房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在問(wèn)題
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在問(wèn)題
加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、解決企業(yè)實(shí)際存在的財(cái)務(wù)問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)，具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。下面學(xué)習(xí)啦小編要探討的是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在問(wèn)題。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在問(wèn)題：企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者缺乏對(duì)財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)財(cái)務(wù)工作的認(rèn)識(shí)還停留在日常報(bào)銷(xiāo)、付款、記賬、編制財(cái)務(wù)報(bào)表等會(huì)計(jì)核算的事后管理工作，未能讓財(cái)務(wù)人員更多的參于到企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中去。例如：企業(yè)在制定項(xiàng)目的一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃時(shí)。如果財(cái)務(wù)人員缺位，則無(wú)法有效測(cè)算項(xiàng)目的籌資時(shí)間點(diǎn)、期限與金額。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的對(duì)外籌資金額一般在投資總額的50%—70%，存有較大的工作難度，且籌資時(shí)間長(zhǎng)。而且這部分資金的使用將貫穿于企業(yè)的整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)與部分銷(xiāo)售階段。等到企業(yè)管理者事后提出資金需求時(shí)再進(jìn)行籌資安排，這勢(shì)必將影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售。如此，則原定的一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃也就失去了存在的意義。這個(gè)現(xiàn)象在中小民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)尤為嚴(yán)重，其本質(zhì)原因還是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)不分，無(wú)法在內(nèi)部對(duì)管理者形成有效的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在問(wèn)題：各職能部門(mén)對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作的忽視
從房地產(chǎn)企業(yè)各職能部門(mén)的外部角度來(lái)看，其時(shí)常存在財(cái)務(wù)管理即是財(cái)務(wù)人員的工作與我們無(wú)關(guān)的觀點(diǎn)。這使財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作時(shí)得不到外部的有效配合，很多財(cái)務(wù)管理工作所必需的外部數(shù)據(jù)存在時(shí)效性與準(zhǔn)確性差的情況。例如：在編制每月的資金計(jì)劃時(shí)，需要各職能部門(mén)上報(bào)次月的資金使用額度，但是為了工作方便，職能部門(mén)往往會(huì)多上報(bào)資金計(jì)劃或是照抄上月的計(jì)劃。這樣的做法缺乏對(duì)各類(lèi)合同付款節(jié)點(diǎn)的監(jiān)管，會(huì)使得上報(bào)的資金計(jì)劃缺乏準(zhǔn)確性與時(shí)效性。然而，財(cái)務(wù)部又需要使用這些數(shù)據(jù)計(jì)算次月的資金余額，從而安排相應(yīng)的資金額度。當(dāng)大家無(wú)法在同一體系下達(dá)成共識(shí)時(shí)，便會(huì)使資金計(jì)劃與實(shí)際產(chǎn)生重大的偏差，其直接后果就是增加了企業(yè)的資本成本。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在問(wèn)題：財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理工作缺乏科學(xué)性和規(guī)范性
從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的內(nèi)部角度來(lái)看，其在從事財(cái)務(wù)管理工作時(shí)多憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)與直覺(jué)進(jìn)行財(cái)務(wù)決策，這使企業(yè)的長(zhǎng)期投資、長(zhǎng)期籌資和營(yíng)運(yùn)資本管理得不到有效的規(guī)劃與控制，出現(xiàn)了極大的隨意性。從而無(wú)法有效的在企業(yè)中，發(fā)揮財(cái)務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)決策與財(cái)務(wù)控制的管理職能，這忽視了財(cái)務(wù)管理工作的科學(xué)性、整體性及重要性。
尤其是在項(xiàng)目投資前，對(duì)多個(gè)互斥方案進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，如果忽視了財(cái)務(wù)管理工作的內(nèi)容，普遍會(huì)出現(xiàn)單以項(xiàng)目的銷(xiāo)售凈利率、成本收益率等指標(biāo)進(jìn)行盈利分析。從而做出不利于企業(yè)發(fā)展的決策。例如：預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期9年、資本成本率5%、總收入9.5億、總投資額(含稅金)7億、凈利潤(rùn)2.5億。因設(shè)計(jì)、施工方案不同，將會(huì)影響項(xiàng)目的預(yù)售時(shí)間，所以有A、B兩套現(xiàn)金流的評(píng)估方案，見(jiàn)下表(單位：人民幣億元)：
通過(guò)計(jì)算可以得出，A方案內(nèi)含報(bào)酬率8.95%、凈現(xiàn)值0.9億：B方案內(nèi)含報(bào)酬率1O.51%，凈現(xiàn)值1.07億。對(duì)上述兩個(gè)方案進(jìn)行評(píng)估可以發(fā)現(xiàn)，兩套方案的凈現(xiàn)金流、凈利潤(rùn)率均相同，但是因?yàn)楦髌诘膬衄F(xiàn)金流發(fā)生不一，造成了兩者內(nèi)含報(bào)酬率與凈現(xiàn)值的差異。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目周期長(zhǎng)，在不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的情況下，容易對(duì)企業(yè)的實(shí)際價(jià)值產(chǎn)生錯(cuò)誤的估計(jì)，從而對(duì)經(jīng)營(yíng)決策產(chǎn)生不利的影響。
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