房地產(chǎn)項目投資成本利潤分析
房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下滑已經(jīng)是不爭的事實，但低到如此地步還是讓人大跌眼鏡。為什么呢?下面學(xué)習(xí)啦小編整理了相關(guān)資料分享給大家，歡迎閱讀！
房地產(chǎn)項目投資成本利潤分析
近幾年，除很多個人投資投機(jī)房產(chǎn)外，很多企業(yè)不管原先經(jīng)營何種主業(yè)，也抽出資金投入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域?；仡?a href='http://zh056.com/zjzongjie/' target='_blank'>總結(jié)，很多企業(yè)家慶幸正確決策，收獲頗豐。但至今房地產(chǎn)行業(yè)利潤云遮霧繞，外界猜測莫衷一是。幾年前，國家統(tǒng)計局曾公布房地產(chǎn)行業(yè)利潤率不到10%，主要房地產(chǎn)公司自己宣稱10%左右，有人測算是25%左右，也有人稱50%以上。從上市公司財務(wù)報表分析，除萬科近幾年毛利率40%左右，凈利率10%左右外，絕大多數(shù)企業(yè)毛利率在50%以上，凈利率15%以上。但對很多為單個項目成立的房地產(chǎn)公司而言，充分利用信貸金融杠桿，動用的自有資金有限，實際利潤率會非常高。當(dāng)然，實際利潤率究竟如何，只有房地產(chǎn)企業(yè)核心人員知道。
該項目位于三線城市，計劃二至三年完成。由于我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)非常成熟完整，設(shè)計、建筑、安裝、市場、銷售都可以通過外包和委托方式實現(xiàn)，在項目銷售前除土地成本及部分稅收外，實際出資很少，也不需要成立較大的管理或銷售團(tuán)隊。從上表可以算出，土地成本占銷售比為33.1%;建安成本為21.2% ，較高，建筑商要墊資;稅收成本7.7% (不含所得稅)，其中土地增值稅沒有也按累進(jìn)稅率征收，按政府核定征收。項目凈利潤率為24%，但實際利潤率會更高，主要是因為：一，企業(yè)所得稅實繳肯定不會這么高，房地產(chǎn)企業(yè)自有對策如銷售收入不全部確認(rèn)等。二，房產(chǎn)另外一個不能說的秘密是拿到土地后修改規(guī)劃，提高容積率。三，兩年以后如房價繼續(xù)上漲。
如果從資本投資回報率來講，一種方案是只出資支付土地成本及少量管理成本，投資回報率為 72.6%。另一種方案是出資支付一本的土地成本，其余融資，雖然要支付較高的利息，但投資回報率會達(dá)到118.5%。如果上面的實際利潤率更高，則實際投資回報率也會更高。這也佐證了為什么那么多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。
可以得出結(jié)論，在前幾年土地成本更低、房價漲幅巨大、金融杠桿更容易的情況下，房地產(chǎn)利潤可想而知。即使今日，相比較其它行業(yè)，房地產(chǎn)仍然是值得投資的行業(yè)。
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本
對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。
(一)開發(fā)成本
共有八項：
1.土地使用權(quán)出讓金。
國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到;也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
2.土地征用及拆遷安置補償費。
3.前期工程費。
前期工程費主要包括：
(1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3%左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算。
(2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。
4.建安工程費。
它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。
5.基礎(chǔ)設(shè)施費。
它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。
6.公共配套設(shè)施費。
它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。
7.不可預(yù)見費。
它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項之和為基數(shù)，按3%一5%計算。
8.開發(fā)期間稅費。
開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。
(二)開發(fā)費用
開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。
1.管理費用。
可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項之和為基數(shù)，按3%左右計算。
2.銷售費用。
它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：
(1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2%一3%;
(2)銷售代理費。約為銷售收入的1.5%一2%;
(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0.5%一1%。
以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%一6%。
3.財務(wù)費用。
它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用(如匯兌損失等)。
一般情況下資金是自有的，不過也有很多企業(yè)是通過銀行借款籌集資金的。
猜你感興趣：