什么是經(jīng)濟(jì)適用房_存在哪些問(wèn)題
經(jīng)濟(jì)適用住房是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。那么你對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房了解多少呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于什么是經(jīng)濟(jì)適用房的內(nèi)容，希望大家喜歡!
經(jīng)濟(jì)適用房的介紹
經(jīng)濟(jì)適用房由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。經(jīng)濟(jì)適用房相對(duì)于商品房具有3 個(gè)顯著特征：經(jīng)濟(jì)性、保障性、實(shí)用性。是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。
經(jīng)濟(jì)適用房的注意事項(xiàng)
由于經(jīng)濟(jì)適用房在項(xiàng)目位置、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面存在這樣或那樣的差別，所以在購(gòu)買時(shí)應(yīng)該注意以下一些問(wèn)題。
位置
雖然經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)位人們能接受，但人們不能接受的是它的位置。因?yàn)槲恢眉创碇L(zhǎng)期的交通。
經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目大部分均位于城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)。
有些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)到市區(qū)的公交線路和可選擇的站點(diǎn)又相對(duì)較少，幾年后的事至少無(wú)法讓購(gòu)房者犧牲已有工作或事業(yè)。
戶型
購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，同樣要搞清分?jǐn)偯娣e、使用面積等概念，充分考察戶型。購(gòu)買時(shí)追求大面積的同時(shí)也增加房?jī)r(jià)、物業(yè)管理等費(fèi)用，應(yīng)更注重居室功能。在有條件進(jìn)行戶型選擇時(shí)，應(yīng)盡量以專業(yè)衡量標(biāo)準(zhǔn)去做選擇?，F(xiàn)時(shí)流行的居室八大功能即包括起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲(chǔ)藏、工作、學(xué)習(xí)以及陽(yáng)臺(tái)。
合同
按新《合同法》規(guī)定，實(shí)行約定優(yōu)先原則，所以在合同或補(bǔ)充合同中的條款必須簽訂全面。
購(gòu)房者應(yīng)在充分了解和考察預(yù)售許可證、項(xiàng)目施工情況、產(chǎn)權(quán)問(wèn)題?有些經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目是某些單位自建房或聯(lián)建房，購(gòu)買前一定要問(wèn)清銷售許可證和產(chǎn)權(quán)等重要情況、物業(yè)管理等基礎(chǔ)上，仔細(xì)研究清楚合同的每一項(xiàng)，并在補(bǔ)充條款中對(duì)交房時(shí)間、面積誤差、關(guān)鍵的配套設(shè)施加以約定，并注明開(kāi)發(fā)商在每項(xiàng)違約時(shí)的懲罰辦法，必要時(shí)請(qǐng)專業(yè)律師，考慮清楚了再簽才比較妥當(dāng)。不要偏信廣告宣傳或是售樓人員的口頭承諾，否則后悔莫及。
交房
房建好后，通過(guò)相關(guān)主管部門的竣工驗(yàn)收和裝修裝飾等程序后便可入住了，在開(kāi)發(fā)商交房時(shí)別忘了向開(kāi)發(fā)商要“使用說(shuō)明書”和“質(zhì)量保證書”兩書。這過(guò)程的許多問(wèn)題最好都一一搞清楚為佳。
由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式施行。該《辦法》首次將集資、合作建房納入經(jīng)濟(jì)適用房的范疇?！掇k法》還規(guī)定，此前已經(jīng)購(gòu)買和簽訂買賣合同或協(xié)議的經(jīng)濟(jì)適用住房，仍按當(dāng)?shù)卦幸?guī)定執(zhí)行。
經(jīng)濟(jì)適用房的存在問(wèn)題
國(guó)務(wù)院1991 年提出“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，優(yōu)先解決無(wú)房戶和住房困難戶的住房問(wèn)題”后，經(jīng)濟(jì)適用房從1998 年開(kāi)始快速發(fā)展。相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)，使其成為中低收入家庭住房的首要選擇。但是據(jù)調(diào)查研究，近幾年經(jīng)適房的運(yùn)行出現(xiàn)了很多不“經(jīng)濟(jì)”現(xiàn)象，故已有一些省市停止經(jīng)適房的市場(chǎng)供應(yīng)。經(jīng)適房存在以下一些問(wèn)題：
1.真正需要住房的中低收入家庭需求不能滿足。政府開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，是為了中低收入者能夠買得起、住得上。但是，在經(jīng)濟(jì)適用房的銷售中，部分高收入者卻進(jìn)入了購(gòu)房者行列。
