業(yè)主的義務及簡介(2)
業(yè)主的義務
行使專有部分所有權時應承擔的義務
不得損害他人專有部位。
不得損害共有部位的義務。
為相鄰業(yè)主提供維修便利的義務。
對共有部位和共有物承擔的義務
不非法占有的義務
不非法加害的義務
分攤管理費用的義務
業(yè)主不得以不享有權利而不履行義務。
共同管理的義務
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
業(yè)主的主要作用
由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主代表組成的業(yè)主委員會(下簡稱業(yè)委會)代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并負責監(jiān)督物業(yè)管理公司的一個民間組織?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強，具有一定組織能力的業(yè)主擔任。正確發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，對解決物業(yè)管理工作中不斷增多的矛盾和投訴、提高社區(qū)生活質量、穩(wěn)定社區(qū)內部秩序具有十分重要的作用。
定期召開業(yè)主委員會
會議目的：
要想有效發(fā)揮業(yè)委會的作用，確保業(yè)委會委員的專業(yè)素質符合物業(yè)管理需要，縮短合同雙方的差距，就必須加強委員的經驗交流活動，通過向業(yè)委會委員宣傳灌輸物業(yè)管理專業(yè)知識，并輔之以媒體的輿論導向宣傳，促使委員進一步明確業(yè)委會職責、義務，使其支持物業(yè)管理企業(yè)的工作，督促逾期不交物業(yè)服務費的業(yè)主限期交納，從而實現(xiàn)合同雙方的合作與共贏。上述活動可由業(yè)主出資，物業(yè)管理企業(yè)贊助，行業(yè)協(xié)會定期組織委員進行多種形式的學習、交流活動。通過學習、培訓取得相應的資格證書，加速業(yè)委會委員的成熟過程。通過有關各方的共同努力，將業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)管理企業(yè)擰到一起，做好物業(yè)管理工作，保證雙方的合法權益。
會議原因：
物業(yè)區(qū)域內公共事務的業(yè)主自治是通過業(yè)主大會實現(xiàn)的，由于種種原因，業(yè)主大會一般一年內也只召開一次或兩次，而大量日常公共事務通常都授權業(yè)主委員會決定并實施。業(yè)委會任期有限，結構不穩(wěn)，多為兼職，組織松散，委員素質參差不齊，在運做中其法律地位又具有較大的不確定性，所以一旦形成授權范圍內的工作失誤，或用權不當，會造成業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)利益受損。但根據中國現(xiàn)有的相關法律法規(guī)，這又很難讓當事人承擔相應的法律責任。所以，現(xiàn)階段亟待通過立法明確職責，確保業(yè)委會工作得以健康發(fā)展。
業(yè)委會與物業(yè)管理公司是物業(yè)管理關系中互相依存、互相補充、缺一不可的兩個方面，雙方工作目標一致，職責各異，地位平等，不能簡單的定高低、比上下。物業(yè)管理公司要自覺的接受業(yè)委會的監(jiān)督，誠信自律，為業(yè)主服務。業(yè)委會要正確運用監(jiān)督機制，而不是單一行使“至高無上”的否決權，這樣才能夠避免雙方互相敵視、互相設防的緊張對抗局面，化干戈為玉帛。
業(yè)委會要充分發(fā)揮監(jiān)督協(xié)調作用
監(jiān)督是指業(yè)委會代表全體業(yè)主對物業(yè)管理公司的收費與服務行為實施監(jiān)督，督促物業(yè)管理公司依法按約履行服務合同，而當業(yè)主與物業(yè)管理公司的爭議無法避免時，就需要業(yè)委會履行協(xié)調職能。隨著社會法制程度的提高，人們在很多場合中都想到了用法律武器解決問題，維護自己的權益。但同時許多人陷入了另一個誤區(qū)，即將上法院作為唯一的解決手段，為維權而濫用訴訟權，完全忘記了解決問題才是最根本的目的。在處理業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾時，業(yè)委會也往往會陷于這個誤區(qū)，采取比較極端的方式處理問題，從而激化矛盾，影響了所爭議問題的正常解決。舉例來說，某一住宅區(qū)的物業(yè)管理公司在物業(yè)管理費的收取上與部分業(yè)主產生矛盾，這本來可以通過業(yè)委會的出面調解，使雙方達成諒解，但業(yè)委會為了體現(xiàn)其對業(yè)主的保護，直接提出解聘物業(yè)管理公司，反而形成了尖銳的矛盾，嚴重影響了全體業(yè)主的正常生活。
