以擁有較大的客流。這些店鋪具有依附性、借客源性的特征，所以在選址上采取借客策略，一種方案是在商業(yè)區(qū)或大商場(chǎng)旁邊設(shè)店，從而獲得較大的客源。另一種方案是在“XX專業(yè)街’開店，因?yàn)閷I(yè)街同業(yè)商店多，就會(huì)產(chǎn)生聚集效應(yīng)，容易擴(kuò)大影響，凝聚人氣。消費(fèi)者在專業(yè)街可以貨比三家，還起價(jià)來比較容易，所以客流量多。這樣商家的生意反而比單槍匹馬更容易做。比如，麥當(dāng)勞、肯德基快餐廳幾乎都是建在大商場(chǎng)旁邊，也是這個(gè)道理?？疾焱坏囟瓮惲闶燮髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、商品的價(jià)格水平等情況可以初步測(cè)算可能產(chǎn)生的利潤(rùn)狀況;也有助于確定今后自己的商品定位，用較少的投資進(jìn)入了競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的市場(chǎng)，不僅站住了腳，而且得到迅速發(fā)展。所以集中在一起的商店群相互間既存在競(jìng)爭(zhēng)，又有著合作，要權(quán)衡把握好這種關(guān)系。
4.客流分析策略
每個(gè)店鋪的經(jīng)營(yíng)者都知道，開店選址必須找人氣旺的地方?？土鞫嗌偈沁x址決策時(shí)必須考慮的重要問題。擁有足夠的人流，才能保證店鋪的利潤(rùn)回報(bào)，足夠的人氣才能支撐起購買量。店鋪的選址要分析該客流的特點(diǎn)。古語說“一步差三市”，意思就是店鋪的選址差一步就有可能差三成的買賣，這跟客流活動(dòng)的線路有關(guān)。即使是同樣一條街道，由于交通條件不同或基礎(chǔ)文化娛樂設(shè)施不同或通向的地區(qū)不同，不同位置也可能會(huì)使銷售業(yè)績(jī)存在很大差異。了解客流的消費(fèi)目標(biāo)，對(duì)客流量調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，研究客流路過的目的，如經(jīng)過此地是為了購物、上下班、換車、旅游或散步等，學(xué)校附近的店面應(yīng)考慮寒暑假的時(shí)間，機(jī)關(guān)和公司集中地段的店面就必須掌握他們的上、下班時(shí)間，車站附近的店面應(yīng)摸清發(fā)車、到車的規(guī)律，這些都會(huì)影響開業(yè)后的營(yíng)業(yè)時(shí)間，進(jìn)而影響店鋪的業(yè)績(jī)。
5.潛在價(jià)值評(píng)估策略
潛在商業(yè)價(jià)值評(píng)估是指對(duì)擬選開業(yè)的店鋪位置的未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆治雠c評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)店鋪位置的優(yōu)劣時(shí)，既要分析現(xiàn)在的情況，又要對(duì)未來的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，這是因?yàn)橐恍┈F(xiàn)在看好的店鋪位置，隨著城市建設(shè)的發(fā)展可能會(huì)由熱變冷，而一些以往不引人注目的地段，也可能在不久的將來會(huì)變成繁華鬧市。因此，店鋪在選址時(shí)，更應(yīng)重視潛在商業(yè)價(jià)值的評(píng)估。對(duì)此，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)：
第一，所選的地址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價(jià)值。
第二，是否靠近大型機(jī)關(guān)、單位、廠礦企業(yè)。
第三，未來人口增加的速度、規(guī)模及其購買力提高度。
第四，是否有“集中效應(yīng)”，即店鋪建設(shè)如果選在商業(yè)中心區(qū)，雖然使店鋪面對(duì)多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但因眾多商家云集在一條街上，可以滿足消費(fèi)者多方面的需求，因而能夠吸引更多的顧客前來購物，從而產(chǎn)生商業(yè)集約效應(yīng)。所以“成行成市”的商業(yè)街，也是店鋪選擇位置需重點(diǎn)考慮的目標(biāo)。
6.出奇制勝策略
店鋪選址時(shí)既需要進(jìn)行科學(xué)的考察分析，同時(shí)又應(yīng)該將它看成一種藝術(shù)。經(jīng)營(yíng)者有敏銳的洞察力，善于捕捉市場(chǎng)商機(jī)，用出奇制勝的策略，與眾不同的眼光來選擇店鋪位置，常常會(huì)得到意想不到的收獲。如全美洲最大的零售企業(yè)“沃爾瑪”聯(lián)合商店的總經(jīng)理薩姆·沃爾就是采用“人棄我取”的反向操作策略，把大型折價(jià)商店遷到不被一般商家重視的鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)去。因?yàn)槟抢锏氖袌?chǎng)尚未被開發(fā)，有很大潛力，同時(shí)又可回避城區(qū)商業(yè)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)。
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3.店鋪選址技巧
4.店面選址原因