2.房屋面積失控。按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80㎡左右，小套住房控制在60㎡左右。然而自經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)以來(lái)，140 平方米的戶型卻很普遍，個(gè)別項(xiàng)目的復(fù)式戶型面積達(dá)到260 平方米。造成這一現(xiàn)象的原因是由于經(jīng)適房的開(kāi)發(fā)建設(shè)在配套政策、管理制度上還不是很完善。戶型過(guò)大，豪華而不適用的大面積住房使一般工薪階層望“房”興嘆。
3.房屋質(zhì)量偏低。經(jīng)濟(jì)適用房的房源一般有兩個(gè):新建與由積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房。新建的經(jīng)濟(jì)適用房雖然政府給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一定的財(cái)政補(bǔ)貼，但由于補(bǔ)貼是隱性的，使得一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的積極性不高，影響了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的質(zhì)量。房齡不過(guò)幾年，就出現(xiàn)諸如墻體脫落，外表破舊等問(wèn)題。同時(shí)，為了處置積壓房，并加快經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，很多地區(qū)都實(shí)行了將積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房的政策，但也大都存在工程質(zhì)量低的問(wèn)題。
4.尋租腐敗滋生。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格雖然比一般商品房低，但是在政府優(yōu)惠政策下，仍然存在很大的利潤(rùn)可圖。資源是有限的，在利益的驅(qū)使之下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必然會(huì)對(duì)相關(guān)官員有所“表示”。然而經(jīng)濟(jì)適用房供給有限，這時(shí)“關(guān)系”就顯得十分重要了。政府官員掌握著分配大權(quán)，在同等條件的需求下，必然是“關(guān)系”優(yōu)先，當(dāng)行賄的成本低于兩種渠道的差價(jià)，行賄就不可避免。在房地產(chǎn)市場(chǎng)還不健全，政府官員手中掌握著資源分配權(quán)利的現(xiàn)實(shí)下，尋租腐敗是難以杜絕的。
經(jīng)濟(jì)適用房的對(duì)策建議
針對(duì)目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)與建設(shè)過(guò)程中存在的上述問(wèn)題，提出以下建議：
1.對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房做出相應(yīng)的調(diào)整。若停止經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，那么一些家庭可能就會(huì)失去購(gòu)買住房的能力。除非有更好的政策替代經(jīng)適房，不然就應(yīng)該對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房做一些較大的調(diào)整。首先，保證經(jīng)濟(jì)適用房的透明，讓公眾來(lái)監(jiān)督經(jīng)適房的建設(shè)、分配等等，以防止暗箱操作，從而保證經(jīng)適房能真正解決中低收入者的住房問(wèn)題。其次，降低經(jīng)濟(jì)適用房的舒適度，在不影響正常生活的前提下，適當(dāng)?shù)亟档徒?jīng)適房的面積，以避免經(jīng)適房落入不適當(dāng)?shù)娜耸种?。最后，加大?jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，以緩解經(jīng)適房供不應(yīng)求的局面。
2.借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)。1959 年，新加坡居住困難的家庭占到了全國(guó)的84%。通過(guò)在住房領(lǐng)域?qū)嵭?ldquo;以政府分配為主、市場(chǎng)出售為輔”的原則，到2010 年85%的新加坡公民住進(jìn)了政府建造的“政府組屋”。對(duì)于美國(guó)，在大力開(kāi)展公共住房項(xiàng)目時(shí)，不僅政府會(huì)通過(guò)建立健全法律制度對(duì)項(xiàng)目的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督，新聞媒體還會(huì)進(jìn)行監(jiān)督和批判。在瑞典，政府不僅為住房的建設(shè)資金提供相應(yīng)的貸款，還給予一定的利率優(yōu)惠、補(bǔ)貼以控制住房成本在合理的水平上。另外，瑞典政府還建立了一套“體系完整、分工明確”的住房保障機(jī)構(gòu)，對(duì)保障低收入家庭的住房權(quán)利起到了至關(guān)重要的作用。
3.加大公共租賃房的建設(shè)。經(jīng)濟(jì)適用房的作用是有限的，僅保障了具有當(dāng)?shù)貞艨诘纳俨糠种械褪杖爰彝サ淖》啃枨?。因此，?guó)家可以加大力度建設(shè)公共租賃租房，以便更好地解決城市中等偏低收入家庭及新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員等群體階段性住房困難問(wèn)題。同時(shí)可以考慮打破戶籍限制，將公租房覆蓋面擴(kuò)大到有基本穩(wěn)定工作的城市常住人口。
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