之所以強調業(yè)委會的協(xié)調職能，是由業(yè)主置業(yè)的目的決定的。業(yè)主購買住宅，是為了“安居”，購買寫字樓，是為了“樂業(yè)”，都是為了安心的生活工作。若業(yè)主經常性地陷入與物業(yè)管理公司之間的糾紛中，自然會影響其正常的生活與工作，從而違背了置業(yè)的初衷。如果業(yè)委會能充分發(fā)揮其協(xié)調功能，以和平高效的方式協(xié)調解決物業(yè)管理糾紛，就能為業(yè)主提供良好的生產生活環(huán)境，實現(xiàn)業(yè)主“安居樂業(yè)”的目的。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會只能代表物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主，維護業(yè)主在物業(yè)管理方面的合法權益。除此之外，業(yè)主大會、業(yè)委會沒有其他權利，業(yè)主大會是物業(yè)管理活動中的權利機構，業(yè)委會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，它只有執(zhí)行業(yè)主大會的決定職責。成立業(yè)委會的目的是為了維護業(yè)主權益，保證業(yè)主能在所居住環(huán)境內愉快的工作生活。因此，業(yè)委會應以有效的化解矛盾糾紛為目的，而不是濫用自己手中的權力。
妥善解決物業(yè)管理過程中的相關問題
在物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的一些細節(jié)問題，往往會影響正常的物業(yè)管理工作，這雖然不會影響整個物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，但處理不好也會損害業(yè)主的整體利益。如：有的小區(qū)業(yè)主在欠繳多年物業(yè)管理費、供暖費的情況下仍然順利完成房屋買賣及相關過戶手續(xù)，造成物業(yè)管理企業(yè)追繳困難，影響企業(yè)正常經營，客觀上侵害了已交物業(yè)管理費業(yè)主的合法權益。因此相關部門在辦理過戶手續(xù)時應由小區(qū)業(yè)委會會簽，確保全體業(yè)主的公共利益和合法權益。又如：《物業(yè)管理條例》第二十條規(guī)定“業(yè)委會應配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作共同維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安”，“業(yè)委會作出的決定應當告之相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議”。
事實上，物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會是利益共同體，需要互敬互諒，和諧共處。業(yè)委會主要是按合同的約定監(jiān)督配合物業(yè)管理公司的工作，物業(yè)管理公司是為廣大業(yè)主提供服務的，業(yè)委會要充分尊重物業(yè)管理公司的工作，不能隨意干預物業(yè)管理公司的正常管理，而應配合其工作，鼓勵物業(yè)管理公司把工作干好。
用人不疑，疑人不用。業(yè)委會如果象防賊一樣整天盯著物業(yè)管理企業(yè)，生怕物業(yè)管理公司出問題，結果會適得其反。干不好，可以提整改意見，物業(yè)管理公司會不斷改進、提升服務質量，而不是動輒用解除物業(yè)管理合同來要挾。因為沒有一家物業(yè)管理公司是十全十美的。業(yè)主有權力炒物業(yè)管理公司，這是一個巨大的進步，但問題是業(yè)主特別是業(yè)主委員會能不能按《物業(yè)管理條例》的要求用好這個權力，能不能承擔相應的后果。比較突出的問題是，換物業(yè)管理公司并不能完全解決一些物業(yè)管理區(qū)域內的問題，新的物業(yè)管理公司也會面臨同樣的問題，不少業(yè)委會因此把小區(qū)搞亂了。不過，只要政府相關部門能夠不斷完善相關的法律、法規(guī)，規(guī)范業(yè)委會決策監(jiān)督的各個環(huán)節(jié)，業(yè)委會就一定能夠有效發(fā)揮好自己的各項職能，確保物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展!
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